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マンションの買い替えについて教えてください
14年前(独身女）に2600万のマンションを購入し、あと700万ローンが残っています。購入時は年収が360万ほどで10年くらい住んだら買い換えるつもりでいました。 現在、入籍していませんが引っ越してきて3年になる同居人がおり、二人の収入をあわせると年収550万位になります。 しかし、私は現在個人事業をしながらパート、同居人は派遣の仕事についているので正社員ではありません。この場合、銀行の審査は通らないのでしょうか？ また買い替えが可能だった場合、仮に同居人と結婚し、買い替えするとしても名義人は私になるのでしょうか？ 現在のマンションを売って頭金がどのくらい残るか分かりませんが、3500万以下の物件を30～35年のローンで考えています。しかし私の年齢で35年は厳しいと思うのですが彼の方が10歳以上年下なので年齢的には可能だと思います。けれど名義が私である場合、たとえ配偶者になったとしても彼の年齢などは査定に入らないのでしょうか？ 文章がうまくまとまっていなくて申し訳ないのですが、詳しい方、是非教えてください。
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- m_inoue222
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＃２です 本筋とは少し違いますが．．． ＞リフォーム済み2000～2300万で売られているので もし購入されるのが中古物件だと注意してください 新築だと物件価格満額でも銀行は融資してくれますが中古だと約８０％位までしか融資してくれません 担保価値の査定がきつくなりますのでその分は自己資金が必要です
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
まず困難ですね ・築１４年の今のマンションがいくらで売れるかが不明 ・貯蓄額が不明 ・年収の割に借入額が多くなりそう 「売却価格－諸経費－残債＝ほとんど残らない」 こういう式になりませんか？ そうなると３５００万円はほとんどが借入ですね ＞買い替えするとしても名義人は私になるのでしょうか？ 出資した資金やローンの契約者の割合が普通でしょう ＞二人の収入をあわせると年収550万位になります。 主となる方の収入が判りません 主となる方の収入＋従となる方の収入×１／３＝借入限度 このくらいに考えないと当てが外れます 例えば、ご主人の収入４００万円＋妻の収入１５０万円×１／３＝４５０万円 借入限度額は４５０×５～６倍＝２２５０～２７００万円 個人事業主の場合はさらにその８０％くらいが信用限度かな？ 最大で２２５０万円くらいまででしょう 女性が主たる契約者の場合は更に減額されるでしょう 結婚されていなければ共有でのローンそのものも困難です 借入条件が悪すぎますね 普通に考えると ・結婚していなければ収入合算のローン自体が困難 ・自営業の場合は借入が困難か減額 ・女性名義は減額の対象 ・年収が借入額に対して少なすぎる ・双方の職業が不安定 かなり厳しいでしょう 普通のサラリーマンで夫だけの収入が５５０万円でも３５００万円のローンはかなり負担になる数字でしょう ＞私の年齢で35年は厳しいと思うのですが ３５才で３５年はあまり問題にはならないでしょう 最終支払い年齢７５－８０才までは貸してくれます
お礼
ご丁寧な回答をどうもありがとうございました。 14年前に購入したマンションは築34年ですが、都心部で駅から近く空き部屋が出来てもすぐに埋まる状態だったので、売却しても少なくとも頭金として500万くらい手元に残る計算でいました。近隣で売りに出ているマンションが、築年数、平米数が同等でリフォーム済み2000～2300万で売られているので、単純に考えていました。一度きちんと査定してもらおうと思います。 また買い替えに当たって、結婚する事も必要条件だと言う事もはっきりしましたので、じっくり考えて行こうと思います。今年中に以前勤めていた会社の別会社に正社員への誘いもあるので、年齢の事も気になっていましたが、もう少し先でも良いのかなとも思えるようになり、とても参考になりました。 ありがとうございました。
- tarotaro001
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正直厳しいと思います。 まず収入合算するには、結婚（又は婚約）していないと無理です。 それから個人事業主、彼が派遣ですと、借りれるとしても上限が結構厳しいと思います。 収入合算してもせいぜい４～５倍くらいを上限に考えたほうがいいと思います。 そうなると２５００万くらいを上限かと・・・。 ＞買い替えするとしても名義人は私になるのでしょうか？ ローン名義人ですか？それとも物件の登記名義人ですか？ ローン名義人は、連帯債務ならどちらかが主債務者になりますがローンは基本的に半々という扱いです。（ローン控除も半々で受けれます） 片方が連帯保証なら、もう片方がローン名義人になります。（ローン控除は連帯保証人は１円も受けることができません） 物件の登記名義という意味なら、住宅購入のための現金＋ローンを組んだ割合で登記する形です。（諸費用は含まない割合なので注意） 勿論、登記割合はあなただけにしてもいいですが、場合によっては夫婦間で贈与税が発生します。 ちなみに、連帯債務の場合、ローン分は1/2で登記割合を算出しますが、連帯保証の場合、保証人は０円、ローン名義人がローン全額として登記割合を算出します。
お礼
丁寧なご回答をありがとうございました。 ローンの名義に関して分からない部分があったのですがとても参考になりました。買い替えに当たっては、結婚することがとても重要だと分かりましたので、よく話し合って行こうと思います。 参考になりました。ありがとうございました。
お礼
２度のご回答ありがとうございます。 その後、さっそく幾つかの不動産屋さんに査定のお願いをしてみました。 査定額は私がテキトーに想定していた金額だったので手元に残る頭金は800～1000万位のようです。（最初の質問で明記していませんでしたが、都心で人気の上がっているエリアのようです） 銀行の融資については、大手の不動産屋には難しいと言われましたが、中堅の不動産屋からは色々とアドバイスをもらいました。希望額の物件は無理かもしれませんが、前向きには考えられそうです。 ここで教えて下さったことで、前に進むことが出来ました。ありがとうございました。