建物明け渡し訴訟・同居人がある場合

質問

アパートの賃貸業をしています。
賃借人の一人が５か月分の滞納をしているので
建物明け渡請求訴訟をする準備をしています。

何回も請求に行きましたが、
その部屋には、連帯保証人（賃借人の母）がいつの間にか賃借人と一緒に住んでいます。
ちなみに契約書の入居欄には、賃借人一名しか書いてありません。

まず最初に「家賃請求と条件付き契約解除の内容証明」を送り
明け渡し請求訴訟をする予定ですが
　　　賃借人を○○Ａ子、連帯保証人を○○Ｂ子とすると

(1)　　内容証明の宛先と文面は以下のような書き方で良いでしょうか？
　　　○○市○○町○ー○　　○○号室
　　　○○Ａ子　　○○Ｂ子　様

　　　私は、貴殿○○Ａ子様を賃借人とし、現在同居されている○○Ｂ子様を連帯保証人として、
　　　後記の建物を後記　のとおりの約束で賃貸しておりますが、賃借人○○Ａ子様は
　　　平成２０年○月分から平成○○年○○月分までの家賃合計金○○○○○円の支払いを
　　　現在まで怠っております。
　　　つきましては、本書面到達後７日間以内に滞納額全額をお支払いくださいますよう、ご請求申し上げます。
　　　もし、上記期間内に滞納額全額のお支払いなき時は、あらためて契約解除の通知をなすことなく、
　　　上記期間の経過をもって、賃借人○○Ａ子様との間の本件建物賃貸借契約を解除いたします
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以下略

(2)明渡し請求訴訟と占有移転禁止仮処分について

　　明渡請求訴訟はあくまで○○Ａ子（賃借人）に対して行い、同居している○○Ｂ子（連帯保証人）に対しては
　　別に占有移転禁止の仮処分で、対応すべきでしょうか？

　　それとも明渡し請求訴訟で　○○Ａ子（賃借人）と○○Ｂ子（連帯保証人及び同居人）を
　　一緒に被告とすれば、連帯保証人○○Ｂ子にも明け渡しの効力が及ぶのでしょうか？

　　それとも両名を被告として明け渡請求訴訟を行い、
　　占有移転禁止の仮処分もあわせて行うべきでしょうか？

このようなケース（連帯人が途中から同居）は初めてなのでどのようにしたら良いかわかりません。
お詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.2

17891917 · ベストアンサー

弁護士さんに相談することはよしとして，法律上の意見を述べておきます。

１　内容証明郵便の文面について
　賃貸借契約は，売買契約等とは異なり継続的契約ですので，契約解除について信頼関係破壊の理論が妥当し，当事者間の信頼関係が破壊されたと認められる場合には，当事者は履行催告(民法541条)をすることなく契約解除できます。

　ご存知のことと思いますが，３ヶ月以上の家賃滞納がある場合，信頼関係が破壊されたと判断して構いません。

　５ヶ月分の滞納がある本件においては，本来，履行催告は不要ですが，質問者様の判断で催告をなさるのであれば，基本的にお示しの文面で差し支えないと思います。

　ただし，連帯保証人は，賃料滞納等，賃貸借契約により発生する借主の債務を保証する立場にあるにすぎず，契約の当事者ではないので，契約の存続についてなんらの権利も有しません。
　そこで，解除に先立つ主債務の履行催告について，名宛人にする必要はありません。

２　明渡し請求訴訟と占有移転禁止仮処分について
　１で述べたとおり，連帯保証人は契約の当事者ではありませんから，賃貸借契約解除に伴う目的物の返還債務(民法616条，597条1項)を負うのはあくまで借主たるＡ子氏となります。
　連帯保証人のＢ子氏が占有を係属するとすれば，それは単なる不法占有であり，建物所有者たる質問者様は，Ｂ子氏に対して，所有権に基づく返還請求としての建物明渡請求をすることになります。

　裁判においては，Ａ子氏の占有権原がないことを明確にするためにも，Ａ子氏に対しては賃貸借契約解除に伴う目的物の返還請求を，Ｂ子氏に対しては所有権に基づく返還請求としての建物明渡請求をすることが妥当でしょう。

　なお，民事保全法23条に基づく仮処分命令の申立ては，本案判決を求めるものではなく，よって，当事者の権利義務を確定させるものではありません。
　そこで，権利保全のため必要があれば(：民亊執行法23条1項に定める用件がある場合)，Ｂ子氏を相手方とする本案訴訟とは別に，「Ａ子からＢ子への占有移転禁止の仮処分」命令等を申し立てればよいでしょう。

　なお，仮に本人訴訟をするにせよ，ANo.1様がおっしゃるように，専門家の方に相談されておくことをお勧めします。
　まずは，市町村の無料法律相談や法テラスの紹介する相談がよいでしょう。
http://www.houterasu.or.jp/

【民法】
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

【民亊保全法】
http://www.houko.com/00/01/H01/091.HTM

お礼

条文に照らし合わせての詳細なご回答ありがとうございました。

同居人がいる場合、単純に、占有移転禁止の仮処分をしておけば
契約解除による明け渡し請求の判決の効力が賃借人以外にも
および、強制執行の対象にできるのではないかと考えていましたが、
どうも複雑な様です。ANo.1様への回答お礼にも書きましたが、
前回の明渡請求訴訟と強制執行（入居者1名。途中で行方不明）とは
違い、数段難しいかもしれませんので
専門家への相談をしっかりしてから、行いたいと思います。
法テラスのご案内ありがとうございました。

回答No.1

joqr

＞アパートの賃貸業をしています
大屋さんですか？
業者さんですか？

大屋さんと仮定して
管理会社は何もしてくれないのですか？

面倒な手続きになりそうですから、早めに弁護士さんに相談した方が良いです
自分でやろうとしても所詮素人、法律でしか正義を通す事はできません
精神的にも大変ですから、ここは人任せで出てってくれたら良いと思うくらいの気持ちで考えましょう
今回は初めてということで、勉強するつもりでやったほうが良いと思います

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
大家です。管理は不動産屋さんには依頼せず、自分でやっています。
前に一度、本人訴訟で、建物明け渡し請求をしたことがあります。
和解後、賃借人は行方不明になってしまい、結局、執行文の公示送達を
して、強制執行をし、解決しました。
今回の場合は、同居人がいる（母、連帯保証人）ということで
前回とはケースが違うので、やはり弁護士か司法書士に相談してからの
方がよいとjoqr様の意見を聞いて思いました。ありがとうございました。