土地のことで困っています。

質問

平成６年に８８坪の土地を１坪２４万円で購入しました。銀行からの借金も１．０００万位残っています。予定では今住んでいる所を売ってその土地に新築するつもりなのですが、今になって妻がその新しい土地が気に入らないからと言い出しました。１０年も借金を払ってきた身にとっては割り切れない思いですが、仮定の話としてどうしても別の土地がいいとなった場合、やっぱり今の土地を売って新しい土地を買うという方法しかないのでしょうか。それとも土地と土地の交換というむやり方もあるのでしょうか。
ちなみに坪単価はバブル真っ最中の一番高い時に買ったものです。今はほぼ半値くらいかもしれません。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#39684 · ベストアンサー

実際にはどのようにするにしても非常な困難と損失が伴います。

※「まさか」と思いますが1000万円は住宅ローンではないですよね。家の建築を条件として組まれた低利の住宅ローンで土地を買い、家を建てずに売ることになった場合、残金の一括返済はもちろんのこと、一般融資金利での利率で換算された非常に高い金利も一緒に支払わなくてはなりません。住宅ローンを使って「土地転がし」をするのと同じだからです。

売却にせよ、等価交換にせよ、その土地にはローンが残っています。売ったり交換したりする時点では、土地の抵当権を外した状態でないと取引ができませんから、残金は売却前のどこかの時点で全額返済して土地の担保設定を外さなくてはなりません。ましてや、抵当権のついた土地を等価交換などするおバカな地主はいないでしょう。

土地が担保になったままでは、まともな人は手を出しません。売ったお金を返済にまわさない手口は、土地取引詐欺の古典的手法だからです。

「銀行の抵当に入っている土地を売りたい」と不動産屋に相談しても「抵当権をはずしてからにしてください」と言われるか、ほとんどタダ同然の値で買い叩かれるかです。

土地の値段がバブルの半値としても、それに抵当権がついたままでは坪５万でも買い手が現れるか疑問です。

問題は「ローンをどうするか」です。

お礼

どうもありがとうございました。大変参考になりました。少し甘く考えていました。これを参考にしてもう一度よく考えたいと思います。

回答No.1

walkingdic

>やっぱり今の土地を売って新しい土地を買うという方法しかないのでしょうか。
通常はそうです。

>それとも土地と土地の交換というむやり方もあるのでしょうか。
偶然にも御質問者の８８坪の土地が欲しくて、更にその人が持っている土地が奥様やご質問者が気に入る土地であり、その人がその土地を売りたいと思っていれば、そういうこともないとは言い切れませんけど。

銀行の債務もありますので、はっきり言うと可能性としてはそういう偶然があっても、結局は相対売買になるのではと思います。

お礼

どうもありがとうございました。参考になりました。よくもう一度考えたいと思います。