この条件なら今月いちばんの住宅ローンは？！

質問

大変急いでいます。おすすめの住宅ローンのご紹介をして頂けたらうれしいです。
条件：借り入れ2800万、35年か30年ぐらい。もしくは組み合わせる。

フラット３５は、さんざん待たされたあげく、通りませんでした。
不動産担当の方のお話ですと、個人情報で落ちた可能性は絶対にゼロ、住宅の評価で落ちたに間違いない、ということです。
首都圏です。
今、ひとつの候補はみずほの超長期35年で３．０９％です。

他の候補があればぜひぜひ教えてください。なにとぞよろしくお願いします。頭金が何割であれば、等のただし書きもお願いします。

回答No.5

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> フラット３５は、さんざん待たされたあげく、通りませんでした。
> 不動産担当の方のお話ですと、個人情報で落ちた可能性は絶対にゼロ、住宅の評価で落ちたに間違いない、ということです。
大変失礼ながら…。
もし、ご質問文のとおりであれば、その「不動産担当の方」が言っていることはメチャクチャなので、業者を変えられた方がいいかもしれません。

物件は「建売り（新築・中古）」か「戸建て」でしょうか？

まず、フラット35は「フラット35の基準に適合した物件」でなければ、申込自体が受理されないんです。
ですから、「フラット35の適合物件ではないので、フラット35は使えません」というならばともかく、「住宅の評価で『落ちた』」という言い方は間違いなんです。
申込自体が「受理してもらえない」のであって、「融資の審査に落ちた」ということとは全然話が違います。
第一、フラット35では、申込段階で「住宅の評価」をすることはありません。「適合証明」の有無で「対象物件かどうか」を判断するだけです。
ご質問者さまの場合、「フラット35の審査に落ちた」のではなく「対象物件がフラット35の要件に適合していないので、フラット35の利用はできない」ということだと思います。
その「不動産担当の方」は、そんなフラット35の基本中の基本も知らないのでしょうか？

もし、「フラット35の適合物件」であるにもかかわらず、「融資審査に通らなかった」というのならば、それは、『申し込み』に問題があったから…となります。
その「不動産担当の方」は、自分がフラット35の審査をした訳でもないのに、どうして「個人情報で落ちた可能性は『絶対に』ゼロ」というような、『絶対に』という言葉を遣うのでしょうか？
まあ、『個人情報』で審査に落ちるということは「あり得ない」ので、間違っている訳ではありませんけれどね（その「不動産担当の方」は、『個人情報』の定義すらご存じないようですね）。
「本人属性」＝『個人情報』ではありませんし、『個人情報』では審査もできません。
『個人情報』ではなく『個人信用情報』ならば審査の基準にはなりますが…。

なお、フラット35は『借り換え』には対応していません。

ただ、フラット35の「適合証明」が受けられない物件だとすると、民間金融機関の住宅ローン利用も難しいのでは？と思ってしまいました。
物件が問題というのならば、「何が」フラット35の「適合物件」の要件に該当しなかったのか…は、はっきり教えてもらえるハズなんですけれど。
フラット35の場合「物件の購入価格」で融資額の上限が決まります。
借入希望額が2,800万円ならば、「物件の購入価格」は3,200万円以上だと思います。
そして、フラット35の場合「物件の購入価格は3,200万円なんだけれど、物件の評価額は2,500万円だから融資不可」とか「減額融資」ということはないんですよ。
あくまでも、「物件の購入価格」が基準なんですよ。
このことから考えても、「住宅の評価で落ちた」という言い方が不自然だということがお分かりいただけると思います。

返済期間が30年、35年という『全期間固定金利型』（超長期固定）住宅ローンは、扱っている金融機関自体が少ないです（返済期間が20年以内ならば結構あるんですけれどね）。
ですから、どうしても『全期間固定金利型』で…というならば、「対応している金融機関の中から探す」しかなくなります。
当然、選択の幅は狭くなります。
確かに、「将来の金利上昇リスクを考えなくてもいい」ということから「完済までの返済計画を立てることができる」という点において全期間固定金利型はお勧めできます。
繰上返済をあまりされない…ということですと、繰上返済による残債の減が望めず、返済期間の短縮を考えられない訳ですから、「将来の金利上昇リスク」のことは十分考慮された方がいいですね。

