区画整理の借地権割合の交渉について

質問

東京都区画整理のため現在90.4m2の借地が、47.86m2に減少します。
地主から突然、今年度中に借地権割合を決定し、東京都と契約したら、契約期間の残存期間に応じて、借地権割合を７：３から６：４で決定するという文書が来ました。
前回、借地権を更新したときは、商売をしておりましたが、その間に父が亡くなり、現在は母は引越し、その建物を貸しております。その際、地主に特別に許可は取りませんでした。
また、残った土地は、広さからいっても東京都は買い取れないといっておりますので、ワンルームのアパートを建設し、その家賃収入で母は生活したいと思っております。
ちなみに、前回の更新日は平成２年１月１８日、残存期間は、約７年半です。

ご相談したいのは…
１．更新料のことを考えますと、できればこの土地を地主から買い取りたいのです。地代も近隣の方より我が家は高いようなのです。無理な場合、何とか７：３の割合で決着したいので、何かうまい話の持っていき方があるでしょうか？
２．次の更新のことを考えると買取の話は持ち出さない方がよいでしょうか？
３．自分の土地にしたいとこだわっておりますが、借地権のままでも特に不利なことはないでしょうか？

わかりにくい文章で申し訳ございませんが、ご意見をいただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.2

eidos

１．について

区画整理事業の事業主体にもよりますが、減歩を含め、換地後の登記ができる
までは、線引きされた区域内の不動産売買は基本的に制限されますから、まず
売買にあたっては組合に確認する必要があります。
また、借地権割当も、底地所有者（地主）と借地権所有者で勝手に決められる
ものではありませんので、区画整理組合にまず確認を。

２．について

売買交渉にあたっては、地主がまず区画整理組合とどんな契約をするかを
見極めてからの方が良いと思います。それが済まない内は、組合が決めた
公定価格でしか売買はできませんから、地主側としては絶対その時期に
交渉には乗りません。

３．について

取得できるようなら、（都内という事ですから）した方が有利だろうとは
思いますが、区画整理が計画決定されて、事業決定が成される前に検討する
べき事で、今となっては時期を待つしかないように思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
事業計画は６０年位前からあり、昨年７月に都の説明が１回あったきりでその後何も動きがなかったのに、この４月に急に事業認可がおりてしまいました。
何年か前に底地権を買い取って欲しいような話もありましたが、当時はバブル最盛期でとても手の出るものではありませんでした。
東京都の方の話では、借地権の割合は、あくまで地主と借地人の間で決めて欲しいとのことで、それが決まらなければ交渉のテーブルにはつかないそうです。
そこで、もうひとつ教えていただきたいのですが、区画整理組合とはどのようなものなのでしょうか？
ネットで調べてみましたがよくわかりませんでした。
お忙しいところ申し訳ございませんが、教えていただければたいへん助かります。

回答No.1

Singollo

区画整理の買取価格が相場とかけ離れていなければ、残存予定分の底地と整理予定分の借地権を整理前に等価交換しないか、という話を持っていってみては?
等価交換なら譲渡所得税(税率26%)が掛かりません

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。
「残存予定分の底地と整理予定分の借地権を整理前に等価交換しないか」というのは、東京都に持っていかれる母の取り分と、残っている土地の地主の持分を等価交換するということなのでしょか？
私は、地主の底地権分のお金を出せば売っていただける（もちろん地主がＯＫすればですが）と思っていたものですから、Singollo様のアドバイスが私の解釈通りでいいのなら、母の方が持ち出しになるような気がするのですが…。
せっかくアドバイスいただいたのに不勉強ですみません。

補足

早速のアドバイスありがとうございます。
「残存予定分の底地と整理予定分の借地権を整理前に等価交換しないか」というのは、東京都に持っていかれる母の取り分と、残っている土地の地主の持分を等価交換するということなのでしょか？
私は、地主の底地権分のお金を出せば売っていただける（もちろん地主がＯＫすればですが）と思っていたものですから、Singollo様のアドバイスが私の解釈通りでいいのなら、母の方が持ち出しになるような気がするのですが…。
せっかくアドバイスいただいたのに不勉強ですみません。