住宅ローンの借り換え

質問

大手都市銀行で2年前に住宅ローンを組みました。2年固定で残り33年。残金は約3,000万円です。このまま継続しますと、変動金利1.625％、2年固定なら2.45％、10年固定なら3.25％になります。
他の金融機関を調べてみたところ、新生銀行とJAを候補にしています。
３つのなかで、満了時の注意点や繰上げ返済手数料等、メリット・デメリットを教えてください。
　　　　　変動　　2年固定　10年固定　　　　
大手銀行　1.825　　2.45　　3.25　　繰上げ返済手数料無料　
新生銀行　1.675　　2.3 　　2.65　　保証料タダ
JA　　　　　　　　 1.6 　　2.15 　保証料有り

回答No.2

m_inoue222 · ベストアンサー

変動金利派です

なぜ長期固定金利が常識なのか？

将来の金利の予測が見えない以上結論は出ないでしょうね

借り入れ３０，０００，０００円、３３年間
返済総額は
金利１．８２５だと約４０，０００，０００円
金利３．２５０だと約４９，０００，０００円

その差が９，０００，０００円

全期間固定だといくらの金利でしょうか？

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

金利３．２５以上は間違いないでしょうね．．．３．３０で計算すると
ほぼ５０，０００，０００円の返済

１．８２５に比較して　「１千万円」　の増額が．．．「確定」

私は恐くて今から１千万円を余分に払う契約は出来ません

仮に年に１０年後に５％になるような金利ＵＰだと年に（５－１．８２５）／１０＝０．３１８のＵＰ．．．３０年後は１１％超の金利ですね

（粗い計算で不正確きわまりないですが・・・検算もしていません）
総額５０，０００，０００円の返済総額と同じ変動を考えると
年に０．１５％のＵＰで３０年後は６．３２５％の金利になってちょうど同じ額の支払いでしょうか

１．８２５で返済総額５０，０００，０００円としても
１０年後の金利３．３２５％．．．借入残高は２３００万円くらい
２０年後の金利４．８２５％．．．借入残高は１６００万円くらい
３０年後の金利６．３２５％．．．借入残高は＿５００万円くらい
３５年後は．．．．．．．．．．．返済が完了していますね

変動金利が上記以上になれば「なぜ固定の方を選択しなかったか？」後悔しそうです．．．（笑）。

繰り上げ返済は変動の方が効果的でしょうね

将来金利が上昇したときは「借入残高そのものも減少している」ことも計算しなければならないでしょう

貴方の書かれている保証料や手数料なんてちょっとした金利の上下でどこかに消えていきます

自分の性格で後悔しない選択をするしか仕方ないでしょうね

変動金利の最大の欠点．．．期間が同じなら毎月の支払金額は間違いなくＵＰします（利息が増えますから）
その支払に耐えられないなら破綻します

１．８２５で１０万円くらいの支払いでしょうが先ほどの例だと３０年後は１４万円くらいの支払いでしょう
それもつらいです

長いついでに
２．６５％で１０年固定、その後５％の金利１０年、最後は７．５％で１０年
どうなるかな？
５７００万円の支払総額でしょうか．．．７００万円の損？

ＰＳ．
ローン計算（シミュレーション）で金利ＵＰの表をきちんと作る必要がありそうですね

回答No.1

kadakun1

回答にはなりませんが、何故10年先しか見ないのでしょうか？
今後はゆるやかに金利が上昇するのは避けられないでしょう。
また、ゼロ金利に戻る可能性は極めて低いです。
なので、全期間固定金利が今の選択肢の常識とも言えます。
10年後に再度金利を見直すときに今より上がっていたらどうします？
5%とかが普通になっていたら？

なので、全期間固定金利を視野に入れるべきだと思います。