> みずほの超長期35年で３．０９％
こちらは、保証料について一括前払いの場合ですから、借入希望額が2,800万円、返済期間が30～35年という条件ならば、住宅ローン借りるための「自己資金」（「頭金」とは言いません）として、適用される保証料率にもよりますが、100～200万円が必要になってくると思います。

お礼

アドバイスありがとうございます！！
教えて頂きたいことがいっぱいです！！

＞みずほの超長期３５年で３．０９％
保証料の分は、借りられない、ということなんでしょうか？！
すでに１００万円は手付けのときに払ってあるので、あと１００万弱ってことでしょうか。物件価格は本当は２８４０万なんですが、それでもたとえば３０００万とか、借りることは可能なのでしょうか？！
中央三井信託の３５年で３．０９％、こちらはどうでしょうか？

＞申し込みに問題があった
そうなんです。物件価格は２８４０万のところを、２８００万借りるために３２００万に調節してコピーで提出したみたいです。
築淺の中古で、建物の書類はそろったらしい。新築のときはフラット３５は通った物件だそうです。
ちなみにご指摘の通り、かなり若くて経験の少なそうな担当者さんです。会社は有名どころなのですが。
わたしもど素人なので聞き間違いの可能性はありますが。
会社中で、「なんで通らなかったんだろうね「買い主さんの収入うんたらが理由なら３日で結論出るはずだよね」となったみたいです。
みずほの方と仲が良いらしく、みずほなら絶対通る（絶対という言葉を使うのが好きというかくせなのかも知れませんね）らしいです。

＞「将来の金利上層リスク」の考慮
とは単純に言うと超長期固定がおすすめということですよね。

よろしくお願いいたします。

補足

この場をお借りしてあらためてみなさんにお礼申し上げます。
借り換えについてなるほどなと勉強になりました。
また繰り上げ返済のシュミレーションも何度も使わせて頂きました。
またなにかのときはぜひよろしくお願いいたします。

回答No.7

Domenica

おはようございます、＃５・６です。

「みずほ銀行」の保証料については、＃６で参照したウェブサイトのページに記載がありますよ。

> ２８４０万の物件の場合、「保証料」はいくらになるのでしょうか。
保証料は、「物件価格」では決まりません。
保証料は、「借入額」、「借入期間」、「適用される保証料率」で決まります。
そして、「適用される保証料率」は、金融機関ごとに異なり、また「本人属性」などでも異なるんです。

みずほ銀行の「保証料を一部前払いする方式」の場合は、「一括してお支払いいただく以外の保証料は、お借入金利に含まれます。」とのこと。
保証料の一部は、3.09％という金利の中に含まれているようですので、借入当初に払うことになる保証料は、他行より安めになると思われます。

ウェブサイトには、
> 【保証料例（お借入金額1,000万円の場合）】
が例示されています。
ですから、借入期間が35年ならば、保証料は【最大で】
309,210円×（借入金額÷1,000万円）
になるということです。
借入金額が2,800万円ならば、309,210円×2.8＝865,788円
借入金額が3,000万円ならば、309,210円×3.0＝927,630円
ですね。
「本人の属性」が、「みずほ銀行から見て」「評価が高い」場合には、1,000万円につき206,110円でＯＫとなるでしょう。
あくまでも「みずほ銀行から見て」の話ですから、これについて「どうなると思いますか？」と問われても、私にはお答えできません。

> みずほで３．２９にさせず３．０９％固持の場合、借り入れの上限はいくらになると思われますか。
これも＃６で参照したサイトに記載がありますから、それに基づいて１つずつ加算して算出できまするしかありません。

「資金使途」のうち「2．現在他金融機関からお借り入れ中の住宅ローン（公的機関、勤務先からのお借り入れを含む）の借り換え資金。」と「3．ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金」は関係ないと思います。
「1．本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装、底地の買取資金」については、物件価格が2,840円とのことですから「2,840万円」。
それに、「4．火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金」に該当する「もの」の価格を１つずつ足していきます。
全て「見積書」を取って、それを「資金使途」の証拠書類として添付する必要があると思います。

火災保険は、みずほ銀行があっ旋するものがあるようですね。
戸建ての場合、保険金額が2,000万円ならば、30年分の保険料を一括払いにすれば47万円…という記載がありました。
できれば、地震保険への加入もお勧めしたいのですが…。

