住宅ローンでとても悩んでます

質問

買い替えです。

45歳（妻39歳 子供2歳）
年収730万（税込）
ローン2400万 （購入額2520万円）
預金400万（購入売却引越一切の費用を差引にて）
退職金500万弱

現居（築5年戸建）は一週間前から売出中で、新居（築浅戸建）は2月末引き渡し。

直近1年間での売買相場情報では残債より高く（＋200～300万）売却出来るはずなのですが、購入したい人が出るかのタイミングの問題もあると思われますが、現時点では音沙汰なしでとても不安です。

最悪はダブルローン開始となるが、年間100万弱の支払いなので、タイミングを見てTTLで残債を下回らないように価格調整したいと思ってますが、売却出来るまでとても不安でなりません。

妻は、子供がある程度大きくなってから頃合いを見てパートで働いてくれるそうですが、そもそもがこの条件でローンを支払続けて行くのは無謀なのでしょうか？ ⇒ ＜質問(1)＞

既に売買契約をしてしまい、勢いで手付金200万を入れてしまいました。

不動産会社提携の銀行での簡易審査（本審査は未だしていません）では、現居の残債を残した状態でOKが出ている（但し、売却に出しているのを条件として）のですが、当方がチョイスした他行での審査（売買契約時に他行で審査をする旨伝えている）では、残債が残ったままでは否決との回答が出ています。

このまま残債を下回ることになってしまったら・・・とか、将来のことを考えすぎてしまうと食事も喉を通らず眠れず仕事も手につかず胸も締め付けられる思いで苦しんでいます。

売買契約書に記載されている提携銀行は、売買契約時には仮に入れておくという事でありましたが、裏面約款の融資利用特約では記載銀行の限定は謳っておらず、額面での否決であれば解約出来ると解釈出来ます。

この場合、否決された銀行の結果にて融資利用特約による白紙撤回というのは出来るのでしょうか？ ⇒ ＜質問(2)＞

手付放棄解除（※期限は12月25日までなのです）となってしまうのでしょうか？ （その場合、売主との合意があれば減額出来るのでしょうか？） ⇒ ＜質問(3)＞

手付放棄解除期限を過ぎ、引渡し直前での違約金解除（購入額の10％）の場合、仲介料も請求されてしまうのでしょうか？ ⇒ ＜質問(4)＞　

または、このまま行ってしまっても何とかなりそうでしょうか？ ⇒ ＜質問(5)＞

何故買い替えなのかと申しますと、5年超しの不妊治療でようやく授かった子供が小さく、原発放射線量が比較的に高い地域に住んでおり、妻が放射線を極度に気にしてしまっており（妻の気持ちも良く理解出来ますが）、このままでは子供が外で遊ぶ事もままならない状況なのです。（国民基準ではクリアしてますが、子供レベルでは除染対象となっています）

そして、そのストレス（育児含めて）や意見の食い違いが続く毎日で、言い合いの喧嘩ばかりでこのままでは家庭崩壊してしまいそうな位なのです。

この状況の中ですので、何とかなりそうであれば突き進むしかないのでしょうか？

アドバイスや背中を押して頂ける方等、ご意見頂けると助かります。

何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

wannn-wannn

あなたの一家は、5年超しの不妊治療でようやく授かった子供がいるのですね。
奥様の心配はもっともだと思います。

しかし
＞売買相場情報では残債より高く（＋200～300万）売却出来るはずなのですが現時点では音沙汰なし…

そして申し訳ありませんが、やはり私が買い手なら、
いくら安くても「原発放射線量が比較的に高い地域」の購入は考えられません。

また、買い手がつけば良いのですが、実際、思った金額で売却できるかは難しと思います。

なぜなら、大地震後、原発放射腺量以外の都道府県でも、
「また、大地震があるのではないか」という不安からマイホームを持つ人が減り、
不動産の動きが停滞してしまったのです。

ちなみに、あの大地震の直後、私の知り合いの大手不動産に努める知人が
「客が10分の1に減った」と嘆いていました。

そして今はマイホームは売れないのです。

また、今の時代、売れたとしても、価格に妥協した人や、思った価格で売却できた人は少ないでしょう。

まずは、家庭破壊になる前に、今のマイホームを1日でも早く売り払うことが先決です。

出来るなら　明日にでも放射腺の影響の無い場所へ、賃貸でも良いので移り住み、
今の家をオープンに売却の旗を立てると、不動産屋も直ぐにお客様を案内できると考えられます。

