仮登記の効力を教えて下さい。

質問

現在賃借中の一戸建（築２０年、再建築は不可）をオーナーさん（個人）から５００万で購入する予定です。（業者の媒介は無しで当人同士で売買契約を進める予定。）
現在の話し合いではオーナーが契約書を作成する予定で内容は
(1)２００万円を契約時に払い、残り３００万円は月々６万３千円（現在の家賃と同額）を約４年で払う。
(2)所有権は５００万円完済時に変更する（その間は仮登記をしてはどうかと
相手方から言われています）
(3)現状のままでの引渡しである（現在住んでいます）
200万円支払った時点で私へ所有権を移してもらえないかと提案したところ、
仮登記しておけば大丈夫と売主から言われました。
これって本当に大丈夫なのでしょうか？
私としては（お金を全額支払ったら所有権が移る【その間に売主が物件に抵当権を設定した場合の規定も盛り込む】）ではなくて
（先に所有権を移してもらって【もし私が払えなかった場合の罰則を盛り込む】）ような契約を交わしたいのですが・・・
アドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#59315

＃１です。
＞もし仮に第三者が登記をした場合、その登記を抹消するにはそれだけの金銭が必要になったりしないのでしょうか。
●まず、家主が完済時点で仮登記から本登記に変更することに同意してくれるかどうかが問題としてあります。トラブった場合は、契約書をたてに裁判により本登記にできます。
次に、仮登記が本登記になったとして、その場合は法務局の職権によりそれまでの第三者の登記内容は抹消されます。これが仮登記の効果です。そうなると、不動産登記法でいう「登記無くして第三者に対抗することを得ず」で、あなた以外の人は権利を主張できません。

＞本当に仮登記だけで、第三者が現れた場合でも私の権利が一番にまもられるのでしょうか？
●仮登記の段階では本登記の予約という位置づけですので、第三者に対してあなたの所有権を主張することは出来ません。家主が所有権をもっているものとされます。
ただし、占有者はあなたですから例え家主が悪意で所有権を第三者に移転しても借家権をたてにしてそのまま居住できます。あとは完済後の所有権移転の本登記を待てばいいのです。その時点でその第三者は所有権を失います。抵当権の設定でも同じことです。

不動産登記法の専門家は司法書士です。ここでの私の回答を再確認されればいいでしょう。

回答No.1

noname#59315

当事者間では、所有権はあなたに移っているが、登記については完済後に移転登記するということです。その権利を担保するために所有権移転の仮登記をしておくのですね。
この点を家主との間で確認しておいてください。

この方法は、家主にとっては全ての支払が終わるまではあなたが勝手に登記の内容を変更できない（例えば転売や担保提供など）という安心があります。一方あなたにとっては仮登記の効力により、家主が勝手に登記の内容を変更しても、仮登記が本登記になった時点でそれらが無効になってしまい、あなたの権利が保護されるので変更を牽制できるというメリットがあります。

つまり、この方法はどちらにとっても権利を保証できるいい方法だと思います。

補足

有難う御座います。ただ、（仮登記が本登記になった時点でそれらが無効になってしまい、）と回答を頂きましたが、もし仮に第三者が登記をした場合、その登記を抹消するにはそれだけの金銭が必要になったりしないのでしょうか。
本当に仮登記だけで、第三者が現れた場合でも私の権利が一番にまもられるのでしょうか？
どうか教えてください。宜しくお願い致します。