明渡し訴状

質問

弁護士も、司法書士も頼まないで
訴訟を起こそうと思っています

賃貸アパートの１賃借人の滞納について
現在3ヶ月の滞納ですが、今までも滞納し続けていて
連帯保証人に支払ってもらったのですが
その後連帯保証人も、もう支払う気がないらしく話し合いも無視されていますので
明渡しの訴訟をしようとおもっています
その件については、両方に内容証明を送ってあります
（契約解除しているから期日までに再更新するか、退去するか、期日以降何も進展が無い場合は提訴するという内容です）

連帯保証人と当事者を相手に提訴しようと思っています
持ち主は親戚で、私は管理を頼まれています
契約書は、私の母の名前になっていますが、もうボケてしまって
私に代わりました
その場合の原告は親戚で、代理人として私でよろしいのでしょうか？？
明渡しの訴状を書くときの注意点があれば教えてください
宜しくお願いいたします

回答No.4

un_chan · ベストアンサー

#3です。
＞明渡し訴訟の中で一緒に出来ないという事でしょうか？
　一緒にできるけど、訴訟物が異なるので、請求が分かれるということです。

＞所有者の親戚から代理人許可申請書にサイン、実印をもらったのですが、契約当時の賃貸人である母との親子関係の謄本もとりましたが、むずかしいでしょうか？

　必要書類はともかく、所有権に基づいて請求するのか、賃貸借契約に基づいて請求するのかによって、主張すべきことが変わってしまうので、それをきちんと考えないといけないということです。

＞6/30付けで合意解除すると合意書を交わしたのですが（7/7までに明渡すよう記載）
＞印字された氏名に捺印してもらっただけの書類です、無効でしょうか？

　そうすると、契約とは別に合意解除しているわけですね。であれば、請求が認められやすいと思われます。合意書が、誰と誰の合意になっているのかは、ちょっと気になりますが、脅迫して書かせたのでなければ、無効ではないと思われます。

お礼

遅くなって申し訳ございませんでした
近日中に裁判所に行き、訴状の相談となるべくはやく提出してきます
ありがとうございました

回答No.3

un_chan

gkeiokさんは、訴訟で何を求めたいのでしょうか。
　明け渡しだけであれば、連帯保証人はアパートを占有しているわけではありませんから、相手方にはなり得ません。
　未払い家賃や賃貸借契約解除後の不法占拠による不当利得の返還請求又は損害賠償請求を行うのであれば、それは明け渡しとは別の請求を立てなければなりません。
　それから、所有権に基づく明け渡し請求であれば、所有権を持つ親戚が本人になりますが、賃貸借契約の解除に基づく明け渡し請求であれば、賃貸借契約の当事者(転貸した形になっているのか？)である、お母様が本人になります。

　また、tk-kubotaさんも書かれていますが、そのアパートの部屋の不動産評価額が280万円を超えている場合等、地方裁判所の管轄になると、お母様の成年後見人として法定代理をするケース以外は、そもそもgkeikoさんは訴訟代理できない可能性があります。
　あと、訴訟以前の根本的な話ですが、契約書に賃料不払いの場合の無催告解除特約がなければ、
>（契約解除しているから期日までに再更新するか、退去するか、期日以降何も進展が無い場合は提訴するという内容です）
　という内容証明を送っていても、前提となる契約解除がまだなされていない可能性があります。
　契約解除は、催告をして、相当期間が経過しても履行されない場合にできるというのが原則なので、特約なしでは、背信性について特段の事情がない限り、履行の催告なしに契約解除は認められません（判例では、11か月の滞納でも認められていません）。特約があっても、3か月の滞納だと、裁判所で契約解除が認められるかどうかは微妙かもしれません。
　なお、所有権に基づく明け渡し請求の場合も、賃貸借契約が解除されていなければ、占有の正当権限があるので、gkeiokさん側の敗訴になります。

　いろいろ書きましたが、権利関係が複雑な面もあるようですし、お金をかけたくないなら、事を起こす前に、自分で相当勉強して、裁判所なり、無料の法律相談に行って手続きを詳しく相談された方がいいと思いますよ。
　個人的には、多少のお金をケチって、裁判を失敗するよりは、専門家に依頼する方が、リスクも含めたトータルコストは安くつくと思います。（アパート経営をされていれば、今後も似たようなことはあるでしょうから、次回は自分でやるつもりで、任せきりにせず、自分の勉強の場にすれば、コストパフォーマンスはよいでしょう）

お礼

未払い賃料の支払いと明渡しが目的ですが
明渡し訴訟の中で一緒に出来ないという事でしょうか？
契約書では、１ヶ月以上滞納の場合、何等催告なしでも解除できると書いてあります（これは無効になるとは勉強してわかったのですが。。）

今月末の集金で、４ヶ月になってしまいます
１室２万～３万前後の築４０年というボロアパートなので
簡易裁判所で大丈夫だと思いますが、登記簿謄本等を準備してからみてみます

2ヶ月滞納時に、支払わなければ1週間以内に立ち退くと6/20に一筆、拇印つきで書いてもらったので、１０日後支払われなかったので6/30付けで合意解除すると合意書を交わしたのですが（7/7までに明渡すよう記載）
印字された氏名に捺印してもらっただけの書類です、無効でしょうか？
その後、音沙汰なしだったので、
上記（契約解除しているから期日までに再更新するか、退去するか、期日以降何も進展が無い場合は提訴するという内容）の内容証明を送りました
その１週間後に通知書という形で期日までに再更新するか、退去するかの内容の書類に自署、捺印してもらいました
すべての権利を放棄するという明渡し届けにも自署、捺印してもらいました
これがどこまで通用するのか
登記簿謄本等準備して、区の司法書士さん、もしくは簡易裁判所の無料相談に行ってきます
ありがとうございました

補足

所有者の親戚から代理人許可申請書にサイン、実印をもらったのですが、契約当時の賃貸人である母との親子関係の謄本もとりましたが、むずかしいでしょうか？

回答No.2

tk-kubota

民事訴訟規則55条1項1号で不動産に関する事件は「登記事項証明書」の添付が義務づけられています。
同条2項からみて原本のようです。
親子なら親の戸籍簿謄本で証明できます。

お礼

どうもありがとうございました
役所に行ってきます

回答No.1

tk-kubota

建物の明渡訴訟は、目的となっている不動産を記載する必要があり、その不動産の登記簿謄本と固定資産税の評価証明書は必ず添付しなければならないことになっています。
その目的不動産の価格が、その評価証明書に記載されている2分の1の額が140万円以上の場合は地方裁判所、以下の場合は簡易裁判所です。
地方裁判所では本人か弁護士でないと代理人となれません。
簡易裁判所では裁判所の許可があれは誰でも代理人となれますが、許可基準は会社の場合は社員、個人の場合は親子兄弟等親戚であること、となっています。
そのようなわけで、今回は上記の他に「代理人許可申請書」と賃貸人との関係を証明するために「戸籍簿謄本」の添付が必要となります。

お礼

どうもありがとうございます
金額が１４０万以下なので、簡易裁判所ということですね
登記簿謄本は、民事訴訟の特徴は，双方争いのない事実については，証拠を提出しなくても良いということなのですが、必要なのでしょうか？
添付書類はコピーでしょうか？原本なのでしょうか？

現在、親戚から許可申請書にサイン待ちです（遠方なので）
戸籍謄本は、母と私のがわかればよろしいでしょうか？