築1年超の建売住宅、価格交渉（指値）についてご意見願います。

質問

検討中の新築建売物件があり、最初の見学から1ヶ月が経ったこともあり、
指値の上で話をすすめましょうということになりました。

敷地面積：36坪 建物面積：31坪
全16戸の分譲地で竣工は昨年8月、現在5戸が売れ残っています。
当初価格は4860万、その後完成後1年経った時点で4380万に値下げして現在に至ります。
（その間モデルルームとして使用されたため、少々の家具が価格に含まれます。）

物件としてはとても気に入ったのですが、予算的にやはり厳しく3800万で指値したいと考えています。
当初価格からのことを考えると厳しいでしょうか。
予算上限は4000万ジャスト、アンコとして200万をとりましたが、
交渉決裂の可能性大でしょうか？（最初から4000万提示したほうがよい？）

ちなみに、売れ残っている原因としては、こちらの想像ですが、
地域性に対して高すぎる(大手売主・大手販売・ＨＭ工法)為ということが
大きな要因のようです。

指値の妥当性、交渉のポイントなど、ぜひアドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

noname#140971

土地=504万円。
建物=1550万円。
ですから、精々、2,054万円の物件。
4,000万円ならば土地80坪、建物50坪が標準でしょう。
は、四国の片田舎のこと。

さて、建物の価格は、こんなもんでしょうね。
庭・駐車場の費用を加味して、まあ、建物=1700万円。
どんなに豪華な作りでも2000万円以下と推察します。
問題は、土地の価格。
坪単価が2倍の28万円だとすれば、土地=1008万円。計=2708万円。
坪単価が3倍の42万円だとすれば、土地=1512万円。計=3212万円。
坪単価が4倍の56万円だとすれば、土地=2016万円。計=3716万円。
ここまでくりゃ、関西・近畿の大都市近郊の価格ですね。

しかし、こんな土素人の予想を聞いても何の役にも立ちません。
そういうことで、適正価格は、地場の工務店さんに確認されるのが一番。
そして、建売の見積りも３つのメーカーにさせるべきでしょうね。
値引き合戦をメーカーにさせないと本当の底値は見えんと思いますよ。

それは、さておき、アドバイスは一言。

「物件としてはとても気に入った」の想いを完全に捨ててしまうことです。

交渉のポイント＝交渉決裂して当然の線を譲らないこと！

私は、質問者のお住まいの地区の坪単価は約49万円と予測しました。
まあ、決裂分岐点は3740万円じゃないですかね。
これ位の構えで臨むべきでしょうね。

しかし、＜見積りも３メーカー＞が先だと思いますよ。

お礼

ありがとうございました。
>「物件としてはとても気に入った」の想いを完全に捨ててしまうことです。
>交渉のポイント＝交渉決裂して当然の線を譲らないこと！

この2行、心に染みました。

回答No.1

elmopoe

専門家ではないので確実なことはいえませんが、自分の支払えるMAXの価格まで余裕のある価格を指値にするのが一番でしょう。
なので、今の3800万円を指値、交渉して4000万円がMAXというのはいいと思います。

1年たてばすでに新築とはいわず、中古物件になりますので、売主も出来るだけ早く売りたいと思っています。持っているだけで、固定資産税など経費がかかりますからね。
すごく気に入って購入したいと思うのだが、どうしても予算が少しオーバーしてしまうということを熱心に伝えてみてください。
ただし、あまりお金がないというと嫌がられてしまうかもしれないので……そのあたりはうまく交渉してください。
うまくいけば3900万円くらいで購入できるかもしれません。

うちは築4年の中古物件を購入しましたが、売り出し価格より200万円ほど値下げをしてもらいました。
もともと高い金額がついていて、だんだんと値段が下がっていたのを3ヶ月くらいの間に見ていたので、早く売りたい物件かなと思い交渉した次第です。
がんばってくださいね！

お礼

ありがとうございます。
そうですね、あまりやりすぎても失敗しそうで、その辺りの加減が重要ですね。
まずは3800万で言ってみようと思います。