ダイナシティの分譲住宅

質問

ダイナシティで分譲住宅を購入することになり契約したのですが
話を聞いているだけだと「おいしい話」に聞こえています。
何か裏があったりしないのでしょうか？

http://www.dynacity.com/madori/MA2060024/
契約の物件はここのEタイプです。

住宅ローンを組んで
・月々7.5万
・ボーナスから10万
・35年ローン
・物件の値段2830万
・金利込みで払う金額は4000万くらい（らしい）
払うことになるそうで。

住まなくなったりしたり、空き家になったら家賃保障で
私に月々8万くらい？いただけるそうで、実質ローンを得に払わなくていいという、とても都合のいい話です。
私なりにいろいろ考えて質問攻めしてみたのですが、ボロ？はでませんでした。

今はまだ契約解除ができる状態なのですが、どうしようかとても悩んでいます。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

『住宅ローン』を利用されるとのことですが、ほとんどの金融機関の『住宅ローン』の融資条件の１つに「自己居住用であること」があります。
債務者が住宅ローンの対象物件に居住しなくなったり、賃貸に出したりすることは、原則、住宅ローンの契約事項違反になるのですが、その点はどのようにクリアされるのでしょうか。
契約事項に違反をすれば、住宅ローンは即刻、一括返済となりますけれど。
「実際にはそんなことをやっている人はいくらでもいる。」という、実質契約を無視するような回答ではなく、債務者としての契約上の義務を犯すことのない回答を取り付けてください。
万が一の時、金融機関から一括返済を求められてお困りになるのは、ご質問者さまですので。

あと、住宅ローンを利用していれば専有部分について火災保険に加入しなければなりません（そして、その火災保険に債権者が質権を設定します）。
この火災保険料は、居住者ではなく、所有者（＝住宅ローンの債務者）の負担になります。
賃貸住宅における常識においても、火災保険料は所有者の負担です。

> ・ダイナシティは、何年たっても、賃貸で貸した場合の家賃はほとんど変わらないと言っていた。
私の友人の実家は賃貸マンションを所有していますが、築年数が経過すればするだけ、家賃を下げざるを得ない…と言っています。
そうでなければ、下げなくてもいい程度に状態を維持し続けねばならず、そのメンテナンスには相当な額がかかると言っていますけれど、その点はいかがなのでしょうか。
何年たっても家賃が変わらないならば、「物件に改修が必要になったとき」どころか、必要でない時の方が少ないのではないかと思います。

ところで、
> 実質ローンを得に払わなくていい
とのことだそうですが、
・　ダイナシティから貰える分（年間）
　　月８万円×１２か月＝９６万円
・　住宅ローンとして支払わなければならない分（年間）
　　月７．５万円×１２か月＋ボーナス払い１０万円×２回＝１１０万円
貰える額よりも払わなければいけない額の方が大きいので、実際には年間１４万円も払わなければいけませんね。
私にとって（例え年額にしても）１４万円は少ない額ではないのですが、ご質問者さまにとって、１４万円は気にするほどの額ではないのでしょうか？

> ・月々7.5万、・ボーナスから10万、・35年ローン、・物件の値段2830万
ここから住宅ローンを逆算してみました。
借入額の内訳を毎月払い分2,330万円、ボーナス払い分500万円とし
返済期間35年　年利：1.875％　元利均等返済方式
という条件にしますと、毎月の返済額が75,698円、ボーナス時加算分が97,734円になります。

業者が言っているものとほぼ一致すると思うのですが、年利：1.875％は、変動金利型の店頭表示金利から1.00％金利優遇をした金利です。
もし、住宅ローンの金利設定が『変動金利型』ならば、金融市場の情勢に詳しくない方ですとご利用にはより注意が必要だと思います。
変動金利型は、一般的に、金利の見直しを半年ごとに、返済金額の見直しを５年ごとに行います。
現在はまだまだ低金利の時代です。
この先、金利が上昇していけばこの金利も上がります。
金利が上がれば返済額も上がります。
> 月の返済額が75,698円、ボーナス時加算分が97,734円
では済まなくなります。
ダイナシティから貰える分（年間）９６万円との差は開く一方になります。
ですから、この点も確認が必要だと思います。

このほか、不動産を所有することによって負担しなければならない税金（固定資産税等）もあります。
そうそう都合のいいことばかりではありません。

それで儲かるならば、私なら他人に教えずに自分で運用しますしね。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。

やっぱり言われた以上に払わないといけない費用もたくさんあるんですね。
ダイナシティはそういうことを全く言わなかったので、そういう点が一番気になっていました。

>築年数が経過すればするだけ、家賃を下げざるを得ない
やはり私もそうだと思います。築20年の賃貸に20年前と同様の値段で住みたい人なんていませんよね！

>１４万円は気にするほどの額ではないのでしょうか？
年間14万円はとてもつらいです。10年で140万もの金額になってしまいますね・・・。

Domenicaさんの回答で決意を決めました。
この件は解約することにします。

本当にありがとうございました！

回答No.2

bulubulu99

ダイナシティが潰れたら、台無しになるシステムでは？
今は、新興不動産は結構厳しいところが多いですから、気をつけてくださいね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
上場しているからと言って安心はできないですね＾＾；

回答No.1

zenzen123

このタイプのマンションは投資型ワンルームマンションと言い
自分が結婚もしないで一生すむならいいかもしれませんが
住まなくなり売却、家賃収入として考えるなら辞めた方がいいですね。
よほどいい立地以外はマンション経営は儲かりません家賃保障
も今の概算で築が古くなると入居者希望者いなくなり
家賃を下げることになり長い目で見たら確実に赤字ですね。
到底新築の投資向きマンションは手を出さないのはいいでしょう。

ワンルームマンションを購入をされるなら中古をお勧めします。

下記サイトで「ワンルームマンション経営」と検索すれば投資型マンションの話が多く出ていますよ。

参考URL：

http://www.2ch.net/

お礼

回答ありがとうございます。
やはり流されるまま聞いているだけだと都合のいいことしか言われないので、
他の人に、こういう意見を言ってもらえると安心できます。

補足

ダイナシティの家賃保証システムについて

https://www.dynacity.com/Dvest/rent_guarantee.html

保証される月々の家賃については、まだ正確な値をいただいていませんが、
話の中で出てきたのは8万程度いただけるとのことです。
家賃保証システムについて聞いたことを書きます。

・そこに住んでいる場合は、月々ローンの7.5万を払う
・住まなくなった場合は、月々家賃保証システムで8万程度いただけるという話。
　（ダイナシティの儲けは、賃貸契約のときに発生する敷金礼金と、実際に住む人が払う家賃から、保証システムの8万引いた額になるそうです）
　（8万はその場で聞いた額で、実際にいただける金額は後日通知とのこと）
・家賃保証は物件を持っている限り一生涯続くとのこと。
・ダイナシティは、何年たっても、賃貸で貸した場合の家賃はほとんど変わらないと言っていた。

帰宅してから思いついた質問（後日聞きます）
・貸したときに発生する家賃が、補償金額より少なかった場合いただける金額
・空家状態が長期間続いた場合ずっともらえるのか。
・物件に改修が必要になったときにかかる費用の負担。