マンション買い替え 月々の支払い額

質問

マンションを買い替えしようか迷ってます。今のマンションを売って頭金にしようかと考えています。査定額は3000万でした。購入を検討しているマンションは5100万。諸費用等で2500万ほど住宅ローンを借りなければならないのですが、そうするとローンの支払いで8万ほど、管理費等あわせると10万円ほど払う計算になります。
年収は700万超えるくらい。月々の月収は税引き後32万程です。生活費は22万ぐらいなのですが、月10万の支払いは将来的に苦しいでしょうか？

今のマンションは70m2で２LDK です。子供2人なのですが、まだ小さいので子供部屋は要らないのですが、将来的には必要になるのでしょうか？この間取りで家族4人で生活することはできるのでしょうか？

回答No.2

noname#100021 · ベストアンサー

こんにちは。不動産営業をやっていました。
（１）査定額は3000万円という事ですが、今この不景気な中3000万円で売れるかどうかは誰も分かりません。
（２）マンション購入の目安は「年収の5倍」なので、3500万円となります。
でも借り入れは2500万円の予定なので、大丈夫とも言えます。
ただ（１）を考慮しなければなりません。
（３）もし今のマンションを購入してその上の買い替えならば、住宅ローン減税対象からはずれる可能性があります
（４）今住宅ローンを借りるのはとても大変です。今後は麻生さんのがんばり次第だとは思いますが。
（５）今不景気の中、本当に将来的に年収700万円を維持できますか？

70平米で2LDKだったら子供２人でも大丈夫でしょう。
70平米であれば、リフォームしたら3LDKになる事も可能でしょうし。

今は不動産が安くなっていると思われがちですが、私からみると、そんなに安くはなっているとは思えません。
高い買い物ですし、もう少し慎重になられたらいかがかと個人的には思います。

お礼

回答ありがとうございます。
そうですね、査定額はもう少し少なく見積もった方がいいかもしれません。それと年収700万を維持できるかももう一度、考えて見ます。

＞３）もし今のマンションを購入してその上の買い替えならば、住宅ローン減税対象からはずれる可能性があります
何分、不勉強なものでこの部分がよく分かりません。
減税の対象から外れるとはどういうことでしょうか？
お教え頂けますか？

補足

付け加えさせてください。
今のマンションは駅徒歩7分（２駅利用可、両方とも７分）スーパー５件、公共施設、病院ともに３分。公園１分。築５年です。
とても立地はよいです。

中古マンションを検索する時にやはり築年数１０年以内を条件にすると思うのですが、早めに買い替えをした方がいいのでしょうか？

回答No.5

nachiguro

元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

正直サブプライムやリーマン関係の影響から円高の恩恵を受けており、買い時と感じていらっしゃるのでは？と思われます。
しかし問題なのはこの円高による雇用が一層深刻化にならないか？ということでしょう。

例えば90年代に始まった当時の住宅金融公庫と銀行の貸付残高も当初は銀行の方が多かったのですが、今ではご存じのように立場が逆転しており、今の内閣でも「ゆとり返済」という事を国会の議題に話を上げようとしております。
しかしこれは「ゆとり教育」と同列の意味合いになるのではないかと私は考えております。

理由としてアメリカの大手自動車メーカーＧＭ（ジェネラル・モーター）社の本年度に実行される大量解雇の波が確実に日本にも流れてくると考察され、同時に雇用契約自体も所謂「終身雇用」という特急券があるならば良いのですが、確実なものがないのであれば正直その予算では私はギャンブルに近いと考えています。

無論マンションを選ぶ時のポイントは「管理体制」「ランニングコスト」という事は言うまでもないのですが、やはりお子さんが2人いるのでしたら３ＬＤＫは必要かもしれませんね。（実際受験などを考えると必要なことはあるかもしれませんが）

お礼

回答ありがとうございました。
日本にも大量解雇の波は押し寄せてきますか！怖いですね。
住宅金融公庫の貸付残高の方が大きいということは民間の銀行に対する信頼が低くなったことと、銀行に借りるデメリットが大きいということですよね？
マンションは欲しいけれど、先行きを考えると躊躇するところです。
しかし、この先のことを考えると10年以内には確実に買い替えになりそうです。

回答No.4

noname#100021

こんにちは。No2のguguku2です。
回答のお礼、ありがとうございます。

住宅ローンのローン減税ですよね。
これは営業経験で知っているというよりは、私達がマンションを購入した際に知ったことなんですが。
今はあるのかな？

私たちが購入した年には上限4000万円までの自分が住むマンションをローンで購入する際に手続きすれば
10年間、年々額は減ってきますが、税金が返ってくる、という制度です。
確か買い替えはダメだとか、住宅ローンに限るとか（なので勿論現金買取の方は関係ありません）、年収いくらまで、とか
制約は色々あるのですが、確か6年くらい前からそういう制度が始まったと
記憶してるのですが。
なんか曖昧ですみません。

参考までに
http://ronegenzei.bg.cat-v.ne.jp/

お礼

早速の回答ありがとうございました。
住宅ローン減税についてはもう一度確認してみる必要がありそうですね。買い替えがダメというのは所得が３０００万円超えるからでしょうか？それとは別でしょうか？
税金は複雑ですよね。
いろんな方に相談してみます。

なんどもアドバイスありがとうございました。
とても参考になり、助かりました。

回答No.3

noname#75437

＞今のマンションは70m2で２LDK です。子供2人なのですが、まだ小さいので子供部屋は要らないのですが、

＞将来的には必要になるのでしょうか？
お子さんが男女なら確実にふたつ必要になります。女の子二人なら
最悪二段ベッドで一部屋という手もないわけではないけど、衣服が溢れます。
ご夫婦の衣料も１０年で結構増えます。本来なら納戸＋寝室＋２子供部屋（９０平米以上）
が理想。
＞この間取りで家族4人で生活することはできるのでしょうか？
知人で世田谷の７０m2のマンションに親子３人で暮らしていた４家族のうち子供が中学生になる
までに３家族は引越し、１家族は亭主が家にいつかなくなり離婚しました。

いまお子さんが５歳くらいだとしても１０年以内には住替えでしょう。

お礼

やっぱりそうですよね。
以前、中古マンションを見学に行ったとき
納戸のような場所が子供部屋になりとてもごちゃごちゃしていたので
びっくりしたことがあります。

我が家は世田谷７０平米とは比べられないのですが、70平米は一緒ということでやはり狭くなるのですね。

回答No.1

noname#70379

今急いで買い替えをしなくても宜しいかと思います。

この先、マンション価格がますます安くなることが予想される中、今所有しているマンションを、取り敢えず売りに出して、現金化。利益確定ないし損失確定売りをして、賃貸マンションを借ります。

数年経過して、不況、リストラの嵐が止み、マンション価格も一段安になった当たりに買いを入れればよろしいかと、存じます。

今、また、サラリーマン所有のマンションが競売に出されるのがブームになりつつある中、高価な物件の購入に、安易に借金こさえるのは慎重になった方が賢明と思います。

個人的には、バブル崩壊の時と同様、まだ、比較的高い価格の今、売りに出し、利益確定。新規に買う予定の良いマンションについてはマンション価格が（全体的に）底値になるのを見計らっている状況です。

理由：地価↓状態。資材価格↓状態。　　今までのようなマンション価格が上がるファクターがなくなってきているんですよ

お礼

回答ありがとうございます。
なるほど金銭的に言うとそれがベストですね。
ただ、何年か賃貸を借りてしまうとその家賃が15万として5年待ったとして900万ぐらいしてしまうので、マンション価格がさがるのを待つか
今買うかは悩むところです。