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代表者の自宅・土地を会社で買い取ってもらう

2007/10/10 10:50

かなり無理があると思いますが、代表者の自宅と土地を社宅として会社に買い取ってもらうかたちをとりたいと思っています。その時の注意点と、金額の計算をどうしたらいいか教えてください。土地の取得費は700万、家屋の取得費(償却後)500万で　会社から代表者への貸付金が1300万あります。

noname#86447

財務・会計・経理
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n_wind
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2007/10/10 11:32 回答No.3

土地建物の売買価額は実勢価額と著しくかけ離れていると多すぎても少なすぎても問題が生じます。多すぎれば会社から社長への利益の供与として役員賞与（損金不算入）扱い、少なすぎれば社長から会社への贈与として差額が会社の贈与収入と扱われます。社長の貸付金の額は実勢価額とは無関係ですから何の説得力も持ちません。売買代金の支払いをする際に差し引かれるだけです。不動産の実勢価額を調べた上でなければ話になりません。こんな事を言うからには社長＝株主なのでしょうが、もし他の株主がいるのなら了承してもらった上でないと問題ですね。しかも、売買の後はどうするのでしょう？社宅として社長が住み続けるのなら、ちゃんと家賃を取らねばなりません。もちろん家賃の額も合理的なものでないとだめですよ。社長個人について、譲渡所得が生じますからそちらの税金対策も必要ですね。

質問者

お礼 2007/10/10 14:29

回答ありがとうございます！回答の御礼と続けての質問を、間違えて「回答への補足」に書き込んでしまいました苦笑。実勢価額＝固定資産税評価額と考えたらよいのでしょうか。回答者ss77さんがおっしゃったように、代表者の貸付金を代表者の不動産で返済するためのものですので、貸付金を相殺できる金額に…と考えていたのですが、役員賞与になってしまいそうですね。家賃の計算は、固定資産評価額×12％(土地6%)で計算をしています。　社長個人の譲渡所得…についてですが、記載の取得価額を超えなければ大丈夫ですか？居住用財産の特別控除3000万円は使えますか？

質問者

補足 2007/10/10 13:10

実勢価額＝固定資産税評価額と考えたらよいのでしょうか。回答者ss77さんがおっしゃったように、代表者の貸付金を代表者の不動産で返済するためのものですので、貸付金を相殺できる金額に…と考えていたのですが、役員賞与になってしまいそうですね。家賃の計算は、固定資産評価額×12％(土地6%)で計算をしています。　社長個人の譲渡所得…についてですが、記載の取得価額を超えなければ大丈夫ですか？居住用財産の特別控除3000万円は使えますか？

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n_wind
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2007/10/10 14:46 回答No.4

＞貸付金を相殺できる金額に…と考えていたのですが、役員賞与になってしまいそうですね。てことは実勢価額は1300万円より遙かに安い物件って事？社長の自宅にしては安すぎるような？ワンルームマンション？ま、それはおいといて。実勢価格というのは、実際に売買される際につく価額のことです。厳密には不動産鑑定士の評価証明をとるのが望ましいですが、それにも人によって幅があり、「著しい違い」が無ければいいので不動産屋の見積もり価額くらいでも平気なことは多いです。固定資産税評価額は実勢価額より安めに設定されてます。（概ね実勢価額の８割くらい）まあ、その程度の差なら「著しい違い」の範疇に入らないって事です。家賃については、周辺の同程度の物件の賃料なども参考にした方がよいです。その物件を第３者に貸したら賃料がいくらか？という世間の相場との差で考えるのが基本です。倍以上も差があったら問題になります。取得価額ですが申告の際証明できる書類は揃っているでしょうか？また家屋の償却は事業用資産とは償却率が異なるので注意が必要です。売却価額が取得価額と譲渡費用の合計以下なら譲渡所得税は生じませんが、申告の際の提出書類の確認も含めて、税理士か税務署に確認した方が良いでしょう。居住用財産の特別控除は、社長の会社に対するものですので多分使えません。いずれにせよ、売却する前に専門家に御相談になることをお勧めします。

質問者