保証会社手数料は31,500円と記載がありますね。

保証料は先ほど書いたとおりですが、これはみずほ銀行に聞いた方が確実でしょう。

仲介手数料は、不動産業者に払うものですから、明細書に書かれていると思います。

担保関連費用も、みずほ銀行に聞いてください（住宅ローンを借りることによって、ローン対象物件に抵当権を設定させていただきますので、それに必要な費用です。一般的に、債権者である銀行が指定の司法書士に手続きを依頼していますが、司法書士の報酬は司法書士によってまちまちなので「いくらぐらいになるか」は分からないんですよ）。

印紙税は、「金銭消費貸借契約証書」などに貼付する「収入印紙」ですね。借入額が「1,000万円超5,000万円以下」ならば、貼付する収入印紙は「20,000円」です。

引っ越し費用も合わせて借りられるとのことですから、こちらも計上をすることができます（引っ越し費用がいくらくらいになるかは存じません）。

私にはこれ以上の「資料」も「情報」もありませんので、諸費用の見積もりもこれ以上はできません。
したがって、「融資額の上限」がいくらになるかも、私には分かりません。

それから…。
『団体信用生命保険』については、既に加入済みのものも合わせて、よ～く考えてくださいね。
みずほ銀行は『３大疾病保障特約付』のものも扱っています。
普通の団信は保険料を銀行が負担してくれますが、こちらは（殆ど）「死ななければ保険金は下りない」ことになっています。
みずほ銀行の『３大疾病保障特約付』は、保険料として金利に0.30％の上乗せがされますが、ご検討されるとよろしいかと思います。
もし住宅ローンの返済が高年齢になっても続くような契約をされてしまった場合（実際に、70歳代など、年金をもらうようになってからも住宅ローンの返済が続く…という方は多いんです）、結構困っていらっしゃる方が多いのは、がんなどになられて治療費がかかってしまう…ということなんです。
それでも住宅ローンの返済は免除されませんから。

あと、個人的には、「物件の『資産価値』以上の借り入れをした場合は、その分については少しでも早く『繰上返済』をし、物件の『資産価値』が『債務残高』を上回らないよう心がける」べきだと思います。
そうしなければ、のちのち「万が一」のことが起こった場合に、「家を手放しても多額の借金が残ってしまう」ということになりかねませんので。

お礼

ありがとうございます。
懇切丁寧なご回答、本当に本当に感謝いたします。
銀行に行ったりして聞いてまいりました。
そのあと、自分なりにかなりいろいろ悩んでエクセルで表を作りまくったりして考えたのですが、わたしの条件の場合、変動がちょうど２％上がったら逆転するような感じの計算（たぶんちっとも正確ではないのですが）なので、結局のところもとさやで超長期固定にすることに決めます。
万が一退職金が全然出なかった場合にも、そのときは６０歳から年金をもらうようにすれば生きてはいけると思うので、退職金をもらう直前でなんとか繰り上げ返済仕切れるように頑張ろうと思います。そこでほとんどゼロになってもいいやみたいな感じで。
自分で計算出来ない変動で毎年悩むより、これに決めちゃってあとは節約を前向きにがんばろうと思いました。
長くなりましたが、親身に相談に乗っていただき本当にありがとうございました。

回答No.6

Domenica

＃５です。
ご丁寧なお礼をありがとうこざいます。

みずほのウェブサイト（http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/cho_choki_kotei/）を見る限りでは、資金使途として

1．本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装、底地の買取資金
2．現在他金融機関からお借り入れ中の住宅ローン（公的機関、勤務先からのお借り入れを含む）の借り換え資金。ただし、当行でお借り入れ中の住宅ローンの借り換えはできません。
3．ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金
4．火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

とあります。
4.の中に「保証会社手数料・保証料」がありますから、物件価格が2,840万円ならば、「住宅購入」や「住宅ローン利用」で必要となる『諸費用』も含めて、「住宅ローン」として借りることができるはずです。
『諸費用』を考えると、借り入れ希望額2,900万円で審査に出しても問題ないと思います。
3,000万円は微妙なところですね。

借入額を減らしたい…ということであれば、「保証料」を毎月の金利に上乗せすることもできます。
＃５で回答したのは、そのパターンの話で、ウェブサイトにも
> *記載した金利は2008年10月に「保証料を一部前払いする方式」にてお借り入れいただく場合の適用金利（すべて年率）
とあります。
3.29％の金利が適用されてもよければ、「保証料を前払いしない方式」になります。
その分、借入時にかかる『諸費用』は少なくて済みます。
「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」の８～９割は『保証料』なのですから。

