都内 ５０坪 活用法

質問

不動産の事でお聞きします。
全くの素人なのでアドバイス宜しくお願い致します。

都内の土地を５０坪所有している者です。
今は家族だけで使っていますが、これから収益の上がる使い方をしたいと考え始めました。
現在の家を建て直して一階を貸し、二階三階を分譲。
四階五階を家族で使いたいと考えています。
緑の多い公園に面し、静かな場所で家族で住みたいと思うエリアですのでワンフロア単位で分譲を考えています。
建築前に購入者を募り、申し込みがあれば自由に設計という考えを持っています。
こんな考えは可能な事でしょうか？
また問題点や新たな活用方法があればお教え頂きたいです。
宜しくお願い致します。

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

○敷地面積から考えて、敷地内に駐車場は確保できないでしょうから、
　ファミリータイプの分譲住宅は難しいと思います。
　ワンルームなら駐車場不要ですが、購入者自身が住まないことが多いため、
　管理費徴収や維持管理、組合組合運営などで、苦労することになるでしょう。
　管理会社に委託する場合も、小規模マンションでは委託費が割高になります。
○１階は賃貸店舗、２・３階は賃貸マンション(単身者・DINKS向)、
　４・５階自家使用の方が実現性が高いと思います。
○敷地規模的に共用部の演出がしにくいので、単身～小さい世帯向を狙うべ　きです。
　雰囲気の良いエントランスホール、セキュリティ、宅配ロッカー、ペット対応、
　自転車置場あたりがポイントになるアイテムだと思います。
　また、１階はコンビニが入ってくれると人気がでます。
（コンビニは、変な若者がタムロする心配もありますが、家賃負担力は高い業種です。）
○あとは収支計画ですが、建築コスト、保有コスト、維持管理コスト、建物有効率、
　募集費用、賃料水準、稼働率など、変数がたくさんありますから、
　建設会社、近所の不動産屋などから情報を仕入れながら、十分にシミュレーションしましょう。

お礼

近所にコンビニが乱立しているので、一階にコンビニを入れる事は考えていませんが、やはりコンビニ系統は人気があるみたいですね。治安や害虫が寄って来る事を考えなければ本当は入れておきたいのですが・・・。
良く考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue222

大家してます

＞こんな考えは可能な事でしょうか？
＞一階を貸し
＞二階三階を分譲
＞四階五階を家族で使いたいと

権利関係がぐちゃぐちゃになりそうですね．．．お勧めできません

全て賃貸用として設計される事をお勧めします

自分たちは他の賃貸物件に住むなり、その賃貸物件に入居されれば良いだけでしょう

・将来、自分たちが不要になったり居住面積を変更したいときに身軽になれます
・売却も簡単です
・融資も簡単です

貴方の考えているようにされると建て替えも売却も不自由になるだけでしょう

不動産はややこしくするほど損をします

シンプルイズベスト．．．です

４－５Ｆを自分たちだけで使いたいなら３－４Ｆの間に間に合わせで扉を付ければ良いだけでしょう

収益物件は築浅の時期（新築－５年）は黙っていても入居者が有ります

どうしても空室になる時に自分たちが住むのがベストでしょう

私はマンションは全部貸して、自分たちは別な賃貸暮らしをしています

お礼

まるまる賃貸にする考えは今の所無かったのですが、少し考え直したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

0621p

No.１です。
あなた自身が売主となって分譲する場合は、宅建業法違反となるかどうか？微妙なところですね。反復継続でないから大丈夫な気もしますが。
私は等価交換と思い込んでいましたが、等価交換についてはご存知ですか？簡単に言えば、あなたが土地を提供してディベロッパーがマンションを建てます。あなたは土地を提供した価格に応じて建物の一部を所有します。土地の提供分よりたくさん欲しければ買い足せばいいし、少なくて良ければその分だけ売ればいいのです。等価交換でやれば、あなたには建築に関する手間や資金がかかりません。また普通に土地を売るよりも税金は少なくて済みます。宅建業法違反も関係ありません。
ただし５０坪という規模の小さい事業に手を出す事業者がいるかどうか？とは思いますが。

お礼

返事が遅くなり申し訳ありません。
貴重なアドバイスありがとうございました。
坪数などで等価交換は無理かもしれませんが、不動産会社に問い合わせてみようと思います。
本当にありがというございました。

回答No.2

nornor1999

分譲というのは不可能です。
百万歩譲って区分所有にできたとしても、宅建業法違反（無免許営業）
で刑事罰です。
おとなしく賃貸にしておきましょう。

50坪の土地に5階建となるとかなり用途のいい地域ですが、建ぺい率
や容積率は大丈夫ですか？

お礼

刑事罰になるというのは知りませんでした。
良く検討してみたいと思います。
教えて頂きありがとうございました。

回答No.1

0621p

やり方としては可能だろうとは思いますが・・・
１棟の建物を３人で区分所有することになりますよね。建物の維持管理などを３人で協力して行っていくことになると思いますが、３人というのは２対１になりがちなややこしい人数ですよね。それと、あなたにとっては愛着のある土地でしょうけど、他の方はおそらく違いますよね。そういう温度差は問題になりやすいと思います。
私は等価交換で建てられて元の地主が３割くらいの権利を持っている分譲マンションに住んでいたことがありますが、元の地主と管理組合がよく対立していました。