借り上げの解除と家賃の増額について。

質問

よろしくお願いいたします。

１０年程前に、当方が１棟全４室所有するマンションのうち１室を不動産屋に転貸を許す”家賃保証の借り上げ”と言う形で賃貸契約をむすびました。

・家賃は４万（他の部屋は、現在、通常１室１０万で現在も入室あり）、１０年間滞りなく支払われている
・転貸を許す”借り上げ”と書いてある他は、普通の賃貸契約と同じ
・不動産屋は１２万で転貸している
・当方の負担で今年の４月に、マンション全体１００万程度の外装をした

階段、手すりなどの外装費が高くついたので、不動産屋に（他の不動産屋に尋ねたところ、借り上げは７割が相場といわれたので）７万に上げて欲しいとたのみましたが断られました。（近傍同種の相場は１０万くらいと思います）
家賃増額請求の内容証明をすでに送り、調停からはじめようと思っています。

そこで質問させていただきます
Q１　４万から１０万、せめて７万と言う値上げの主張が１回で、とおるものでしょうか？

Q2　もし家賃増額請求が無理な場合、次の更新時に賃貸契約の解除を正当事由なしに、できるものでしょうか？
（解約後は、現在住んでいる方とオーナーチェンジで契約しなおすつもりです）

詳しい方いらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

m_inoue

契約内容次第ですが近隣家賃と比較して明らかに低額なのですから

＞せめて７万と言う値上げの主張が１回で、とおるものでしょうか？

相手次第です

１．相手が話し合いに応じなければ貴方が考えておられる通り宅地建物調停事件にされれば良いでしょう

http://www.e-legal-office.net/tyotei/

それでもだめなら裁判で司法の判断を仰ぎましょう

個人的には勝ち目は充分にあると思いますよ

基本的にはプロ対プロの契約ですから契約に書かれている内容が全てですが不動産屋対素人大家なので有利でしょう

Q１．．．調停は一方が拒否すれば成立しません

Q2．．．通常は無理でしょう

＞借り上げは７割が相場といわれたので

うちの地域は８０－９０％が相場です、ただし１棟丸ごと借り上げ

お礼

回答ありがとうございます。

>>せめて７万と言う値上げの主張が１回で、とおるものでしょうか？
>相手次第です
不動産屋はまったく値上げに応じないので、裁判所で７万もしくは、１０万がとおるかどうかと言う疑問です。
調停前置主義にしたがあって調停とするだけで、面倒で訴訟経済にあいませんが訴訟もしょうがないかと思っています（月３万の増額で本人訴訟でも不動産の調査費など数十万の費用がかかるのですが・・・）

Q2については
転貸方式の借り上げは、純然たる賃貸借なので正当事由なしに解除は難しいようですが、実際住んでいない場合はいわゆる”居住権”がないので、もしかしたら解除できるかも・・・と考えたしだいです。

>＞借り上げは７割が相場といわれたので
>うちの地域は８０－９０％が相場です、ただし１棟丸ごと借り上げ
建築費用こみでは？途中からでうちのような築数十年のぼろマンションは７割だそうです。

今後は通常の賃貸借と考えて１０万を主張しようと考えています。

回答No.1

m_inoue

大家してます

書かれていない部分が知りたいですね

なぜ４万円と言う格安で契約されたのでしょうか？

補足

空室になった時に、面識のない不動産屋が当時の所有者の母をたずねてきて、空室にしているより、空室でも４万保証するので、転貸を許す内容で借り上げさせて欲しいと言われ、契約書をよく読まず、意味もわからずに契約したのがそもそもの発端です。