不動産売却時の課税について

質問

宜しくお願いいたします。
不動産売却の譲渡額から当該物件取得費を差し引いたものが譲渡所得となり、そのプラスマイナスで課税されるか否かが決まる、までは理解しております。
そこで質問です。
１．知人が賃貸ビルを相続しました。

２．当該賃貸ビルはビル建設時のローンが約２億円残っており、賃貸料でその返済をまかなっています。

３．そのビルが建っている土地は相続されるはるか前の昭和４０年頃に取得され、１９９２年に上物（当該ビル）が建設されるまでは、かなりの時間がありました。

ここで質問です。
(1)　当該物件の取得費とはいつの時点を言うのでしょうか？
昭和４０年頃をいうのであれば物凄い譲渡所得になりますし、１９９２年の当該ビル建設時の取得費であれば、逆に譲渡所得はマイナスになります。

(2)　仮に１９９２年当初、ビル購入に際し約５億円かかったとします。もし当該物件が５億円で売却できたと仮定しますと、ローンの残債を引いて３億円が手元に残ります。その３億円にはどの様な税金がかかるのでしょうか？不動産業者に払う手数料も含めて、具体的な計算方法を明示して頂けると助かります。

全くの素人です。どうか宜しくご教示下さい。

回答No.2

noname#135013 · ベストアンサー

土地は、被相続人の取得日、取得価額を引き継ぎます。
したがってこの場合、昭和４０年のおける土地購入価額＋付帯費用です。
建物は、１９９２年購入価額から、不動産所得で計算されてきた償却費の累計額を差し引きます。

ビルの売却の計算はおおざっぱに計算するなら
〔土地・建物の譲渡価額－（土地購入代金＋建物購入代金-償却累計額）－譲渡経費〕×２０％　ってところでしょうか。

ローン残債はこの際余り関係ありませんね。

お礼

ご回答誠にありがとうございます。
参考にさせて頂きます。ご指摘の通りローン残債は最後の話である事も上記の計算式から判断できました。今一度勉強し直したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>(1)　当該物件の取得費とはいつの時点を言うのでしょうか？
土地については土地を取得した時の価格です。

建物については、建築時の取得価格が使われるのではなく、減価償却した現在の建物の価値が取得費となります。

>(2)　仮に１９９２年当初、ビル購入に際し約５億円かかったとします。もし当該物件が５億円で売却できたと仮定しますと、ローンの残債を引いて３億円が手元に残ります。

土地は土地、建物は建物で分けて計算します。
なのでご質問の条件だけでは計算できるわけではありません。

土地についてはわかりやすいと思いますが、建物については少々面倒です。
売却時にかかる費用（抵当権抹消、仲介手数料など）については譲渡所得の計算で差引きます。

建物はその構造や用途により減価償却の仕方が変わりますし、譲渡所得は長期／短期による違い、特例措置など色々あるため、億単位の金額になる売買であれば、税理士にご相談するのがよいでしょう。出来るだけ節税したいというわけでなければ直接税務署でも構いませんが。

お礼

早速のご回答誠にありがとうございます。
やはり色々と複雑なんですね。減価償却の方法等をもう一度精査したいと思います。ありがとうございました。