ズバリ、買いでしょうか（大田区土地）

質問

5年前までこの土地の最寄駅の反対側のマンションにに20年近く住んでいたので、気持ちが動きましたが、諸条件に比べ、坪単価が若干安い気もします。
思うところ何でもよいので、アドバイスいただければと存じます。

http://house.goo.ne.jp/buy/la/detail/0/13111/9010186601/99000032/9010186601.html

回答No.5

noname#184449 · ベストアンサー

＃２の元業者営業です

＞以前仲介された買主様は買った後に、大変だと気がついたのでしょうか？

買う前に気付きました。というより元付け業者から聞きました。
細かい話は忘れてしまいましたが（スミマセン）。。。。
建物については外壁の色、地下室について等いくつかありました。
自治会については掃除の件等（以前仲介した物件は銀杏並木からの落ち葉や「ぎんなん」が結構すごくて当番になってたみたいです）

ただ、これについては物件の場所が違いますので当物件の地区ではどうなっているかはわかりませんが。

一番確実なのは取扱業者へ問い合わせてみるのがよろしいかと。
どのみち、契約の前に重要事項の説明で地域協定等は説明の義務がありますし。

お礼

ご回答ありがとうございました。

まずは問合せしてみます。
アドバイスありがとうございました。

回答No.8

noname#96261

この物件が安いかどうかは別の問題として思ったところだけ書かせていただきますね。
建蔽率４０の１種低層地域でしょうか。そうしますと南側道路ですので１年中採光は確保されています。
　北側斜線の規制がありますので屋根を削らないようにするには北側に奥行き１，５メールほどあけると思います。そこにエコキュートなどを入れればいいということですね。
　家族構成にもよりますが３０坪近くあれば生活に支障がないと思いま　す。もし地下階を使うことを考えますと
　　４７＋９４＝１４１(４２坪)
　ができますね。
地下室を作るには地下だけで１０００万ほど掛かると考えたほうがいいです。
個人的には採光を望めるいい物件かと思います。もし購入を考えているのでしたら自分で土地の履歴を調べておいたほうがいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

やはり、地下室は高いですね。
土地の履歴ってやはり所有者の流れとかですかね。
アドバイスありがとうございました。

回答No.7

three_polinkies

#6です。
丸子川より多摩川側は、いわゆる多摩川の沖積低地なので、地盤も良くないですから、いわゆる高級住宅地としての田園調布とは全くの別物という意味です。いわゆる田園調布は地盤の強固な台地上のエリアを指します。それでも住所が田園調布5の場所は低地でも低層住居地域なので、静かな住宅地と言えばそのとおりですが、隣町の玉堤から二子玉川にかけては、準工業地域で、自動車整備工場やスクラップ工場などの中小工場が密集した地域です。田園調布というアドレスから想像する「閑静な住宅地」というレベルとは一線を画しているため、そもそも地価も安いですし、それを「お買い得」と考えるか、「エセ田園調布」（＝高級住宅地でもないのに住所だけ田園調布）と考えるかは、個人の価値観だと考えます。

お礼

ご回答ありがとうございました。

まあ、地番はなんでもよいのですが・・・。

20年間住んでいたところも、住所が世田谷なのにマンション名に何故か田園調布と入っていました。
確かに田園調布の駅から8分くらいでしたが。
ネームバリューは返って邪魔になるなと思ったことはありました。
どこに住んでいるか聞かれても、一般の人はどこの駅の近く？ということにこだわりますから。
そういう時、「田園調布です」とはあまり言いたくありませんでした。
実際、3丁目のイメージが独り歩きしていますよね。

今回も大田区より世田谷区に住みたいのは本音です。
自治体が変わるといろいろ面倒ですから。
奥沢・田園調布・九品仏・・・このあたりの駅周辺に住みたいのですが、実際、微妙に予算が合わなくて。
この物件はよさそうだなぁと思ったのですが、現地を見ないと何とも言えませんね。

確かに川の近くに住みたい願望もありますが、水がでたら怖いですし。

回答No.6

three_polinkies

現場はきちんと確認されているのですよね？
田園調布5丁目は坂上のいわゆる田園調布エリアの他に、坂下の多摩川沿いの低地部も一部含みます。少なくとも丸子川より上（高台）でないと、閑静な住宅地とは言えず、坪単価も高台と低地ではずいぶん違うので、その点を考慮に入れて、一度相場感をチェックなさってください。
写真を拝見した感じですと、両隣の住宅の感じなどからすると、いわゆる田園調布エリアではないのでは？と思ってしまいました。もし、この土地が高台部なら即断で「買い」ですが、丸子川より下なら「妥当な金額」だと思いますが。

お礼

ご回答ありがとうございました。

詳しく調べてみます。

補足

>少なくとも丸子川より上（高台）でないと、閑静な住宅地とは言えず
駅を背にして丸子川を超えてしまうと坪単価が落ちるのは仕方ないにしても、「閑静な住宅地」とは言えないのでしょうか？
現地調査はもちろんしてみますが・・・。ちょっと気になったので。

回答No.4

kita52326

場所の割にお得感を感じさせる坪単価だと思います。
但し、建蔽率４０％、容積率１００％だと、
建物が総２階建だと２８坪台が上限になります。
容積率を１００％使おうとすると３階建になってしまうので、
個人的にはそこがネックだと思います。
それが気にならないのでしたら、検討に値するのでは？。

お礼

ご回答ありがとうございました。
建ぺい率は確かに厳しいです。
せめて50％ならよいのですが・・・。

多分、高さの問題で3階は建築不可かと思っています。
地下室は作れるのか・・・。どのみち地下室も費用がかかるのでつらいところです。

回答No.3

noname#63559

少し見たところ河川法と区画整理が掛かってそうなので、その内容は確認しておくべきですね。

尚、田園調布という範囲で売り物だけ比較すれば割安な印象を持つでしょうが、その場所であれば相場と照らしても妥当な数字です。
本気で買うつもりならば少し値引き交渉してみましょう。

実際に現地や周辺を見て、駅まで歩いてみて、それで気に入るようなら良いのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。

アドバイスありがとうございました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

現況写真拝見しました。
日当たりも良さそうですし、物件自体はまずまずよろしいかと。
現地に行かれました？五丁目ですと田園調布駅からは坂の上り下りが結構きついのですが。。。それさえ納得ならばいいんじゃないでしょうか。

ただ、４年程前に田園調布の土地を仲介したのですが、（駅徒歩８分位の物件）結構建築の条件が厳しかったので、当時の買主様が苦労されたのを記憶しております。（用途地域ではなく、地域協定のようなもの）
あと、町内会みたいなものも結構うるさかったような。。。
まあ、物件の場所も違いますし、「田園調布」ですから住環境を維持する為には色々な制約はあっても当然でしょう。

いずれにしても、一度確認された方がよいでしょう。
以上、参考までに。

補足

ご回答ありがとうございました。

近くに住んでいたので、ある程度分かっているつもりですが、言われてみればやはり坂の上がり下りなど結構なポイントですね。
確認します。

あと、以前仲介された買主様は買った後に、大変だと気がついたのでしょうか？買う前に自治会の様子など知るにはどうしたらよいのでしょうか。不動産業者も地元の業者だけではなく、いろいろなところが掲載している物件ですし。

回答No.1

風車の 弥七（@t87300）

南道路で日当たりは良いみたいですね。
確かに田園調布では値段が安いようです。
安ければ抵当権がどうのこうのとありますが、それもないようですし。

質問者様の心一つですが、これは買いだと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。