住宅ローン 今の私は、借換か 繰り上げ返済か まだ我慢か

質問

新築一戸建て購入後 丸3年経ちました。
購入額　土地建物共　計3830万全てローン（第二地銀全額）
住宅ローン残り　27年3500万　元利均等返済半年ごとの変動金利型
現在　3.025%/年利(当初2.575%)　145000/月返済中
　　（自営業の為賞与返済なし）
所得　直近2年課税申告額550万+同居専従者100万=計650万程度
　　（開業10年　住宅購入年度のみ所得が除却損等もあり350万ぐらいに落ちたが、その他の年度はおおよそ450万～550万申告）
預貯金　110000/月 購入時より積立中（現在約400万あり)
　　（その他保険等の解約したときの金額と　自営業の為の運転資金・定期預金は上記預貯金に含みません）

最近、私の住宅ローンの金利も上昇して参りました。子供もお金のかかる年頃に突入しつつあります。大きく収入が落ちることもないかと思いますが、逆に大きく上がることもないように思います。
毎月の負担額が増えずに　ローン完済時期を早めたいと思ってますが、金利が上がって来ると元金の比率が下がり　早めたいどころではないように思います。
タイトル通りの質問です。今の私に望ましいのはどれでしょう。
皆様宜しくお願い申し上げます。

回答No.4

taka-996 · ベストアンサー

No.1のtaka-996です

銀行探しですが、ネット等で条件のいいものを探すから始まるでしょう。今の銀行で固定に切り替えるとした場合の金利も確認。自営業で収入が安定しないと判断されがちなので、ネットでも実際の店舗でも、まずは相談して、その銀行は借り換えに応じてくれるかどうかを確かめないとどうにもならないでしょうね。

「積立を減額することに自営業者の為、不安を感じています。
確かにその年により積立から使ったり戻したりしています」
多分そういう状況だろうという仮定で、固定金利への借り換えを提案しました。
今ある４００万円を繰り上げ返済に使ってしまうと、大きな不安になるのではないでしょうか？

４００万円は万が一の時に備えて手元に置いておいおく。
貯蓄ペースは少しこれまでより鈍るけれど、今後の金利上昇による生活圧迫要因を無くすという意味です。

ローンをどうすべきかというご質問ですが、私の観点は、どう不透明要因を減らして、生活の安定を求めるかになっています。

お礼

度々ありがとうございます。
不透明要因を減らす　ですね　結果は固定金利に借換する　か。
積立金は確かに　5年600万を目標にしてるところもありますので　やはりお守りみたいに手元に置いておくのが精神安定上いいかもしれません。
とりあえずインターネット等で　都銀等資料を頂くか出向いて聞いてみます。
すみません。質問に書き忘れましたが、事業資金の借入も1000万ぐらい残ってますので　これもネックになるかもしれませんね。

回答No.3

uskt

No.2のusktです。

住宅ローン商品の情報については、もしお時間がないということであれば、ネットで収集してもいいと思いますが、もし平日にお時間がとれるようであれば、店頭で直接聞いてみたほうがいいかもしれません。
また、各銀行では、土日に住宅ローン相談会を開催しているところも多いので、店頭でパンフレットを探すと、そういうチラシが置いてあるのを見つけることができる可能性もあります。

対象の銀行としては、いわゆる4大銀行と、ソニー銀行や信用金庫のように特徴のある銀行などが対象となるでしょうか。4大銀行では、いずれもかなりいろいろキャンペーンをやっていますので、相談してみていいと思います。
地銀などでは、条件の悪い顧客に恩着せがましく高利で貸し出そうとする場合があるので、注意が必要です。

また、繰上げ返済と借り換えですが、繰上げ返済にも手数料がかかる場合がありますので、借り換えをする覚悟があるなら、そのときに同時に処理してしまったほうがいいでしょう。また、借り替えるなら、繰り上げ返済を行わないという選択肢も、現状ではかまわないと思います。

ご参考までに。

お礼

度々ありがとうございます。
とりあえず、三井住友さんが一番近いので電話して聞いてみます。
信用金庫は、自営業の為付き合いがありますので　これ以上負債を増やしたくないので最終手段としてます。今が地銀さんにてお世話になってますので　今回の思案の中からは外してます。
後はインターネットにて資料を請求してみます。
繰上げ返済と借り換えは同時か。なるほど参考に頂きます。

