住宅ローンの口座名義人変更における連立名義人に関して

質問

夫との離婚により住宅ローンの口座名義人を変更しなくてはならない事態になりました。
夫はすでに別居しており住宅ローンの組まれている物件には住んで今ません。
そのため夫名義でのローン契約の更新ができないと銀行から通達されました。（前の契約更新時は離婚していなかった）
よって名義人を変更する必要があるのですが、私の年収では銀行の要求する条件である年収400万円以上にはとても届きません。
しかし私の年収と両親の年金を合わせたら我が家の年収合計は400万円に到達します。
そこで私と両親の三名を連立名義人とした名義人変更は可能でしょうか？
どなたかお知恵をお貸しください。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 夫との離婚により住宅ローンの口座名義人を変更しなくてはならない事態になりました。
「口座名義」ではなく、住宅ローンの『債務者変更』ではないでしょうか？（銀行は別に「口座」の「名義」には拘らないので。）
ご質問者さまのような場合、銀行が残りの住宅ローンの「一括返済」を求めても仕方がないことなのですが（住宅ローンの契約条件には「債務者が対象物件に居住すること」がありますので、住宅ローンの債務者であるご主人が物件を出られた時点で、『契約違反』になってしまいますから）、それを求めていないということは、結構親切な銀行ですね。
そして、銀行は「年収が400万円以上ある人が債務者になるならば、『負担的贈与』の形で、『債務者変更』を認める」と言っているのですね。

銀行が提示した年収400万円は、債務残高と返済期間と現在の利率から逆算した『返済能力』の下限でしょうね。
これを下回っていては、とても「返済を続けることは無理だろう」と判断する基準です。

そして、ご質問者さまの年収だけでは、その基準の400万円に達しない訳ですね。

> 私と両親の三名を連立名義人とした名義人変更は可能でしょうか？
『連立名義人』という言葉は聞いたことがないのですが、どのような形にせよ、それを「その銀行が認めるか認めないか」という話になります。
「一般論としてできるかできないか」ではなく、そのやり方を債権者である「その銀行」が認めるか、認めないか…という話なので、いくらこちらで回答を得ようとしても無理なんです。
例えば、同じ立場の『経験者』がいたとして、その方が認められたらと言って、ご質問者さまも認められるとは限らないんです。

３人がそれぞれ主債務者となり（融資３本）、残りの２人がお互いの連帯債務者になる…というパターンでの変更ですと、おそらく、「返済期間の短縮」を求められます。
ご両親は年金を受け取っていらっしゃるということは、『相応の年齢』ということですよね？
仮に、現在、最年長の方が65歳だとしますと、返済期間を15年未満に短縮することが求められると思います。
現在、返済期間が残り30年だとしますと、返済期間が半減します。
となりますと、「年収400万円以上」という条件は変更され、「年収500万円以上」でなければ認められなくなる可能性もあります。

ご質問者さまを主債務者として、ご両親２人を連帯債務者にするというパターンでもおそらく同じだと思います。

いずれのパターンも、「債務者」となるご両親は、その家に住まなければなりませんが、それは問題ないですよね？

ご質問者さまを債務者として、ご両親を『収入合算者』とする場合でも、ご両親の年収の２分の１以上を合算する場合には、返済期間の短縮は考えられます（合算金額がご両親の年収の２分の１未満ならば返済期間の短縮はないかもしれません）。
また、『収入合算者』は、「連帯保証人」になっていただくことが殆どです。
ただ、「収入合算者は１名のみ」としている金融機関が多いんですよね。

「ご質問者さまの年収」＋「ご両親のいずれかの年収の２分の１」で400万円を超えることができるのならば、銀行も認めてくれるのではないかと思います。

そうではなく、「ご質問者さまの年収」と「お父さまの年収」と「お母さまの年収」の３つを足さなければ400万円に満たない…というのであれば、厳しいと思います。

さらに申し上げますと、銀行が提示してきた「年収の下限」は、『税込年収』を基準に計算していますので、そのギリギリしかない状況では、実際の返済は「非常に」厳しいものになります。

私はごく普通の、住宅ローン借入申し込みについても、アドヴァイスを差し上げる際には「退職金や年金をアテにしなければ成り立たないような資金計画を立てるのはやめてください。」と申し上げています。

そんな「無理」をされても、いいことはありません。
物件から出られることを「前向きに」検討されてもよろしいのではないかと思うのですが…。

回答No.1

v008

まずは銀行に先に相談すべきだという事が回答なのですが、
年金は亡くなった時にでなくなりますので抵当権の設定などシビアにやるしかなさそうです。
お勤めの会社または労働組合などが労金などに入っていますでしょうか？不動産担保ローンというのは比較的低利で融資が受けられます。

返済能力を勘案して、無理があれば、売って清算して残った分は法的に分割するのが普通です。慰謝料として認めてもらえれば、そのお金を原資に低家賃の住宅に住んだほうが、固定資産税も無く、老後のたくわえなどに回せるのでそのほうが健全かもしれません。
問題なのは、清算したときにマイナスになる場合です。その場合は、名義人が違うのでだんなさんに負担してもらうしかありません。
　賃貸契約をして、だんなにローンを負担させる（居住用ではないので利率は高くなる）のも可能ですが、、。