マンション ワンルームの行く末について

質問

マンションなどのワンルーム（1K,1DK等）を投資目的で購入した場合ですが、何十年ヶ後にマンションがとても古くなった場合、そのマンション全体の行く末はどうなるのでしょうか？

私の考えですと、
（１）住民の多数決で、修繕積立金＋アルファで立替が行われる？（その場合、皆はどこへ一時居住すれば!?）
（２）住民の多数決で、修繕積立金を使用してビルの延命処置。（いずれ、廃墟と化す！？）
（３）住民の多数決で立替が行えない場合、更に数年後、マンション全体の空室率が１００％に近づき、廃墟と化す。

という想像ですが、実際のところを教えて頂きたく。

また、自分のワンルームも空室になり、買い手も付かず、管理費＋積立金だけが引かれるようになった場合に、その資産を放棄する事は可能なのでしょうか？（空室なのに管理費と積立金を払いたくないため）

以上、よろしくお願い致します。

回答No.6

20121222

そんな考えは今のご時世ではどれも考えるだけ無意味です。人口が自然減ですよ！！そしてファンドが次々と投資物件投入してきているご時世に！
ハイリスク・ローリターン！考えるまでもなくキャッシュでホールドです。間違いない！！

回答No.5

m_inoue222

＃３です

＞まずは１部屋買って、銀行の信用をつけて、

むだな投資でしょう

銀行は物件毎の採算重視です

同じ３０００万円の投資なら都会の１部屋より田舎の中古アパート１棟

その物件での採算で評価されるでしょうね．．．それも３年後になります

１戸区分所有に信用なんて付きません
評価すべき数値が誤差範囲を超えるでしょう
満室と空室の落差が付きすぎますから．．．

オンボロアパートの１０戸・１棟なら

・採算の実績
・運営の実績
・家賃総額は少なくても運営が順調なら目利き能力も評価
・計画性

それらが評価されるでしょう

１戸．．．３０００万円．．．満室３年間．．．評価対象外

１０戸．．３０００万円．．．平均８０％入居．評価されるでしょう

同じ投資なら最初からおんぼろアパートでも構いませんので「事業規模」で実行しましょう

http://new.wavehouse.co.jp/root/Invest/detail/v/1/no/15203/

恐らく自己資金１０００・借入２０００万円くらいでしょう
これでローン完了時（１０年後）には「土地だけは手に入る」くらいでしょうね

先の物件で

投資総額＝３０００万円．．．満室年間家賃が４００万円

実際は．．．家賃２４万円．．．返済２０万円．．．その他経費４万円
１０年間は儲け無し

１０年後は自己資金１０００万円で
・築３０年のアパート
・土地が手に入ります
・３－５年の残り収益期間（家賃は６０－７０％で計算）
勝負はそれからでしょう．．．建て直すか、売却するか．．．。

運営３年後には信用も付きますから追加で新たな物件も可能でしょう

貴方の検討中の分譲賃貸は？

価値低下＋維持管理費用＋税金＞家賃．．．こうなりませんか？

新築３０００万円・返済総額４５００万円＋自己資金５００万円

・５０００万円の投資
・家賃－維持管理費＝手取金額＝最低でも年間４００万円必要
・家賃にすれば３５万円／月以上でないと採算が合わないでしょう

賃貸投資は「新築」とか「きれい」、「都会」．．．にこだわらず

・「投資に対する最終的な利回り」．．．が大切
・しかも３０年くらいの長期勝負

最終的に儲かるなら「田舎の安オンボロアパート」でも構わないわけです

回答No.4

lunapal7

ご質問者への回答としては、他の方が仰っている通りだと思います。

買い手や借り手がつかず、管理費＋積立金を払い続けなければならない状況になったり、子供に負の遺産を残すのもよくありませんから、売れるときに売ってしまいます。（大体築２０～２５年位）

投資をするのですから、５～６年間家賃の収入を得たら、思い切りよく売ることです（現金買い）。
そして、また、より新しい物件に買い換えていきます。
そうでないと、投資になりません。

