農地法は昭和２７年に制定された法律で、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を目的として、主に１．権利移動及び転用の制限、２．小作地等の所有の制限、３．利用関係の調整等の制限を設けているものです。
ご質問の趣旨からすると、権利移動の制限や農地転用の縛りあたりのことだろうと思います。
これらについて説明しますと、農地を農地として所有権や賃借権を移転するには、各市町村の農業委員会の許可が必要であること（第３条）、農地を宅地などに転用するには都道府県知事の許可（２ｈａを越える転用の場合は農林水産大臣の許可）が必要であること（第４条）、農地を宅地などに転用することを前提とした所有権等の移転を行うにも都道府県知事の許可（２ｈａを越える場合は農林水産大臣の許可）が必要であること（第５条）といったところです。
第３条については、「農地は農家にしか売れない、貸せない」という大前提があるため、農業をやりたいというやる気のある脱サラなどの新規就農者にとってなかなか良い農地がすぐに手に入りにくいという面があるのも事実です。
第４条、第５条については「優良農地を守る」という本来の農地法の精神からすると非常に大切なことですが、一方で個人の財産に対して厳しい制限を設けていることは事実ですからので、ケースバイケースで転用を慎重に審査しなくてはいけません。審査の基準としてはその農地が市街化区域内であれば農業委員会に届けるだけで良いとか、公共事業用地として転用する場合は原則許可されるとか比較的緩い縛りの基準を設けている一方で、農業振興地域に指定されているなど優良農地や、土地改良事業等公的な農業基盤整備がされた農地については転用が厳しく制限されています。
不動産取引がスムーズに行かないということは宅地などに転用する場合ということだと思いますが、実態として転用見込みで水田を勝手に埋めてしまい、農業委員会の許可を得ずに売買してしまったために宅地として登記できず、家が建てられない、登記簿上は農地だから勝手に建てたとしても水道も下水も引いてもらえないなどのケースが考えられます。
農地法を無視した転用などは無効ですので、原形復旧命令を受ける場合もあります。
農地の売買・転用はその農地のある市町村の農業委員会に事前に相談してトラブルを未然に防ぎましょう。
