中古住宅の仲介業者の担保責任

質問

お世話になります。早速質問させていただきます。私は建築業界に身を置いておりますが、正直木造は全く強くありません。2年前の7月初めに中古物件（当時築4年3階建て・間口約5ｍ・奥行約10ｍの木造在来工法）を宅建取引業者の仲介で、宅建取引業者より購入しました。その直後、リフォームで工務店と相談して２階の一部の壁（繋ぎ柱あり・筋交いあり・長さ90ｃｍ・間口に平行方向）を特に補強せず取ってしまいました。その後今年初めくらいに気づいたのですが、風が無く、前の道路を車も通らない夜等に、3階で横になっていると、常時ではありませんが家が揺れるのが感じられます。２階でもソファに座っていて揺れを感じることがあります。当然地震以外で、近くで工事もなく、電車・地下鉄が走っていない時間であり、原因不明です。ちなみに、地盤は３０年くらい前は田んぼで、それを埋め立てたとのことです。

確かに壁を取ったのは当方の責任ですが、何も無いのに揺れるのは、元々にも構造上欠陥があったのではと思われ、耐震強度上も心配です。当然車が通る等により揺れるのはある程度しょうがないと思っておりますが。
この場合、前述の売主・仲介業者には瑕疵担保責任は追求できないでしょうか？売主の無過失責任というのは聞いたことがありますが。

調べてみたところ、新築当時の設計事務所・工務店・販売会社等は全て倒産しており、建物資料は確認申請図当時の平面図のみ。３階建てなので構造計算が行われている思われますが、手元には無く入手できません。役所に聞いても、保管期間が過ぎているのでありませんでした。

自分で構造事務所に聞いて補強も検討していますが、もし責任追及できるならば一度話しをして、補強費の請求などをしてみたいと思っております。建築に携わるものとして壁を取るなど浅はかだったと思いますが、ご意見をお聞かせいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#65504

＃１です。

＞宅建取引業者の仲介で、宅建取引業者より購入しました。

とあるので、売り主は宅建業者と言うことで回答しましたが、＃２さんの回答にあるように、瑕疵担保については仲介業者は関係ないですね。売り主さんのみが対象となります。

＞私は建築業界に身を置いておりますが、
＞補強せず取ってしまいました。

どのような立場にあるかはわかりませんが、引き渡し時に容易に知ると考えられる瑕疵は、見逃していたものでも、瑕疵担保の瑕疵にはなりません。

過去の判例では、建築士所有者に対して、一般人よりも専門知識があることから、一般人では気づかない瑕疵でも、専門家である買い主は気づいたとして、瑕疵担保に該当しないとなった例があったようです。
質問者も業界の人間ならその点は考慮されるかもしれません。

また、業界の人間なら建築確認は知っていると思います。リフォームの内容はきちんと建築確認を取った、または不要であることを確認しているのでしょうか？
建築確認が必要な工事で、それを怠っていると問題ですよ。
逆に建築確認で認められた内容なら有利に働くと思います。

お礼

度々ありがとうございます。判例等非常に参考になりました。

回答No.2

nornor1999

>>売主・仲介業者には瑕疵担保責任は追求できないでしょうか？

売主は売った物件の担保責任を負いますが、仲介業者が担保責任は負いません。当事者でもないのに担保責任はありません。あるとしたら仲介責任です。

>>元々にも構造上欠陥があったのではと思われ

売主が宅建業者であれば2年間担保責任を負いますが、宅建業者でなければ瑕疵担保責任の期限はとっくに過ぎていると思われます。
元々欠陥があったとあなたが思うだけでは極めて不十分で、あなたが欠陥が元々あったと立証できれば売主に瑕疵担保責任を追及できる可能性はないとは言えません。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ございません。的確なご回答ありがとうございます。確かにおっしゃるとおりと思われます。自分なりにもう少し調査してみようと思います。

回答No.1

noname#65504

中古の場合瑕疵担保に関する法規は民法と宅建業法です。

しかし民法の瑕疵担保任意規定なので、民法と異なる条件で契約することが認められております。
一方売り主が宅地建物取引業者である場合、宅建業法では民法より不利な契約をすることは認めているものの、引き渡しから２年以上の瑕疵担保期間を設定することを義務つけています。

つまり宅建業法により契約では最短で２年という瑕疵担保期間を設定することができます。そしてそれは一般的に行われている契約内容です。
つまり一般的な契約条件で設定されていると、引き渡しから２年以内に請求しなかった瑕疵については売り主に請求することができなくなります。
購入が２年前の７月とあるので、ぎりぎり瑕疵担保請求できる期間と思います。

ただしその後、構造部分と思われる箇所を改造していますので、その改造により発生した瑕疵であることも考えられます。瑕疵担保は売り主の無過失責任はありますが、それは引き渡し時にあった瑕疵に限られ、引き渡し後に発生した瑕疵にまでは責任は及びません。

業者が改造による結果だと指摘をしてきた場合は、構造上問題ない改造であったことを証明する責任が質問者側にあります。それを証明できなければ、業者は責任を認めないでしょう。

当初の構造計算書などがない状態では、かなり困難ですね。
ちなみに設計図書の保管義務は役所・設計者とも５年ですので、役所にないということは設計者サイドが所持していなくても責任を負うことはできません。

それと、３階建て木造住宅は欠陥が多いとも言われていますが、日本建築学会のシンポジウムで発表されていた、大手ハウスメーカーの積水ハウスによると、正しく施工していても、購入者から振動に関する問い合わせが多いと言うことで、現在では制振装置を同社は標準でつけることにより振動による対策を行っていると言うことです。
つまり木造３階建ての場合、問題なくても揺れを感じることが多いようです。
従って揺れることを持って、構造欠陥があるとはいえないと思います。

瑕疵担保は請求できる期間にあると思われますが、瑕疵担保に該当する瑕疵であることを示すのは難しいように思います。
特に改造により建築基準法などを満足していないという結果が出れば、それは改造を行ったものの責任です。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ございません。親身なご回答、ありがとうございました。非常に参考になりました。自分なりにももう少し調査してみようかと思います。