借地における道路拡張に伴う用地買収について

質問

叔父の事で質問させて下さい。

叔父は現在近所のお寺の土地を借り、叔父の所有の建物にて飲食店を営んでおります。（旧借地権かと思います。）

ここ数年東京都による道路拡張事業のため、前面道路に面した他の方は軒並み東京都との交渉を終え移転をしております。

叔父も都の方および地主さんと交渉をしている最中なのですが、
素人のためいくつか疑問な点が出てきました。

1、借地権割合は国税庁の路線価では7：3なのに
　6：4と主張してきている。
　確かに路線価が市場価格とは一致しないと思います　が、相続の際の課税を考え路線価による割合を主張　できないでしょうか？

2、用地買収の件とはそれるかと思いますが地主さんか　ら更新料として残地の更地価格の5％を要求されてい　ます。現在借地契約期間が満了しているので従前の　契約内容と同一条件で更新されたものと考え法定更　新を主張し更新料の支払いを拒否でるでしょうか？　（ちなみに契約書では更新料を支払うこととされて　います）
　また5％とという価格は適正でしょうか？

3、また地主さんからこれを機に建替えるのであれば建　築承諾料として残地の更地価格の5％を払うよう言わ　れていますが5％とという価格は適正でしょうか？

以上、よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#21592

道路拡張計画はここ４～５年前からの話だそうです＞＞＞＞
これは、実際に、地元説明会など、予算がついたのが、４－５年前ということで、都市計画図には、道路が作られることは、発表されていたものと思われます。普通は、土地収用を伴う道路は、４－５年の計画では、無理でしょう。道路拡張案は、かなり前から、あったのでは？
４－５年前というのは、現場測量などが実際にスタートした日でしょうか？
役所の都市計画課で調べてください。土地の契約書に、道路のことが、書いてなくても、道路の方が、公共の福祉への協力ということで優先しますし、地主も、道路に取られることを賛成している訳でもなく、あなたも地主も、土地を道路に提供するのは、同じ立場ですから。。。

借地契約書に道路計画等の事項は一切なく
＞＞＞。これは、地主に求めるのは、酷ですね。道路が、どこにいつ出来るなんて事前にわかりませんし、一般的に、契約書に書くことでないからです。

ちなみに木造２０年契約ですので契約上は１５年前に
満了を向かえております。＞＞＞＞これを主張すると、５年後が、２回目の更新ということで、借り主は理解するのでしょうか？（今回の契約で、５年後の条件を了解することになりますね）

つまり、一般論として、家が駆逐したり、賃料の滞納が無ければ、更新料や借地権割合は、結局、話し合いで、こうでなければ駄目
という決定的なものは、無いような気がします。

契約書を見ていないので、なんとも言えませんが、更新料の記載が無い＝２０年で、更地にして地主に返すという契約でしょうか？

住宅では、めずらしいが、商業店舗では、何年で、更地で返却ということが現実は、多く行われています。

契約書の都合のいい部分だけを取り出して、地主、借り主も、主張してもまとまりませんよ。長引けば、弁護士が、儲かるだけで、弁護士料を考えれば、ある程度のところで、妥協せざるを得ないのでは。。。？

弁護士料は、あなた持ちですのでね。

回答No.1

noname#21592

非常に難しい問題ですね。まず、「借地権割合は国税庁の路線価では7：3なのに」は、課税をする場合の目安としての国税庁の借地権割合＝所有権と借地権割合の比とは、一致しません。これ、すなわち、今ある建築物を一度この１２月に、壊してから、来月１月に、契約した場合、１月１日の現況を基準とする法令化では、全く、来月の評価は、変わるでしょうね。

また、道路拡幅自身は、昨日、今日決まった訳でなく、想像ですが、過去の契約時に、いつか拡張があることが解かっていて、都市計画図面に公示されていたのでは？それを承知で、更新料なりいろいろな条件を決めて契約されたようですと、今更、契約を、一方的に借り主の都合で、変えてほしいというと、契約そのものが、信頼性が無くなりますよね。つまり、予めセットバックで、家を建てていたり、かなり以前から、道路拡張部分の建物の解体を都から言われていたとすると、現在の契約は、双方ご承知で、契約されたものと考えられます。

また、路線化の借地権割合＝税務署の認める借地権割合とも異なり、その比率以外で、取得納税しても、公序良俗に反しないかぎり、有効です。具体的には、地主と借り主が、親戚なんて言うときに、公序良俗に反しない限りの範囲で、借地権割合を変更して納税は出来ます。つまり、脱税ではなく、合法的節税ですね。

契約と実態と経過を詳しくみないと、適正は何かとは、わからないでしょう。また、裁判をしたから、適正になるかというと、裁判とは、何らかの決着をつけるのみで、適正になるとは、限りませんね。

結局、地主との相談以外には、無いでしょう。いつかは、相談して決めないといけないのですから。。。

これといった決まりは、無いです。あくまで、納税の基準としての路線化や借地権割合なので。。。

お礼

ご回答頂き有難う御座います。

借地契約は約３５年前のものであり、
道路拡張計画はここ４～５年前からの話だそうです。

また借地契約書に道路計画等の事項は一切なく
今気付いたのですが更新料の事項も記載されていませんでした。

ちなみに木造２０年契約ですので契約上は１５年前に
満了を向かえております。