ＪＩＯって必要？

質問

新築を予定している者です。
　ＨＭから、ＪＩＯ加入を勧められていました（土地＋建物で１０年間１４万円）。ただ、ＨＭとしても建物に対する瑕疵担保責任を１０年間、契約書の中に入れています。
　ＪＩＯに加入することの必要性をＨＭに聞いてみたところ、「第三者からの保証と、万が一うちが倒産したときのために」というお返事でした。しかし、「数年前まではＪＩＯのような保証会社への加入はほとんどなかった」とも聞いております。
　果たして、高い保証料を払ってまでして、ＪＩＯに加入することの必要性って本当にあるんでしょうか。
　どなたか教えていただければ幸いです。

回答No.7

noname#65504 · ベストアンサー

＞「数年前まではＪＩＯのような保証会社への加入はほとんどなかった」とも聞いております。

平成１３年に品確法という法律ができました。これにより構造上重要な部分と雨水の浸入に関する部分については売り主（売買契約）、施工業者（請負契約）に瑕疵担保義務が１０年となりました。
それ以前は木造の請負については５年と民法で決まっており、しかも民法の規定は任意規定なので、民法の規定より契約で短くするのが普通でした（請負の場合木造なら１年、売買なら宅建業法により２年）。

JIOなどが行う住宅性能保証というのはこのような時代に、１０年を保証するとともに業者の倒産に備えた１種の保険制度として作られていました。

平成１３年に品確法ができ１０年の瑕疵担保は義務となりましたので一件あまりメリットがなくなったように思われますが、売り主または施工業者が倒産してしまうと、請求先が消滅となりなんら保証はされないことになっています。
今ではそのような場合に備えてこの住宅性能保証を利用することが薦められています（来年あたりには倒産に備えるための法律が施行されますが、現在は任意です）。

なお、名称が似たものに品確法により創設されました住宅性能表示というのがあります。これは認定期間により設計と建設工事について住宅の性能を評価（カタログ化）するシステムです。
これは任意ですが、これを受けておくメリットは、契約内容が明確になっていますので、万が一建築紛争になった場合の建築の性能を示す重要な証拠となります（従来は建築図面など裁判官には理解できないような資料しかなかった）。
また専門の紛争処理期間を低額（１万円）で利用できるというメリットがあります。

以上の２つのシステムは、工事についてチェックの機会が増えること（先の回答にあるように施工業者とは分離した建築士による管理を受ける方法もありますが、日本では設計・請負が同じ会社のことが多いですので、第３者チェックが入るのは有効です。）と、業者倒産や建築紛争など万が一に備える２つの意味があります。

最近このような制度が利用されるケースが増えたのは、耐震偽装事件による影響です。耐震偽装事件では、偽装物件をもっとも扱っていたヒューザーが倒産してしまって、瑕疵担保保証を受けることが困難となりましたし、ここのところデベロッパーの倒産が相次いでいますし。

デメリットとしてはお金がかかるほか、瑕疵があった場合JIOの指定する工法による対策がとられることが多く、家主はそれに満足しないというケースもあるようです。

それをメリット・デメリットをどう考えるかは個人の資金的な余裕と価値観の問題となります。

なお、品確法では地盤の瑕疵は対象外ですが（つまり瑕疵担保は契約で定めた内容次第となっています）、確かJIOの性能保証には地盤も含まれていたと思いますので、その点もメリットとしてはあります。

お礼

丁寧なお返事、ありがとうございました。
　ＨＭのもしもの倒産に備えて、そして地盤と建物どちらが原因とも判断できない場合の問題への対処として、やはりＪＩＯへの加入をすることにしました。１４万円は必要経費と考えます。

回答No.6

muhyopuni

どんなに立派なホームメーカーでも、しっかりとした建築監理をしているかどうかは分かりません。また、依頼者は素人ですから、かなり勉強したつもりでも、手抜き工事や設計の不備を適正に指摘するのは困難です。私は自分なりにかなり勉強して、初めての自宅の新築に望みましたが、それでも工事の進捗にしたがって疑問点が次々出てきて、対処が追いつきませんでした。

