築1年半のマンションの価格

質問

はじめまして！京都市内のマンションを購入しようと考えています。築1年半。
全48戸中（タイプは7通り）、現在入居戸数は18件で、ローンの審査中等の申込が20件ほどだそうです。4LDK（約97m2）南向きで最初の値段が3380万円だったとのことで、値下げされて3060万円。現在交渉中で2950万円を提示されていますが、
京阪電車の普通しかとまらない駅より徒歩5分、近くにスーパーなどなく買い物にも少し不便ですし、
住環境はさほど良いとは思えないところです。新築でもないですし、
この値段は妥当なところでしょうか？一概には言えない内容だとは思いますが、
築1年半のマンションの相場とはどのくらいなのでしょうか？
教えてください。よろしくお願いします。

回答No.5

YUIYUI25 · ベストアンサー

人気がないということは、売るときの資産価値も下がるということです。
人気のあるマンションで（立地条件共に）年２００下がると計算してください。（中古として）５年で入居済みなら１０００－１３００は下がります。
あなたが住んで、もし３年半で引っ越すとなると立地条件も含めると２３８０－１９００で売れることになります。
価値ある物件を探すほうがいいかもしれませんが、あなたにとってのメリットがあるならいいかも。

回答No.4

k470226

質問を読ませて頂きました。

もし京阪丹波橋より伏見稲荷間でしたらあまりオススメは出来ません。

　過去に住んでいましたが・・・・今住まわれている方には失礼ですが、Ｆの森のご近所には怖い事務所が御座います。又Ｆ草に飲み屋が多く夜は怖いかも知れません。そしてＲ大が近くにある為、良いとの意見もありますが我が物顔で居るし・・・夜中は騒ぐし・・・・皆が皆ではないですが、おまけに夜中のパトカーの音等

　まあ大阪のミナミ、キタ、関東に比べたら良いかも知れませんが、そこで寝る事は無いのでネ。

　判断は質問者様自身で・・・

回答No.3

three_polinkies

私も最近マンションを気にかけて見ているのですが、人気の物件はほとんど完成前に売れていますよ。マンションの人気は基本的に立地で決まります。特に京都市内の利便性の高い地域であれば、普通に考えて人気がないはずがありません。築１年半で半分以上の売れ残りなぞ、通常では考えにくい事態だと思います。

私は現在東京在住ですが、京都出身なのでわかりますが、もし本当に#2の方がおっしゃられる場所であれば、ご購入はお控えなさった方が無難ではないかと。。。

マンションは一戸建てとは違い、資産価値としては「賃貸に出した時にいくらで貸せて、それが物件の値段に対して高いか安いか」を考えるのが基本です。
賃貸に出しても借りる人もいないような場所であれば、買うのはリスクが高すぎます。

というわけで、私も#1,#2の方と同意見です。ご参考になさってください。

回答No.2

gamigami

もうすぐ高速が通るあの物件ですね(ｗ
。築１年半だからこれ位という物差しはこの物件に関しては使えません。
まだ「新築」の扱いとしてみるので、アフターサービスが利きます。
中古仲介の場合「現状融資」の「瑕疵担保」位しかないので、新築販売時の何割くらいのイメージもつくのですけれど。
また残個数が多いので、残りの販売予算を考えても「シブチン」は間違いないかと思います。
現在の坪100万円程度なら普通はいいんでしょうけれど、周辺相場の参考もすくない地域だけに物差しになりえるものがないんですよ。だから、ローン返済との兼ね合いで指し値入れる方法しかないでしょう。
でも、売れない理由はご自身でまわりを見られてるので良くわかりますよね。正直いいイメージないですよ、工場地帯のど真ん中の鴨川沿いでは。
転売もしづらいので、住み切る覚悟は必要です。（あれでは賃貸でも厳しいです）

回答No.1

namnam6838

1年半前に入居が開始されたのに48件中18件しか入居していないということでしょうか。
その理由については、なにか説明を受けましたか。

私が住んでいるところは数百件の大規模マンションで、駅から遠いためか、5%程度の売れ残りがありましたが築1年程度で完売しました。
人気のあるマンションでは、完成前に完売してしまいます。

竣工後販売開始の物件であっても、築1年半で62%も売れ残っているというのは奇妙に思えます。
価格以前に、なぜ不人気なのか、理由を調べてみたほうがいいと思います。

補足

namnam6838さんへ
ご回答ありがとうございます。現在、入居されているのは18件と聞いています。（ただ夜も部屋に明かりがあまりないので本当かどうか…）最初は全然売れず、一度、販売会社がかわっています。その後ポツポツ売れ出したみたいで、20件ほどは、申込中で、残りの10件ほどの中から、一つ交渉中ですが、こんな売れ行きなのに販売会社の人によるとオーナーは金額を下げてまで売るつもりは無いのでこれ以上は価格を下げられない。来年になってもこの価格のままでいく、とのことです。あくまで強気な感じです。
おっしゃるとおり、人気のない理由についてちょっと調べてみようと思います。