アパートの建築費について
初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。
現在、祖父の残した土地約１１０坪があります
路線価で７～８万ぐらい評価額は約２０００万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩３分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者（７割ぐらい？）もいるようなので、
（ちょっとだけ表札を見たり調べてみました）＜入居者＞
それならと思い、この１１０坪の土地にアパートを建てようと思いました。
まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより１～２人向けの方が良い
・建設するならＨＭ（ハウスメーカー）に相談してみると良い
などの意見を貰いました
そこでＨＭ何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが１０％を超えるものは１つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも８．９％でした
内訳は１ｋが５戸の２階建てで１０戸の家賃が５．４万円で
年間収入６４８万の総建築費７３００万程度
事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り１０％実質利回り９％ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はＨＭに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでＨＭ以外にアパートを建てる方法の１つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です
こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません
１．建築家に設計して建ててもらうということは・・・
ＨＭの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか？
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・
２．アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約１１０坪なので、３５平米４戸の３階建て（高さ制限があるので）合計１２戸で
家賃は３５平米なら家賃を６万円ぐらいとれるとの予想で年間８６４万
利回り１０％なら８６４０万以内、逆算して１戸７２０万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか？
３．建築家の話では防音と３階建てである事からＲＣで建てた方がよいってコトでした
私もＲＣには賛成なのですが、ＲＣだと坪単価５５万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価５５万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り１０％超えないと思うんですがＲＣ坪単価５５万を押さえる方法などありますか？
４．今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか？
今の一番の悩みは３番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな？
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪５５万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・
２番の３５平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています
補足
早速の回答ありがとうございます。 突っ込んだ質問で申し訳ないですが、どんなメンテナスが予想されますか