回答No.2

uskt

変動金利でありながら、すでに3%を超えているというのは、金利としては少し高いように思われますね。
現在の標準的な住宅ローン商品では、当初3年固定の変動金利で固定期間中3%のところ優遇金利で2%～2.5%という感じのものが多くなっています。これと比較した場合、一般的に言われている、「金利差1%以上、残額1,000万円以上、残期間10年以上」という、借り換えしたほうがいいパターンに、質問者様は当てはまります。

現時点で、すでに毎月預貯金積み立てができているようなので、今後ほぼ同じ収入であれば、この部分でお子さん関係の出費はなるべく吸収することとして、現在の貯金も半分くらいは、繰上げ返済に回して、期間を短縮すれば、現在の支払い条件でも最終的な支払額では500万円以上の差が出ると思われます。

ですから、少なくとも繰り上げ返済はしたほうがいいでしょう。もし、借り換えの手間（書類を取ってきたり、何度も出向いたり）ということも厭わないなら、いくつかの銀行に試算と仮審査をしてもらってもいいと思います。
借り換えの場合は、初期の諸費用がまた別途の問題になりますが、これも諸費用なしや、住宅ローン内に組み入れる商品もありますし、また現在の貯蓄をもう少し取り崩してもいいようなら、ここから払えばいいでしょう。

質問者様の場合、自営業でいらっしゃるのが少し審査の障害になるかもしれませんが、ここまで3年にわたり遅滞なく払っていらっしゃった実績はやはり物を言うでしょうから、これもそれほど心配しなくても大丈夫だと思います。
また最近は、借り換えの場合は物件評価額の100%以上を貸してくれるところもあるので、物件価格がもし値下がりしていても、相談次第だと思います。

ともかく、現状すでに変動金利になっているということで、今後じわじわと金利の上昇が見込まれる中、なるべく早めに借り換えあるいは繰り上げ返済なさるのがいいように思います。
固定金利期間30年というものや、変動期間を短くしているものもあるので、なるべく支払額が安定しているものに借り替えるのが理想ですが、そのあたりは人生設計とも関わってきますので、ご家族とご相談なさるのがいいでしょう。
まずは、パンフレット収集などからお始めになってはいかがでしょうか。

お礼

ありがとうございます。繰り上げ返済をお勧めのご意見と受け取りましたが、借換も視野に入れた方がよいのですね。とりあえず繰り上げ返済をしておいて借換先を捜すという方法がよいでしょうか。
借りかえるときは固定金利が長いタイプを選ぶのですね。
購入時、自営業者の上満額ローンだったので　借入先金融機関の選択肢が大変少なかったので現在のような状況になってます。あの頃より少し収入も上昇し安定の方向に向かってますので、条件のいい方法があるのではと思いました。パンフレットはやはりインターネット等で住宅ローンと検索して調べるのが一番いいのですか。

回答No.1

taka-996

一応ＦＰの資格を持っています。

サラリーマンの方であれば、ある程度収入が安定しているので繰り上げ返済をするのがいいかも知れませんが・・・
自営業で、年間の収入の変動がやはり予想できませんよね。
そのための運転資金等は別にあるとのことですが、年によってそれで不足する可能性さえある訳ですし。

とりあえず、固定金利で借り換えに応じてくれる金融機関があるかを探す。
これだとご希望に反して当然月々の負担は増えますが、その分の積み立て110000/月を減額する。
収入が安定しないご職業で、これからお子様の教育費がかかる時期であれば、月々の負担は増えても金利上昇という変動要因をなくしていく方が生活は安定するのではないでしょうか。
積み立てを減額するのに不安を感じられるでしょうが、１４万円超のローン返済をしながら、１１万円積み立てのできる家庭は少ないと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。借換というご意見ですか。
積立を減額することに自営業者の為、不安を感じています。
確かにその年により積立から使ったり戻したりしています。
金融機関を捜す方法としては、インターネットみたいなところから資料を取り寄せたりするのですか。それともどのような方法があるのでしょう。お時間があるとき宜しくお願い申し上げます。