中古アパート経営について

質問

はじめまして、今回初めてアパート経営をしようとしているのですが、今回購入を決めようと思っている物件で気になることがあるので、みなさんの意見を参考にしたいと考えています。
１）築年数が２０年の木造なのでどのくらいもつものなんでしょうか？ローン返済を１０年で考えているのですが、メンテナンスをしっかりすれば問題ないのでしょうか？
２）土地が４５坪で３Ｋ×３世帯＋駐車場×３敷地いっぱい使用しています。後々土地としての利用が無いのではと思っています。駐車場にとも考えましたが周りにたくさんありました。
３）今隣は空き地で駐車場として貸し出されているのですが、もともと家があった土地なのでもしそこにまた家が建てられるととても日当たりが悪くなる可能性があります。考えすぎなのでしょうか？

回答No.3

izanai

私はアパート経営見習い中??なので、生意気な意見になると思いますが、土地の価値やアパートとしての価値（需要）は、築年数よりも地域というか場所によるところが大きいと思うのです。

＞３Ｋ×３世帯＋駐車場×３敷地
この条件で想像出来るのは、場所は都心部ではない??ということなので、いくら賃貸住宅であっても、築２０年の木造には建物の価値は無いと判断し、土地だけの価格として購入価格が適正かどうかによって判断するべきだと思います。
更地にすると経費も掛かりますし、現在も入居者がいる場合は立ち退き料なども掛かるので、そのまま手放す物権なのではないかと思いますが…??
４５坪という土地の大きさは、その地域では需要として広いのか狭いのか、将来的に手放す時に関係すると思います。

回答No.2

Tadkashy

私も賃貸物件を所有し、これから増やすことも考えていますので、この質問に対する皆さんの回答に興味があります。

　ただ、私が考えるに、ローンが終わった１０年後は築３０年で、木造ですとかなり古さを感じられてしまうのではと危惧します。
　そうなると、建替えですが、ここでも盛んに問題になっているように、その時の住んでいる方に退去をしていただけるかどうかです。この点、理不尽なくらいに貸主側に不利で、ゴネ得がまかり通っています。チャンスと見て、取れるだけ取ろうと言う考えで対応されるでしょうし、ここでも、そのような回答が多々見受けられます。そうしますと、こちらが考えるように、取り壊し→新築→賃料収入の増加　という計画が時間的にも、経済的にも、思い通りに進まない事態が起こるでしょう。
　そう考えると、最初から近い将来に問題を抱えてスタートするのはどうでしょうか。
　ローンの返済がどれくらいかわかりませんが、当然、No１の方のご指摘のように、賃料の減少と、入居者確保の不安も考えると確かのリスクが大きいと思います。
　確かに（２）（３）も不安ですが、私は（１）の点を重視します。

回答No.1

cyaboe

１）だけですが、木造建築がどれくらい持つかは今までのお手入れしだいです。
自宅用ならしっかり手入れすればいいのですが、賃貸はあまり古くなると入居者がいなくなります。
家賃も古くなるにつれて下げていくのが一般的です。
現在満室でしょうか？入居者を探すのも大変な物件になると厄介です。
現在の購入価格と家賃収入で年間どのくらいの利回りが見込めそうですか？
20年目の木造建築はこれから賃貸経営を始めるには古すぎてリスクが大きいと思いますよ。

補足

今までの手入れは不明です。これから必要だとは思っています。
現在満室で利回り１２％です。