> すでに１００万円は手付けのときに払ってあるので
これは、あくまでも「住宅購入」にかかる『諸費用』になります。
物件価格が2,840万円ならば、あと必要な額は2,740万円ということです。

> 中央三井信託の３５年で３．０９％、こちらはどうでしょうか？
こちらもウェブサイト（http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html）から判断します。
> 自宅の土地・建物のご購入（諸費用を含む）は担保評価額の最高110％までお借入れ可能！
とありますので、物件価格が2,840万円で、中央三井信託銀行かその物件の「担保評価」をした結果も2,840万円ということでしたら、2,840万円の110％、3,124万円までは借りることができる可能性はあります。
築浅の中古物件ならば、物件所在地によってはそんなに担保評価額は下がらないと思いますので、3,000万円も不可能ではないかもしれません。

> 物件価格は２８４０万のところを、２８００万借りるために３２００万に調節してコピーで提出したみたいです。
担当者、馬鹿をしましたね…。
住宅金融支援機構に、その「物件の情報」が残ってしまいますからねぇ。
築浅物件ですと100％融資可能な「フラット35（保証型）」は、対象外になってしまう可能性がありますが、「フラット35むで2,556万円までは融資可能だったはずですので、ＳＢＩに拘られないのならば、残りの284万円と諸費用について「フラット35パッケージ」や「併せ貸し」を利用できる金融機関を探すとかされればよかったのに…と思ってしまいました。

> 会社中で「なんで通らなかったんだろうね「買い主さんの収入うんたらが理由なら３日で結論出るはずだよね」となったみたいです。
「勝手に３日と決めるな～！！」と言いたいです（笑）。

> みずほの方と仲が良いらしく、みずほなら絶対通る（絶対という言葉を使うのが好きというかくせなのかも知れませんね）らしいです。
「仲がいいから通る」ものならば、このサイトにそんなに質問が寄せられることもないと思いますけれど。
「絶対」は口ぐせなんでしょうね。
私ならば、「絶対と言うからには、通らなかったらそれなりの対応はしてもらえるんでしょうか？」と揚げ足を取るかもしれません（この世の事象に「絶対」は「絶対」にない…と思っているので）。

> 「将来の金利上層リスク」の考慮
すみません、入力ミスしていました。
> 「将来の金利上昇リスク」の考慮
です。

> 単純に言うと超長期固定がおすすめということですよね。
人によりけりなんですが…。
単純に言えば「将来において、返済金額が増えることは避けたい」という方には、「超長期固定がおすすめ」ということです。

お礼

ありがとうございます。

たぶんとってもよく分かった気がいたします。
わかりやすいご説明本当にありがとうございます。

質問ばかりで申し訳ないのですが、
２８４０万の物件の場合、「保証料」はいくらになるのでしょうか。
みずほで３．２９にさせず３．０９％固持の場合、借り入れの上限はいくらになると思われますか。
用件のみですみません。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

takashi182

勉強の調べものしていたらいいの見つけたので・・・
このサイトをご覧ください
https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

繰り上げ返済がどのような効果を生むかというシュミレーションを見れます
結構でかいですよ。
余剰資金を普通に銀行に１００万円貯金しておくより
繰り上げ返済した方が断然得だと言うのが実感できると思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

一般的にはやはり繰り上げ返済はおすすめですよね。
同感です。

ただ、うちの場合、主人の年収が今の額より２００万少ないであろう期間が１０年ぐらいある予定なので、難しいのです。
今と同じ高収入期間があと５年、そのあと定収入１０年、そのあと元の高収入５年、退職金は並以下、という風に予想しています。
定収入１０年目の最後のほうの預金は５０万円を切るかも知れず、
（ちなみに今は預金が１６００万あるのです。しかしマイナス２００万ｘ１０年と思うとこれでも足りなくてヒヤヒヤです。）
繰り上げ返済は、するとしても高収入に戻ってからということになります。１７年ぐらいは、絶対繰り上げなしかと。

補足

定収入でなくて低収入でした。
なんども書き間違いをおこしてすみません。

回答No.3

noname#140971

１０年固定１．９％は、日本全国どこでもでした。
ＪＡです。
が、これは１０日前のキャンペーン金利。
金利そのものが１．９％で１０年の固定で１０年後の優遇が１．１％でした。
今調べると先週末までの１．９％キャンペーンは消えています。
で、現状では２．１％になっているようです。
１０年固定で２．１％（１０年後の優遇１％）ですと銀行でもやっていますね。
大体、５金融機関を一日で回りましたところ、こんな感触です。

