住宅ローンの借り換えについて

質問

はじめまして。結婚を期に新築後（家内と共有名義）１０年住んでいます。公庫の金利が来年の半ばに４％に上がります。そこで借り換えを考えておりますが、アドバイスをおねがい致します。
(1)住宅金融公庫残高（現在）２０００万　民間８００万
　住宅の評価額は売値で４０００万位

(2)個人事業主で運転資金が必要な時に備え、繰上げはせず預金、保険に分散しています。預貯金合算で１５００万です。

(3)各銀行に問い合わせると、直近の決算書２期分が必要で、青色控除前の所得が３００万以上が条件と言われました。減価償却が多く、去年は少し下回りましたが、今年は３００万は超えそうです。他に家内が医療関係で２００万位の収入があります。

(4)いろいろ調べましたが、東京スター銀行の住宅ローンは普通預金の残高で金利が相殺できるので、候補に上がっています。いつでも引き出せますので、、、しかしペイオフで１０００万以上普通預金を入れておいて、倒産リスクを考えると答えが出かねている状態です。（住宅は別？）

文章が下手で申し訳ありませんが、このような状態で借り替えはできますでしょうか？また東京スター以外でいいローンがあれば教えていただければ助かります。

回答No.2

usagi0918 · ベストアンサー

住宅ローン借り換えの鉄則は
(1)現在の金利と、借り換え後の金利が１％以上安くなる
(2)ローン残高が１０００万以上ある
(3)ローン開始後１０年以内
とよく言います。

つまり、安易に金利が安いからいいか？と言うと、借り換えの諸費用（保証料なり登記変更料なり手数料なり）を考慮すると、
必ずしも借り換えがいつでも有効にはならないケースがあります。
なので、他の回答者様でＪＡのケースが挙げられていますが、
まずは、いろいろな金融機関でシュミレーションをしてもらうといいと思います。

もし、今後繰り上げ返済されるならば、繰り上げ返済のしやすい金融機関も出ています。
団体信用生命も特約の補償範囲がかなり広い金融期間もあります。
この様に金融機関によって特色があるので、ご自身の条件にあった金融機関を探してみて下さい。

繰り上げ返済をしないのであれば、一般的には長期固定の方が安心だと思います。

まだ半年近くお時間があると思いますので、じっくりご検討してみて下さい。

参考URL：

http://loan.1192.tv/kuchikomi.html

お礼

返信ありがとうございます。東京スター銀行は繰上げ手数料無料、返済の一定期間の停止もあり、悩みますが、確かにまだ半年以上ありますので、じっくり考えたいと思います。株安、円高で政策金利を日銀が下げてくれればもう少し安くなりそうですが、今でも安すぎるくらいですので、１０年固定で考えてみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

noname#140971

先々週のＮＨＫの「快適悠々ライフ」は住宅ローンの借り換えでしたね。
これは、ＮＨＫのサイトでも紹介されています。

さて、結論から言いますと「１０年固定金利がお勧め」ということ。
で、東京スター銀行の場合は、３．８００％（借り換えなら２．８００％）みたいですね。

ところで、私も借り換えを算段している最中です。
で、知人・友人に聞きますと、「１０年固定金利＝１．９％」とが殆どでした。

「ウヌヌ」と思って色々と回りました。
が、なかなか、そのような条件の所はありませんでした。
で、フト、近くのＪＡに寄ってみました。

「１０年固定金利＝１．９％。１０年後の優遇金利１．１％で今ご案内しています！」とのこと。

http://shinren.jatokyo.or.jp/SOUDANKAI.HTM

どうやら、全国的に１０月２５日、２６日に説明会が開かれるようですよ。
ただ、「「１０年固定金利＝２．１％。１０年後の優遇金利１．０％」に戻っているかもです。

私が飛び込んだ時、確か、「もう２、３日でこのキャンペーンは終わり」と言っていました。
先週、ＪＡ滋賀、ＪＡ高松等も、１．９％というキャンペーンをサイトから消してしまいました。

が、まあ、一度、足を運ばれても良いかもです。

なお、知人は、「住宅ローンではなく事業資金にさせたそうです」。
これは、邪道ですが、そういう手を使った事業主もいます。

と、ともかく、妻は、「１．９％１０年以外は目もくれない」という姿勢です。
（とっても怖い妻です！）

お礼

返信ありがとうございます。早速ＪＡを見てみました。私が調べた中でもトップクラスの安さですね。ＪＡ近いので、休日にシミュレーションしてもらいます。各諸費用、リフォーム料も込みで組めるので、選択肢の１つになりました。ありがとうございました。