住宅ローン未払い

質問

バツイチで、子持ちの姉が家を購入しましたが、ローン未払いのため、保証人である父の姉（叔母。父は故人）のところへ、250万を一ヶ月後までに支払いしてくださいという通知が届きました。
姉自身、収入もあり、支払ができないわけではないのに、長い間（金額から憶測すると数年）未払いで、督促も何回も来てたはずなのに、放置してたことに対し、兄、弟とも、手助けするつもりはないと怒っています。
ここで家族でなんとかお金を工面し、助けたところで、二度としないという保証はないので、私も、二人の意見に賛成です。
このまま、その250万を支払えない場合、どうなるのでしょう？
保証人の叔母にはどのような迷惑をかかるのでしょう？
姉の家は、兄の所有する土地に建ってます。

回答No.1

oska

＞このまま、その250万を支払えない場合、どうなるのでしょう？

住宅ローン対象になっている姉名義の家屋には、金融機関の抵当権が設定しています。
金融機関は、裁判所の判決を得て、その家屋の競売手続き（法律用語では、ケイバイと読みます）を開始します。
裁判所お墨付きを得た金融会社から「立ち退き命令」が届き、その後で競売物件として最寄の裁判所に公示されます。
姉の立ち退き有無に関係なく、競売手続きは進みます。
姉は、不法占拠者及び不法侵入者として処罰の対象となりますね。

＞保証人の叔母にはどのような迷惑をかかるのでしょう？

（２５０万円＋競売諸費用）＞落札金額の場合は、保証人である叔母の元へ差額分の請求が届きます。
保証人は、連体保証人と違います。
記入期間から督促があっても「主たる債務者の財産を没収しろ」と債権者に要求する事が可能です。
姉の財産がある間は、返済しない方が良いですね。
下手に返済すると、姉は「叔母から建物を貰った」事になります。

＞姉の家は、兄の所有する土地に建ってます。

競売になっても、土地と建物の所有者が異なれば、建物は二束三文の価値しかありません。
もし出来るならば、叔母又は兄が競売処分になった場合に落札して下さい。
その後、建物の名義を落札者である兄又は叔母に変更し（姉の署名・実印は不要です。姉ではなく、裁判所と契約です）、姉に対して家賃を決め賃貸契約書を交わして下さい。契約書には「家賃を３か月分以上滞納した場合は、撤去する」旨の文言が必須です。滞納時には、合法意的に契約解除が可能。
姉が賃貸契約を拒否すれば、法律に従って裁判所から退去命令を出す事も可能です。

お礼

ありがとうございます。
よくわかりました。

甘えついでに、
もうひとつ質問ですが、もし身内（兄、叔母。もしくは母、弟）が、
その家を落札する余力がない場合、する気がない（それはある意味姉のため）場合、
可能性として、他人が落札したときは、
よくわからないのですが、兄の土地に対しての借地権（？）などはどうなるのでしょうか？

二束三文（家＋諸経費が、250万より少ない場合）なら、叔母から姉になにかし要求するのにも、叔母に精神的、金銭的、時間的に迷惑をかけるのが心配です。

仮に身内が落札した場合でも、差額は叔母に請求はなされるんですよね？