個々の融資条件は、人それぞれですので・・・。

ただ、私は頭金ゼロで２６００万円を融資してもらって一戸建てを建てました。
１３年前のことです。
で、今は、金融危機の真っ只中です。
(1)物件価値、(2)年収、(3)保証人の３要件がより厳しいかもです。

１０年固定より短いと借り換えの手数料等があって元も子もありません。
この辺りもＮＨＫで実際の例をあげて解説していましたね。

なお、今回の借り換えでローンは８００万円にする予定です。
これですと、大体４万数千円の支払いになる計算です。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
ＪＡでしたか。見ていませんでした。
物件価格、年収、保証人ですか。
それと借り換えの手数料ですね。
なるほど大変参考になります。

いろいろ考えてみているつもりなのですが、
とりあえずやっぱり超長期固定３５年か３０年ぐらいで、
今のところ「みずほ」と同じ金利の「中央三井信託」しか見つけていません。他にあるのでしょうか。。。。「みずほ」と「中央三井信託」ならどちらが良いのでしょうか。

回答No.2

takashi182

詳しいわけではないのですが・・・

今後、一部繰り上げ返済などは考えていくと思いますが
そんな手数料を比較してみるのも良いですね。
借り入れは早くなくさないとローンで「家を買う」のではなく「ローンを買う」事になります。

お礼

アドバイスありがとうございます。手数料も馬鹿にならないのでしょうか、繰り上げの回数はほとんどなさそうです。参考にします。

主人は今の収入はサラリーマンの平均より高めですが、これから役つきになると残業代が無くなり、確実に収入が低くなります。
ですので、頭金をあまり多くしたくありません。

実は今、小さな家を持っていて（残債無し）、そこを貸して、少なくても築27年ぐらいまでは貸し続けて（途中で数回借り主さんが変わったり空き家になることもある程度は想定しているのですが）、トータルで家賃収入1600万を狙っています。

今、売っても1000万になるかならないか・・・。
もし、これを売ってしまうなら、たぶんいくらかは、（新住居のほうの）ローンの繰り上げに回すとは思うのですが、回さない可能性もあります。それぐらい、主人の今後の収入は減りそうなので。

とりあえず、３５年か３０年ぐらいの前期固定で、探しています。
比較サイト等も見てみようと思うのですが読んですぐわからないといういうか、今月のことが載っていないような？初心者で申し訳ありません。

補足

前期固定でなくて全期固定でした。

また来ます。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#140971

http://www.nhk.or.jp/kakei/2008/1011/images/index.html

先週のＮＨＫの「おすすめ悠々ライフ」は住宅ローンでしたね。

＞１０年くらいの長い期間にした方が、
＞ライフプランもたてやすいケースが多いと思います。
＞また、１０年のタイプは、金融機関の間で最もサービス競争が激しい商品でもあり、
＞メリットも増えています。

全期間固定金利型

＞このタイプは、将来の金利上昇リストを抑えることができ、
＞一定の返済額が、ずっと続く安心感も得られます。
＞今後、金利が大きく下がるようなことがあれば別ですが、
＞手堅く返していきたいという方に、有力な選択肢だと言えます。

１０年固定金利型か全期間固定金利型かは、それぞれの考え方でしょうね。

なお、私は、今月末に１０年固定で１．９％で借り替える相談をする予定です。
（１０年後の優遇金利は１．１％）

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
ほぼ全期間固定で30年か３５年で考えているのですが、
自分のソフトでシミュレーションするにも、「何銀行が何％か」調べる時間が足りないので、直接「ひとつの候補にするならズバリ何銀行の何プランと何銀行の何プランですね」のようにおすすめして頂けると助かります。宣伝とも取られかねない行為をしてはしいけないサイトではないはずですので、よろしくお願いします。

ところで１．９％で、とおっしゃるのは、店頭表示より１．９％優遇でという意味でしょうか？それともどこかの銀行にそんなに安いプランがあるのでしょうか。すみません。よろしくお願いします。

補足

実は借り換えについて全く無知な状態ですが（なるべく早く勉強しますが）
たとえば、今はとりあえずみずほの３５年固定でローンを通して物件を購入をすませ、
そのあと、自分でＳＢＩのフラット３５とかに借り換えることは可能なのでしょうか？
ＳＢＩのフラット３５を審査で落ちたばかりなのですが、金額を減らせばいいとかそういうことでしょうか。