投資ローンを組んでると、次が組めない？

質問

投資用区分マンションでローンを組んでいる際、
プラス収支だとしても、ここで使ってしまうと、以降のローンを借りる際に不利になったりするでしょうか？
現在、売り主さんに手付け金30万支払った状態です。

＜購入予定マンションの大まかな情報＞
築浅、1500万全額ローン、表面利回り７％、年純利30万（現在予想）

初めの一戸目なので無難な物件を選んだのですが、
もしこれが今後の中古優良物件などを買う際に足かせになるならば、
30万捨てた方がいいか、アドバイスお願いします！

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　バブル時代とは迫力が全然違いますが、せんだっても、銀行から「借りないか」「借りる案件があれば協力させてもらいたいが」という電話が来ました。

　銀行も、確実に返済してもらえる案件、貸したい案件は少なくなっているんじゃないでしょうか。

　経験的に「投資用物件」として売られているものを買っても儲かりません。

　２０年後には後悔しているだろうと思っていますので、私的にはお考えの物件が「優良物件」だとは思えませんが、仮に「優良物件」なのであれば、銀行は次も貸すだろうと思いますよ。

　上記の通りの経済状況ですのでね。

　但し、
　家賃収入は所得になって所得税・住民税その他がかかることと、ローンの返済金は「経費にならない」ので家賃収入はほとんどダイレクトに所得になって課税が増えること、この２点を忘れないで損得を計算してください。

　つまり、
　例えば税や社会保険料などの税率・賦課率が３０％の人が、今年１００万円家賃をもらって、１００万円ローン返済したとすると、差し引きで財布にあるお金は去年と代わりませんが、税金等は３０万円増えます。

　へたをすると、その税金を払うためにまた別な借金をしなければならないことに・・・ 。

　質問者さんが累進課税の枠ギリギリの収入を得ていたりすると、１００万円の所得増によって、次の累進課税ステージへ移動しますので、税率は例えば３０％から４０％へ移動します。家賃収入だけじゃなくて全所得の税率が４０％になります。

　私には銀行の話よりも、そっちのほうが心配ですが？

お礼

アドバイスありがとうございます。

最近ようやく気づいたのですが、
中古優良物件を進める本がある一方で、
新築区分マンションを進める本はないんですよね。

不動産屋さんの「初めは無難なものがいい」というのに、
賛同していましたし、長い目で見れば元が取れると考えていました。

しかし、これで諸費用150万円を使ってしまうと今後に利用できないため、
そこが非常に引っかかっているところです。

ローンが通らなかった場合に備えて白紙解約条項を組んでおり、２銀行中、金利が高い方だけが通りましたのでこちらで、
進めていく予定になっていました。
何とか諸費用の30万円を捨てずに、キャンセルする方法はありませんでしょうか？

回答No.2

ohkinu1972

当然、2件目は1件目のローン、資産価値、収入も込みで審査されるはずです。

必ずしも不利にはならないと思いますが、
あまり期間がたっていない場合は不利になるでしょう。
不利にならなければいくらでも契約できることになりますから・・・。