建築士や工事監理者がホームメーカーの社員ならば、設計上の不備、あるいは現場での手抜きや甘えを100%予防するのは無理でしょう。むしろ危険とも言えます。JIOなどの第三者機関を利用して、最低限の（最低限というとJIOに失礼かもしれませんが）施工中検査をしてもらうことは、おおいに意義あることだと思います。10年の保証料という意義を抜きにしても、4回の検査料とそれによる安心と考えるだけでも14万円は安いなあ・・。
徹底するならhttp://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa.htmlのようなプロに監理してもらうのが最高ですね。ホームメーカーさんはこのような監理を嫌がるでしょうから、このようなサービスを利用するかどうか、契約前に決めておく必要があるでしょうね。

お礼

＞建築士や工事監理者がホームメーカーの社員ならば、設計上の不備、あるいは現場での手抜きや甘えを100%予防するのは無理でしょう。むしろ危険とも言えます。
　私のように、ＨＭを全面的に信頼してしまうことはもしかすると危険な考え方なのかも…と思ってしまいました。
　私の場合、土地についてはＨＭとは違う業者から購入しました。将来発生するかもしれない瑕疵が、土地と建物どちらに起因するものかはっきりしない時には、ＪＩＯ（建物・土地保証）のような保証が役に立つのでしょうか。ＪＩＯに加入しないとすると、ＨＭの倒産よりもその点の方が気になるのですが…。

回答No.5

ultra1long

ご質問の瑕疵保証ではありませんが、住宅性能表示をあわせて受けると良いかと思います。
http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku02_04.html
住宅性能表示の耐震等級３（最高等級）を取っていれば、割高な地震保険が30%引き（無い場合、新築住宅は10%引き）になります。
http://www.hyouka.gr.jp/shohisha/hoken.html
長い目で見れば、地震保険料によっては元が取れます。

住宅性能表示制度は、こちらをご覧ください。
http://www.sumai-info.jp/seino/shinkaisetu.html

耐震等級３でも600ガル程度しかありません。
最近起こっている地震はもっと大きい（阪神大震災818ガル、岩手・宮城内陸地震4022ガル）ですから、耐震等級３は必須と考えた方が良いのではないでしょうか。
http://komodatatemono.nablog.net/blog/a/20150764.html

お礼

＞住宅性能表示の耐震等級３（最高等級）を取っていれば、割高な地震保険が30%引き（無い場合、新築住宅は10%引き）になります。
　知りませんでした。
　とても興味ある内容です。
　ＨＭから進められているＪＩＯの保証は、性能表示までは入っていませんでした。住宅性能表示を加えるといくらぐらい余分にかかるのでしょうか。教えて頂いたＨＰからはよく分からなかったので…。
　もしよろしければどなたか教えていただけると幸いです。
　よろしくお願い致します。

回答No.4

noname#78261

再です。
建築士は100m2以上であれば建築士が監理することにはなっていますが、4回程度のチェックではありません。もっと行きます。
検査専門の方向に務めたもと上司などに聞いてもやはり1回の検査と報告で2～2万5千円は必要な経費となります。
建築士の監理はおよそ設計費用の半額前後であると思いますが、14万では建築士はよほど設計のほうで費用を貰っていないと赤字の仕事となりがちです。数10万が最低レベルで設計費用が数100万であれば100万ということもあるでしょう。
でも、建築士にも指導ができる方と能力不足の方と居るのだと思いますし、書類上記載されていても、監理費用を建築業者がほとんど払わないので監理はされていないのが20年以上住宅に携わってきてほとんどといっても過言ではありません。管理補助として工事管理をする無資格者または資格者が工事をみているだけというのが多いのが現状です。

長年、直接のユーザーはともかく、建設業者や不動産業者による建築士への設計料の低下に加えて、「監理料の不払い」は仕事をしないのに名前を貸したことになり名義貸しと呼ばれ建築士が罰せられます。建築士のせいだけではないと思うところです。今の建築行政は良い建築士が育つ環境にしては厳しいものがあります。それでもがんばっている方は大勢いますが。

