契約延長について

質問

初めて質問いたします。
私の娘が、いま分譲用のマンションを賃貸して住んでいるのですが、家主が3年後に必ず帰るとのことで、3年契約で契約し、来年4月が期限にて、不動産会社から期限どおり出てほしいとのTELもあり、乳児の保育園のこともあり、本年11月入居予定で止む終えず、他を探しました。しかし、偶然、今すんでいるところが、その不動産会社からの賃貸広告が出ているとの情報があり、その不動産会社に知らないふりして、聞いたしたところ、他の人に契約したとの話がありました。今のところは、気に入っておりますので、そのまま更新したいと思っておりますが、不動産会社の虚偽には腹が立っております。
なぜ、そのようなことをするのか、（更新料or2ヶ月敷金？）このようなことが業法上許されるのか、不動産会社にどのように交渉したら良いのかお教えください。よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

普通の賃貸契約は２年契約が多いのに３年契約していることと、更新料の取り決めがなさそうなこと、事前に転勤の期間という説明があったことからおそらく先の回答にあるように定期借家契約になっているのだと思います。
他の回答にあるように定期借家契約をしているのなら、法律上は問題ないですね。

建物の賃貸契約に関しては、仲介業者を規制する宅建業法と、大家と借り手の間の契約を規制する借地借家法がありますが、定期借家契約というのは借地借家法により認められた契約方式です。

借地借家法では定期借家契約をした場合、「期間の満了の一年前から六月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」をしなければならないことになっています。

４月で契約が切れるということは、現在の申し出は半年ちょっと前ですから法律で定められた期間に通知をしていることから、法律に則った適正な通知と考えられます（４月いっぱいではなく、４月頭に契約が切れるとなると通知期間に対して問題があるかもしれません）。

定期借家契約を結ぶ際には、契約条件として定期借家契約であることは説明しなければなりませんが、定期借家契約にしている理由を説明する義務はないですし、契約時点ではその予定であったのなら虚偽の説明ともいえません。

むしろ法律上問題になるとしたら、きちんと定期借家契約であることをきちんと説明したかどうかです。またきちんと契約書を発行しているかどうかです。重要事項説明書と契約書をご確認下さい。

なお、定期借家契約の場合、原則期間の延長などを行わないことを前提とした契約で、逆に延長を確約した契約を結ぶと定期借家契約としては借地借家法に抵触していると見なされる可能性がありますので、再契約可とあるかもしれませんが（この場合は条件によって可能性有りと考えられ必ずという物ではないと思います）、確約はしていないと思います。

＞更新料or2ヶ月敷金？

更新料というのは、法律上の根拠はなく、契約したときに事前に更新料の支払い契約を結んでいることから発生するものであって、更新料の取り決めのない場合は支払い義務はありません。
定期借家契約の場合、更新をしないことを前提としていますので、更新料の取り決めがあったらそれはおかしいです。

なお、定期借家契約の場合でも両者の合意があれば改めて賃貸契約を結び直すことも可能です。ただし、普通借家契約では通常同一条件で更新されるのに対して、定期借家契約の場合、改めて契約（再契約というが新規に契約するのとほとんど同じ）するため、契約条件が前回と同一であるとは限りません。
条件が合わなければ、契約が成立しないだけとなります。借り手が強く希望すれば、足元を見られた契約内容を提示される可能性もあります。

また、敷金は契約で特段取り決めがなければ、原則自然消耗分は大家負担ですので、借り手の過失による損傷がなければ、返還されるお金です。

＞このようなことが業法上許されるのか

先に述べたように、重要事項説明で契約条件が定期借家契約でするということなどがきちんと説明されており、定期借家契約書が交付されていれば特段問題ないと思います。質問文だけの情報からでは、法律違反であると明確にいえる物はありません。
通知は適正に行われていると思います。

＞不動産会社にどのように交渉したら良いのかお教えください。

まだ、入居者募集中なら、再契約してもらうように交渉することができます。
入居者が決まっているのなら、あきらめましょう。大家は新たな入居者に対して契約に基づき建物を使用させる義務がありますので。
でも半年以上先にならないと空かない物件ですので、まだ入居者は決まっていないのではないでしょうか？
募集しているのに話を持ちかけない点が気になりますが（失礼ながら質問者を借り手として好ましくないと感じているのかもしれません）。

契約期間中は質問者が住む権利はあります。まだ半年ぐらいの猶予がありますので、１１月転居などと考えず、じっくりと探してみてもよいのではないでしょうか？
年度末あたりは転勤などにより、入れ替わりが多い時期ですので。

