妻名義の住宅ローンを支払う場合

質問

現在、妻名義の家に住んでいます。
住宅ローンについても妻名義で私は保証人です。

妻は出産を控えており、今後は住宅ローンの返済は私の給料から支払う予定です。
住宅ローンについては妻名義の銀行口座から引き落とされる為、毎月私の口座から妻の口座へ振り込みを行うつもりです。
また、繰り上げ返済についても考えており、１００万円単位を私の口座から妻の口座へ移すことになります。

上記の様な場合になにか問題(贈与等…)はありますでしょうか？
ご教授願います。
よろしくお願い致します。

回答No.2

moonliver_2005 · ベストアンサー

残念ながらあります。贈与税の回避対策を検討し実行すべきです。

１．出産後しばらくして復職される予定なら、奥様との間で金銭貸借契約書を作成し、貸出条件、返済条件をその中で明示し、復職後はその返済条件に従って返済され、その返済実績を後日税務署に明示される形で残しておきます。単に契約書だけですと偽装契約として否認される可能性がありますから、たとえば返済専用の預金口座を開き、通帳に振り込み人名が印字される銀行振込みを利用されるとよいでしょう。

こうすると夫婦間の贈与では無く夫婦間の金銭貸借になりますから、金額がいくらであろうと、奥様に返済能力があり返済実績が残せる限り贈与税の課税対象外となります。

２次の方法は、夫婦間で共有持分権設定契約を結び、奥様に渡す金額とその時期、この金額に対応する共有持分権を登記することを相互に承諾することを文書化しておきます。こうしておいて年内に共有持分登記を実行すれば、金額がいくらであっても贈与ではなく、共有持分権の夫婦間での譲渡になります。
　この方法の難点は質問者さんに、不動産取得税が課せられ、固定資産税の共有割合に応じた負担を求められたり、・・・なといろいろと面倒な手続きが発生することですが、贈与税を払うよりましと割り切る必要があるでしょう。

産休程度であれば、それ程深刻な問題にはならないですが、奥様が万一「会社を辞めて専業主婦になる！」と考え始めたときは、住宅ローンの返済期間中、ずっと同じ問題が待ち受けることになります。

参考URLの「家持ち専業主婦は要注意」の項を見てください。このHPでは税務署に相談することを進めていますが「贈与税払え」の結論に誘導されることは必定でしょうから、弁護士会の有料弁護士相談（１時間１万円位のものです）を受け節税策、法対策をアドバアイスしてもらうのが良いと私は思います

参考URL：

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050114A/index.htm

回答No.1

walkingdic

ご質問の問題は贈与税の話を全く無視するわけにはいきません。

ただご質問者は支払い能力のない債務者に代わり、保証人として債務を支払うことは当然の話になりますので、その限りにおいては、贈与したとはみなされず問題ありません。

ただ保証人が建て替えた分は民法上、求債権といい、債務者に請求する権利を有します。問題となるのはこの求債権を放棄するのは、贈与とみなされるのです。

そのため、債務の支払完了後に、ご質問者が支払った分について、主債務者から返済を受ける必要があるわけです。一番簡単なのは支払った分の不動産の持分をご質問者に名義変更することでしょう。