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条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記
- 条件付賃借権設定仮登記とは、中古物件の購入時に登記簿に記載される権利の一つです。これにより賃借権が設定され、所有権移転請求仮登記が行われます。
- 購入者は、この仮登記権利者が特約事項の「譲渡、転貸ができる」という条件を行使していた場合、物件を自由に使用できない可能性があります。しかし、売買契約締結時に登記簿の権利関係を抹消することができるため、司法書士に確認することが必要です。
- さらに、借地借家法によって登記簿上にない賃貸借契約が存在する場合、新規所有者もその契約内容を引き継ぐ可能性があります。したがって、条件付賃借権設定仮登記の権利者が特約を行使していないかどうかも確認する必要があります。
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前回回答した宅建業者です。 いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。（抵当権はついていないのですね？） ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。 条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。 これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。 もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。
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- oyazi2008
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不動産業者です。 ＮＯ．1さんの回答の通りです。質問者さんには民法上の原則をご理解いただければ安心されると思います。 通常、売買時には重要事項で「第三者の占有に関する事項」の記載があります。そこで「なし」と説明され、物件の現状も誰も使用している様子が無い。という場合は、例えば後日借主だとイイガカリをつけられても、質問者さんは責めを負いません。 新所有者はあくまで善意の第三者で、その賃借人と主張する者への賠償責任などは、売主が（場合によっては仲介人も）負担しなければなりません。（隠して契約したので売主は悪意がある） 対抗要件というのですが、それを満たしているので心配ありません。 ＞仲介業者の方は何かしら隠している様な印象・・・ 隠しているのではなく、たぶん経験や知識不足で質問者さんへ十分な説明が出来ないだけの様な気がしますが・・・・ 現在、占有者が居ない状態で、権利上もすべて抹消されるなら権利上は問題ないですよ。 あくまで権利上の話なので、土地建物の瑕疵があるかどうかなどは別問題です。
お礼
ありがとうございます。 詳しい内容で助かりました。 信販会社に 「一般的な質問として抹消されていない所有権移転仮登記がついた物件 の購入予定ですが、仲介者は弁済済み証明あるといってますが・・と言い 特約の譲渡、転貸しができる」 ということは転貸しされてるということもありうるのでしょうか？ と聞きました。 takapiii様のご回答を読んでいましたので よく理解ができました。 ただし仲介業者が持っている弁済証明書には その信販会社の社印がなきため、その点は司法書士さんの 確認だけでなく、再度「そんな証明書はあるのですか？」と 聞いてみたいとおもいます。 それでも 賃借権などの不安点もありますので すべてが紐解ければ購入と思っています。 ありがとうございます。 あともう少しお力添えをいたきたく、なにとぞよろしくお願いします。