なお、上記はあくまで定期借家契約になっていることを前提にして、回答しています。定期借家契約になっていない場合は、大家側の退去要求には法律上必要な条件を満たしていませんので、更新をしてもらえなくとも、そのまま住み続けてかまいません。法律が強制的に更新してくれます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
たまたま再募集を同じ条件で、出ている事を知ってしまったため、何でなんだろう。どうしてこちらにまず教えてくれなかったんだろうと不動産会社に対し不信感が出てしまいましたが、どうも定期借家契約らしい（契約書確認中です)ことが分かり納得しました。
ただ、同じ条件でしたら、礼金はないので、再契約もありと思いますが、(娘夫婦のトラブルは考えられないので）それはこちらのいいぶんで、法律上問題がなさそうだと、理解しました。こんごの為定期借地借家法を良く勉強したいと思います。大変詳しくご回答くださり、ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

貴方が承知で定期借家契約を結ばれたのなら何ら権利は有りません

定期借家契約には更新という概念がありませんので仕方ないですね
（法律で禁止されています）

＞不動産会社の虚偽には腹が立っております。

ウソかどうかは疑問、貴方が契約したときは大家も帰ってくるつもりだったのかも？

＞来年4月が期限にて、不動産会社から期限どおり出てほしいとのTELもあり

この話の時に再契約できるかどうかは聞かれましたか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

昔の借家契約で判断しておりまして、まったく勉強不足で
ご迷惑お掛けしました。不動産会社からは家主が帰ってくるとのTELでしたので、再契約できないと思ったようです。

3年で出るつもりでしたのでいいのですが、たまたま、家主が帰ってこないと分かったので、気持ちが動揺したようです。
疑問が解けました。ありがとうございました。

回答No.2

mu128

その契約は、定期借家契約というものではありませんか？
それでしたら、理由は何であれ、期限がきたら契約は当然に終了します。家主が帰ってくる帰ってこないは関係ありません。更新（正確には「再契約」）しない理由は必要ではないのです。その不動産会社から退去して欲しい（再契約しない）という連絡をする時、わざわざ理由を言う必要はありません。ただ、「来年の４月が期限なので契約通り退去して下さい」と言うだけで十分なのです。
その物件を再募集していた理由はわかりませんが、家主がまだ帰らないことになったか、もっと良い条件で借りてくれる人を探すのか、今の入居者（質問者さんの娘さん）に何か問題があるのか、などが考えられますが、再度、募集・契約することで、礼金を取ることができるのでそのようにしていることも考えられます。

最初に契約した際、３年で終了することは理解していたはずです。そのように説明を受けていたのですよね？
不動産会社から退去するようにとの連絡があった時、「家主が帰ってくるから」と言っていたとして、それが虚偽だったとしても、もしかすると質問者さんの娘さんに何か問題があったから退去して欲しいということが本当の理由だったら、気を遣ってウソを言ったということも考えられます。（私も、相手が不快になるような理由でしたら、ウソをつくこともあります。）

残念ながら、その契約が定期借家契約であれば、どうしようもありません。これで期限までに退去しないと、逆に損害賠償請求をされてしまいます。かといって、定期借家契約というものがなければ、その物件も借りられなかったかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確認したところ、最初に3年ということはしつこく確認されたようです。不動産会社から家主が帰ってくるとのTELがあり、回答者様の言われるように気を使ったのかもしれません。
娘夫婦はトラブルはまったく心当たりないということなので、
不動産会社の方針と思います。
欲言えば、同じ条件なので、再契約したかったのですが、仕方ありません。
ありがとうございました。

回答No.1

sapporo30

定期借家契約ですよね。　この場合は、そもそも更新ということは
ない契約ですので、特におかしなことはありません。

通常　定期借家契約は、期限でかならず明け渡すということが
決まっているため、賃料が安い　初期費用が安いなどという
メリットもあるのが通常です。
また、期限が来ると契約が終了しますので、
普通の物件でそんなことをすると、あき部屋のリスクが増えます。

定期借家は、
オーナーが転勤等で一時的に貸しやすいように　ということを
念頭に置いたものですしね。
最初は、本当に３年で帰ってくるはずだったんでしょう。
それが、５年に延びたと　そうなると、また２年で定期借家する
のではないでしょうか？

お礼

御礼遅れて申し訳ありません。ご回答ありがとうございます。
定期借家契約の知識がありませんでした。
法律上そのような契約であれば、仕方ありません。
再広告は同じ条件で、出されておりました。生活基盤もあるので、
更新でなく、再契約でもいいと思いますが、（親の欲目かもしれませんが、娘夫婦は普通のまじめな人間ですので）多分不動産会社の方針なのでしょう。
疑問が氷解いたしました。ありがとうございました。