住宅ローン この組み方はイレギュラーですか？

質問

はじめまして。
新築一戸建の購入を計画しています。

30歳　会社員　年収550万　自己資金1700万　
土地2500万　住宅1500万で考えています。

現在、土地購入の意思を不動産屋に伝えて物件を押さえてある状態です。
来週にも手付けを打つ予定です。
まだ、建築はどこに頼むか決定していません。

問題のローンの組み方ですが、土地分（手付けのぞく）をローンで組んで、建築費は自己資金から出そうと考えています。

住宅ローンについて調べていくうち、土地のみの購入ではローンが組めないもしくは制限が出ることがわかりました。

上記のような状態の場合土地代金の全額をローンで組む方法は無いでしょうか？

回答No.4

kawazoi · ベストアンサー

土地単独（＋α）での借入は一応可能です。実際に私はつい最近，土地代全額について大手銀行からローンを受けました。建築についてのローンはこれからという段階です。

ただ，これには条件があります。他の方々が書かれているように，土地の先行取得ローンについては銀行は消極的です。
(1)建築についても借入を多少は同じ銀行で行う必要があるでしょう。つまり，土地だけでは担保価値が不足となるため，建築物が土地ローンの追加抵当に入ることを前提に考えなければなりません。私が受けた土地ローンでもそうした追加担保提供の条項が契約に明文化されております。
(2)そもそも，建築計画がある程度見えてこなければ(1)の前提が成立しません。建築をどこに頼むか，ハウスメーカーなり設計事務所なりは早急に決定すべきだと思います。土地ローンの段階で「設計図面を提出してもらいたい」と銀行が要求してくる可能性が大きいです。
(3)イレギュラーなローンであることは確かですから，勤務先のメインバンクなど，信頼関係が成立しやすい銀行でないとこの技は使えないかも知れません。また，すべての銀行でこの条件で対応してくれるわけではないとも思います。ただ，昔に比べて銀行は住宅ローン融資に対して非常に積極的になっています。質問者様の準備しだいで，交渉は十分可能だと思います。

お礼

具体的にありがとうございます。
とても参考になりました。

現状、建築の計画はスタートしていませんのでそちらも同時進行で進めるようにします。
(３)については幸い長く取引のあるメインバンクがありますのでそちらで相談してみようと思います。
その他取引のある銀行もいくつかあるので相談に行ってみようと思います。

補足

準備ですが、どのような準備をしていったら良いでしょうか？
一般的に言われる源泉徴収表、土地の概要などは用意しました。
また、勤務先の決算報告書などはその銀行に毎年提出していますので問題ないかと思います。

その他準備していった方が良いことがあれば教えていただけるとうれしいです。

回答No.6

BBQ38

現行税制では資金使途を土地のみとするローンについては住宅ローン控除が受けられません。（建物のローンがないとダメ）

土地建物4000万円－自己資金1700万円＝借入2300万円とすると
年末借入残高の1％相当の税金が戻ってくるのが、土地のみのローンとなると税額控除が受けられず、23万円位毎年損をすることになります。

土地及び建物に分けてローンを組んだ方がよいでしょう。

お礼

貴重な情報をありがとうございます。
参考になりました。

控除が受けられないのは大きいですね。

回答No.5

kawazoi

ANo.4です。私の場合，土地の先行取得ローンで「最低限，建築面積の記された設計図」（大まかなプラン）を要求されました。その他の書類は一般の住宅ローンで求められるものと特に変わりありませんでした。銀行によって対応は異なるでしょう。窓口でお尋ねください。ちなみに，設計図が間に合わないまま土地のローンが実行されることはあるようです。

ただ「住宅1500万」でお考えとのことですが，総予算について十分ご検討なさっていないようにお見受けいたします。実際に建物を検討し始めると，多くの方が当初プランよりも予算オーバー気味になります。また，外構工事を含め，さまざまな諸経費は予想外にかかります。現実的にはハウスメーカーを決めていない段階で，住宅1500万という予算を確定させるのは困難ではないでしょうか。「全体の借入総額」「建築物を含めた担保価値の総額」が不明瞭なままだと，銀行としても融資決定が難しくなるでしょう。もちろん，諸経費の一般例は融資窓口でもアドバイスしてくれるはずです。

現在，銀行は担保主義から，本人の所得能力を評価する方向に変わっていることは事実です。諸経費や引越し費用にいたるまでをローン対象に含めるような銀行は，一般的に想定されている担保価値以上の貸付を行う姿勢が強いとお考え下さい。質問者様の勤務先や職種によっても状況は異なりますが，建築のプランが不明確であるほどローンが通る確率も小さくなります。ともかく，何度も銀行窓口に通われたほうがよろしいかと思います。

お礼

建物の設計図ですね。
まだ全く白紙の状態ですので出来るだけ早く用意する必要がありそうですね。

住宅の予算ですが、確かに建物部分に関してはまだまだ検討不足だと思います。
今回、新築しますがこちらの事情で20年くらいしかそこには住まない予定です。
ですので、売却時のことを考え、総予算の中から資産価値の目減りの少ない土地に予算を多くとりました。
外構工事はDIYで出来る範囲でと思っています。
諸経費を除き1300万で出来る範囲の家を建てようと思っています。

とはいえ、やはり作るとなるとあれもこれもと思ってしまいますよね。
良く良く注意しながら進めて行きたいと思います。

アドバイス通り銀行に良く相談しながら進めて行きたいと思います。
ありがとうございました。
また何かあれば相談させてただくかもしれませんがその時はよろしくお願いいたします。

回答No.3

walkingdic

>やはり難しいのでしょうかね・・・
まず不可能に近いですね。融資する金融機関はないでしょう。
あとは土地代金になるべくローン資金を使うというプランで銀行と相談してください。

お礼

銀行に相談予約を入れたのでそちらで相談してみようと思います。
土地代金にできるだけローンを使う方向で検討してみます。

たびたびありがとうございます。

回答No.2

noname#39684

>土地のみの購入ではローンが組めないもしくは制限が出ることがわかりました。

■その通りです。

また、住宅ローンではなくとも、土地代金の全額をローンで組むことはできません。売買価格2000万円の土地は、担保としての評価額は1500万円とか1200万円ですから、その金額しか貸してくれません。

■結論：土地代金の全額をローンで組む方法はありません。

お礼

お返事ありがとうございます。
やはり難しそうだということがわかりました。

その他の方法を検討してみようと思います。
ありがとうございます。

回答No.1

walkingdic

なぜ土地を全額ローンにしたいのかわかりませんが、そもそも土地の担保価値は売買価格そのものではなく、それより低く銀行では査定しますので、建物に先行する土地融資の時点では、土地代金全額のローンが不可能となります。

計画自体を見直すしかありません。

お礼

早速、お返事ありがとうございます。
やはり難しいのでしょうかね・・・

補足

＞なぜ土地を全額ローンにしたいのかわかりませんが

自己資金の中で親からの借り入れがあること。
当初から住宅ローンで借り入れる額は2500万と決めていたので、返済のときにややこしく無くていいかと思ったこと。
今後金利が上がっていくと考えているので、少しでも早くローンを組んでおいた方がいいかと思ったこと。

以上のような理由で土地全額をローンにしようと思いました。