そこから、家族仲良く人生設計を考えてもよいと思われます。

最後にダブルローンはお勧めできません。
＞妻は、子供がある程度大きくなってから頃合いを見てパートで働いてくれるそうです
夫婦どちらかの実家は近いのですか？
お子様を預かってくれる人が近くにいてくれれば問題ありませんが、近くにいない場合、
実際に妻が　ちゃんと働けるのは、子供が小学3年生以降からとなります。

なぜなら、子供は免疫力が弱く、学校などで病気を貰ってきたり、熱を出したり、
具合が悪くなるため、呼び出しがあり、親が迎えに行かなくてはいけないからです。

今の時代、会社の倒産もあり、あなたの会社の先々の安定は大丈夫ですか？
お子様も生まれたということで今一度、夫婦でライフ計画を見直す良い機会ではありませんか

それに私なら家族が仲良く暮らせるなら賃貸でも十分だと思います。

補足

有難うございました。
結果的には買主都合のための手付放棄にて、手付金200万プラス仲介手数料の請求で合計約290万を捨てることになってしまいました。
将来の借金まみれという最悪の事態は回避できたと思いますが、それでも現居の残債が1800万円・25年残っており、退職金も300万円しか出ないことが改めてわかりました。
どう試算しても子供を全て公立で高校までの資金しか用意出来ず、生活も困窮するかと思います。
どうしたらよいのか判断がつかず、ずっと悩んだままで年を越して何も手がつかない状況です。
将来のことを考えて、現居はそのまま売却続行し、築18年の公団マンションを800万円（修繕・管理費2.2万円/月）で購入しようかとも考えています。
引き続きアドバイス頂けますですでしょうか？

回答No.1

noname#184677

宅建主任者です。無関係の業種ですが不動産マーケットは少しは詳しいつもりです。自分の不動産の売買経験は豊富です。

＞最悪はダブルローン開始となるが、年間100万弱の支払いなので、タイミングを見てTTLで残債を下回らないように価格調整したいと思ってますが、売却出来るまでとても不安でなりません。

停止条件付契約で行うのが普通です。つまり買い先物件を購入する条件として「現住居が売れたら」という条件をつけるのです。そうすれば、期間内に売却できない場合白紙撤回可能になり、ダブルローンというひどい目ににあわずにすみます。

＜質問(1)＞ローンは無理はないでしょう。

＞残債が残ったままでは否決との回答が出ています。
当然です。停止条件付契約になったいるのではないですか？契約書をよくお読みください。

＞このまま残債を下回ることになってしまったら・・・とか、
残債を下回ったら購入資金を余計に借り入れるしかありませんね。

＜質問(2)＞
いわゆるローン条項ですよね。ローンが通らない場合は、通る銀行を不動産仲介が探してきて見つからない場合は購入は白紙撤回です。

＜質問(3)＞
契約書にローン条項がうたってあれば大丈夫です。手付放棄はありえません。

＜質問(4)＞ローンが通っていて手付放棄解除の期限が過ぎていたら他の理由で契約解除したら違約金も払うことになるでしょうね。　

＜質問(5)＞この質問には答えられません（笑）

＞この状況の中ですので、何とかなりそうであれば突き進むしかないのでしょうか？
そのまえに契約書をよく読み、売買契約のイロハを勉強してからにしましょう。首都圏でもホットスポット（流山、柏など）はそもそも買い手が少ないかもしれません。買いたたかれる惧れもあります。

私は、自宅が売れることに関して「停止条件付」の購入契約だと思いますが、違いますかね。

補足

有難うございました。
説明させて頂きました通り、現居の残債ありで融資可能ということで停止条件なし（＝現居は関係ない）ということでの売買契約でした。
結果的には買主都合のための手付放棄にて、手付金200万プラス仲介手数料の請求で合計約290万を捨てることになってしまいました。
将来の借金まみれという最悪の事態は回避できたと思いますが、それでも現居の残債が1800万円・25年残っており、退職金も300万円しか出ないことが改めてわかりました。
どう試算しても子供を全て公立で高校までの資金しか用意出来ず、生活も困窮するかと思います。
どうしたらよいのか判断がつかず、ずっと悩んだままで年を越して何も手がつかない状況です。
将来のことを考えて、現居はそのまま売却続行し、築18年の公団マンションを800万円（修繕・管理費2.2万円/月）で購入しようかとも考えています。
引き続きアドバイス頂けますですでしょうか？