さて、保証機関の検査担当はそれなりのチェックマニュアルと指導教育をうけています。性能保証であればそれは資格もいるくらいです。
うまいこと経験豊かで知識豊富な建築士に依頼できるか、または、検査専門員に回数は少なくても任せるか。ということではないでしょうか。
また、HMですと第3者監理は現実監理者がHMになることが多いので書類上は断られる可能性もありますが、保証機関ならば書類上の問題もなく断られることはレアケースです。

また、建築士の責任能力は会社などに比べれば一般的に低く、検査してもその責任は金額では負えないことが保険に入っている方以外ほとんどでしょう。もちろん建設業が負えばいいのですが。また、建設業者や不動産業者への瑕疵保証責任が10年ですが建築士の責任がいつ消えるというのは確認したことはありません。

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
　やはり建築士に頼む方が一般的に高くつく分、丁寧に見てもらえるのですね。実際、建築士には金銭的にも頼めそうにありません。

回答No.3

noname#256593

JIOは要所で検査を行い、瑕疵を未然に防ぐ役割と万が一瑕疵が発生した場合の補償を行います。
ＨＭもきちんと設計や現場管理しているはずですが、重要な場所にミスがあった場合にJIOのチェックや保障が役に立ちます。
http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku01_03.html

基本的にJIOの瑕疵保証はHMが倒産して瑕疵があった場合に有効となりますが、１０年後に補償を更新することも出来て最長60年までとなります。
http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku01_04.html

JIOは安心を買うという意味で加入しても損は無いように思いますが、こればかりは質問者さんの価値観の問題でしょう。

お礼

ありがとうございます。
　ＪＩＯの検査では、建築士が４回もチェックするのですね。
　ということは、建築士を雇って建築状況を管理するのとほぼ同じことになるのでしょうか。
　さらに保証がついて１０年１４万円って、安い？高い？
　ＨＭは地元でかなり根を張っているので、１０年で倒産はまずあり得ないと考えています。
　貴重な情報をいただき、ますます悩んできました…。

回答No.2

noname#78261

来年の10月引渡しから業者に瑕疵担保保証義務が発生しますが、その費用を出すのは回りまわって建築主が払うことになるでしょう。
瑕疵保証を担保するのに保証先に業者は年会費などを払います。

この必要性がいわれているのは、マンションの耐震偽装で補強工事などをすべてはできなくなった販売主が倒産して結局は瑕疵保証責任を終えずに入居者が負担したところからです。
もちろん木造の家でもそういうことは今までにありましたが話が大きくならないので法律でも取り上げてもらえなかっただけで建築業者による10年保証の危うさというのはあると思います。

もちろんそんな掛け捨て保険を払うのは私は本末転倒だと思います。
本来は建築士を雇ってちゃんと監理して10年やそこらでおかしくなるような家なんか作らせないという方向が必要だと思います。
この方法では保険会社などが儲かり、建築士の監理状況の悪さは改善されないからです。

この建築行政の状態の中であなたが何を選択するかということになると思います。

お礼

ありがとうございます。
＞本来は建築士を雇ってちゃんと監理して10年やそこらでおかしくなるような家なんか作らせないという方向が必要だと思います。
　なるほど。うなってしまいました。
　建築士を雇う費用とＪＩＯに加入する費用を比べた場合、どうなんでしょう。ご存じの方がいれば教えていたければ幸いです。

回答No.1

hulun001

こんにちは。

　ここ最近できた制度などで、あの違法建築、構造計算の事件で
被害者の方（引き合いに出してすみません）へ向けた制度ですね。
　最近では違法なことも、自動車保険程度に考えて見てはいかがでしょう。　違法なこととなるとほとんど救済される保険が以前は無かったがこれからは増えていくことと考えています。

お礼

ありがとうございます。
　違法な業者と契約を結んでしまった場合の救済措置と考えればよいのでしょうか。ＨＭは一応地元でかなり根を張っていて、個人的にはかなり信頼しているのですが・・。