用途変更/営業権等について教えて下さい

質問

-12年前に契約をしたマンションで託児所を営んでいます。
-5年程前に別フロアに競合となる託児所が開園されましたが、昨年末閉園となりました。
-この潰れてしまった託児所を借りないかと打診があり、今回借りようと思っています。
-ところが、本来そこは居住用であり、そのまま託児所を開園するならば用途変更の申請をしなければそこは借りられない様に理事会にかける事になった様です。
-借りれないでもいいのですが、もし今既に営業している物件にまでそうした事が適用されると、今後営業できないのではと心配しております。
-尚、今まで近隣者とトラブルなどもありませんが、今のうちから対策など手を打っておくべき事はありますか？それとも、営業権は諦めるしかありませんか？

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

質問の内容がよくわからないのですが、賃貸のようですが、理事会があるということは、そのマンション全体としては分譲なのではないでしょうか？
それを前提に考えると、関係する法令として建築基準法と区分所有法が考えられます。

用途変更の手続きというのは、建築基準法上のものでしたら、建築基準法が後から変更になった場合、それは違法ではなく既存不適格ということになりますので、今後大規模な改装などを行わなければ、引き続き営業することは大丈夫だと思います。
また建築基準法上の用途変更の手続きは理事会にかけるまでもなく、法律で決められたものですので、適法に申請するには、手続きをして用途に合わせた防災設備・避難設備などをもうける必要があります。
ただし、適法な手続きを行わないで賃貸させてしまうこともありますので、そのようなことを防止するため理事会案件としてあげたものと思われます。

一方マンションが分譲住宅の場合、区分所有法に基づき建物の使用方法などに関して規約で定めることができ、それは後から管理組合集会決議により変更することも可能です。用途変更というのがこちらを意味していれば、居住用に限定するといった規約も可能なのです。

ただし変更をするに際しては特別な影響を受ける人がいる場合はその人の承諾が必要です。ただし、この特別影響を受ける人というのは借り手ではなく、専有部分の所有者にあります。
質問者の部屋のオーナーが承諾すれば、規約は有効になり、営業はできなくなり、従わなければ、管理組合は賃貸契約の解除の訴えを起こす権利があります。

しかし、オーナーは託児所として貸し出している限り賃貸契約に基づき借り手に使用させる義務がありますので、安易に承諾をすれば、契約違反となりますので、そのあたりをわきまえた人なら承諾はしないでしょう。

なお、契約当時にすでに規約で居住用以外の使用禁止などが設定されている場合は、管理組合により使用禁止などを求められます。

まずは、用途変更というのが何を意味しているか、分譲賃貸の場合は規約はどうなっているかの確認をしてみて下さい。

お礼

突然の話でビックリしてしまった為、分かりにくい質問になってしまいすみませんでした。

にも関わらず、回答内容は非常に参考になりました。規約確認してみます！

ありがとうございました。