ご質問の回答でなくてすみません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

そうです、負の遺産を子に残すのは絶対にいけないと考えてます。

今ちょうどニュースを見てましたら、「老朽化マンションの問題」というのを取り上げてました。
以下の通りですが、見ながら書き取りましたため、一部間違っている箇所もありますのでご了承の上、参考に下さい。
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・築30年以上のマンションは、
　　2007年　63万個
　　2011年　106万個
　　2020年　216万個
　に上る。
・25年前?の建築基準法改正で、現状のマンションを住民合意の上で建替える場合、(場所にもよるが)容積率400%→365%、8階→6階、60戸→30戸に減るため、建替えるに建替えられない。
・ただ、あるデベロッパーが、立地の良いマンション(ここでは渋谷駅前)の立替を現在実施中。容積率が以前より増やせる場所のため、新規住民を呼ぶことで現住人の負担を軽減。
・ただ、これも立地の良いところの話。
郊外のマンション、ここでは所沢富士見町団地，1967年築41年，１千戸以上、では、2年前から立替検討していたが住民に否決された。高齢者が多数。
・高齢者はお金も豊富でなく追加費用の問題、払えない場合追い出される不安、建替後まで健康であるかわからない不安で、賛成できない。
・一番のポイントは高齢者。経済的、心理的に様々な課題を抱える。
・行政(国土交通省)の今後取り組み案として、
　1.老朽化マンション実態調査(築30年以上のもの)
　2.建替モデルプラン検討
　3.税の減免・補助金（優良物件のみ）
を検討中。
----------
以上ですが、確かに高齢者の方の気持ちはわかります。
ということで、番組の専門家でも、行く先ははっきりわかっていませんでした^^;

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞そのマンション全体の行く末はどうなるのでしょうか？

行く末以前に

「区分所有の賃貸は間違いなく損失が発生するでしょう」

買うなら１棟丸ごとでしょうね

投資用物件のオーナー数十人の意志が一致する訳が有りません

居住用分譲なら自分の住み家ですから真剣に考えるでしょうが．．．。
それでもなかなか建て替えなどは困難でしょう

そろそろマンションもこれから答えが出る時期でしょうね

私の考えですと．．．結論が出ないままみんなが困る．．．かな？

＞その資産を放棄する事は可能なのでしょうか？（空室なのに管理費と積立金を払いたくないため）

自己破産でもしますか？

最近は物を捨てるのにもお金が必要です

分譲マンションはババ抜きのババです．．．最後に掴んだ人が負け

お礼

ご回答ありがとうございました。

やはり、区分所有のものは損失でますか。。。
まだ買ってませんが、買う気持ち満々でした。
まずは１部屋買って、銀行の信用をつけて、１棟買いしようと考えていました。

一棟買いして、土地さえあれば、自分の思うようにできますし・・・

回答No.2

he12345678

はじめまして。大家してます。初心者ですが。

アドバイスは出来ませんが、興味有るテーマです。

ワンルームマンション一棟買いなのではなく、
投資用マンションの一室を購入されたのですか？

私が思うに、

資金繰りがうまくいっているとして、

一棟買いなら、その日へ向けて契約を整備していくと思います。

例えば、築30年を過ぎたら定期借家契約として自動更新させない、とか。
で、建替時期が決まったら、自然に契約が切れていくようにすると。
住民の契約をスムーズに終了させるのも手腕のうちかもしれないですね。

多数の投資オーナーがいるマンションだったらどうなるのでしょう。。
オーナー同士で総会を開いて、4/5の賛同を得て建替えってことになるのでしょうか。。。

住民は転貸状態となるのでしょうから、同意がいるのかいらないのか。

でも投資用のマンションに修繕積立金って充分あるんですかね。。。

でも絶対(3）は避けたいですよね。

興味津々です。
（横にそれて申し訳アリマセン）

お礼

ご回答ありがとうございました。

はい、とても興味あるテーマなんです。
どこの本やネットを見ても、行く先が詳しく書いてないんですよね。

良い情報がありましたので、参考までに上部に記載しました。
ご覧下さい。

回答No.1

noname#100021

こんばんは。不動産やで営業しています。
kkk2998さんの考え以外に（４）建て替え自体ができない、という場合もありますのでご注意を。
ちなみに（１）の建て替えって私は聞いた事はありません。だってマンション１棟建て替えるのですよ。そんな費用があるなら中古でも違うマンションに引っ越すと思います。それからマンションの寿命は約５０年。日本で一番古いマンションが大体昭和35年以降だったと思います。なのでまだ（２）（３）の例はないと思います。
投資目的で購入したマンションの資産放棄については私は分かりませんが、中古のマンション買い取り業者というのがあるので、最悪でもそこに売れるでしょう。そのかわり相当買いたたかれますが。
参考になれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございました。

良い情報がありましたので、参考までに上部に記載しました。