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敷金返還、国土交通省ガイドラインについて
私は、賃貸マンションの大家ですが、退去時の敷金返還について、トラブルが発生して困っています。どうしたら良いか、ご意見をお願いします。 １０年間入居していた方が退去後、「敷金診断士」と名乗る人から、敷金計算書を管理をお願いしている不動産屋さんへＦＡＸで、国土交通省のガイドラインに沿って計算したら返還金があるべきなので、「敷金を返還せよ」と言ってきました。 私は、ガイドラインについて、正直知らなかったで、国土交通省住宅局に問い合わせしました。 すると、このガイドラインは、平成１０年に発行し、平成１６年に改訂版が発行されたようですが、ここには、 「このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。」 と書かれています。 そして、国土交通省の方は、「このガイドラインは、契約違反は想定していないので、契約違反がある場合は、このガイドラインに沿う必要は無い。」といわれました。 しかし、ガイドラインを読むと、クロス張替えについて 「故意、過失、善管注意義務違反がある場合、賃借人が、経過年数を考慮した（クロスは１割を残存価値として６年間で定額償却）上で、カベ一面だけ負担する。（部分的補修に限定）」（ガイドライン１５ページ） と書かれています。国土交通省のご担当の方が言われていることと違いがあるように思うのですが、この場合、どのように考えれば良いでしょうか？ 退去後、空室になった部屋の状況は悲惨なものでした。１８年間、賃貸業をしていて、最悪な状態でした。部屋中カビだらけの上に、ゴミを残し、窓枠（框）に油の染みを残し、掃除では除去できない状態でした。クッションフロアは、タバコの焼け焦げ数箇所、タバコのヤニで、クロスは汚れ、２ヶ月経った今でも、臭いがなかなかとれません。 また、家賃は毎月のように滞納し、連帯保証人に請求することが多く、家賃の滞納は一月以上のこともあり、延べ６８７日に及びました。 これらは、契約書に書かれている、 ・毎月家賃は、前月２８日までに振り込む。 ・換気をしないとカビますので、換気を心がけてください。 ・汚れ、毀損などがあった場合、直ちに管理者へ連絡してください。 との条項に違反しています。 私は敷金を精算するに当たり、クロス張替え、クッションフロア張替えは、それぞれ、５０％の負担をお願いしました。ハウスクリーニング、エアコンクリーニングは、契約上借主負担としていますので、請求しました。退去について、部屋の掃除をしていないのは、言うに及びません。 このような部屋の利用をされ、大家とすれば正直腹が立ちます。国土交通省のガイドラインは、経過年数の考え方をしていますが、長く利用すれば、償却が進み、その後は、何をしても構わないのでしょうか？ 国土交通省は、クロスの毀損が一部であれば、その部分だけ張り替えれば良く「当該部屋全体のクロスの色や模様が一致しないからと言って、賃貸借の目的物となりえないというものではなく」と言っていますが、そのような部屋に賃貸借事業上、競争力に影響が無いと判断している役人が作ったガイドラインは、大家としては受け入れがたい存在だと思うのですが、いかがでしょうか？
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- detekoiya
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内容的にはおおむねそのとおりだと私も思いますが・・・ １０年だとクロスとかについては請求しきれない部分もあるとは思います。 まあ部屋の現状が確認できない者としては何とも言えません。 まずはその敷金診断士とやらに 「弁護士でもない奴が介入してくるな、そんな代理人は認めない、お前とは一切内容は話さない、借主に入れ知恵するのか構わないがこちらはあんたからの交渉を受ける気はない」 と言った方がいいと思います。 ＮＰＯ法人ではあるようですが、強制力は持ってないはずです。 滞納の遅延損害金も計算しておいたほうがいいのでは？
お礼
ご返答、ありがとうございました。 ”敷金診断士”は、あるＮＰＯ法人が認定する資格だそうですが、そのＮＰＯ法人に聞くと、正式に”敷金診断士”と認められていないそうです。ＮＰＯ法人も迷惑しているそうです。 その”敷金診断士”のホームページを見ると、 ・「敷金全額戻ります」 ・「失敗した例は一件もありません。」 ・「あなたが交渉することは、一切ありません。」 ・「報酬は、先払いです。追加料金は一切ございません。」 そして、詳しく聞いたところ 「管理会社、家主に、国土交通省ガイドライン、判例を説明すると、ビビッて払ってくる。最初は、ファックスか手紙で、その次は、内容証明郵便で、それでも、ダメな場合は、少額訴訟、民事訴訟になる」 しかし ・「私は、出廷いたしません。」 ちょっと、疑問、矛盾を感じる内容だと思うのですが、それでも、依頼する方がいるのですね。今回、転居された方の住所と、”敷金診断士”の住所は、何百キロと離れているのですが、”敷金診断士”は、立ち退きの際、立ち会っているわけでもなく、現状を見ないで、請け負っているのです。おそらく退去された方は、ネットで見つけて料金を払ったのでしょうけど、結果は、どうなるのか分かりません。料金２万５千円では、できることは限られていると思うのですが、内容証明郵便、交通費を賄うだけでも大変だと思います。 滞納の延滞金利を計算しました。利率は、民法第４０４条により、５％で計算してみます。 どうもありがとうございました。
お礼
ご返答ありがとうございました。 クロス張替え、クッションフロア張替えは、無理ですか。 しかし、１０年住んでいても綺麗に使っていただいた方もいらっしゃいましたし、大家として、このようにひどい使い方の人から、一銭も請求できないのは、なんとなく違和感があります。 弁護士法を調べてみました。貴殿がおっしゃるとおり、７２条に、この”敷金診断士”の行為は、違反になることが書いてありました。 大変参考になりました。 ありがとうございました。