オフィスの賃料増額請求に対する対応について

質問

都心にある築十数年のオフィスビルに賃借人として8年ほど入居しておる会社の者です。
先日、契約更改を前にして、ビルの賃貸人から現状の約30％強の賃料増額の申し入れがありました。増額の理由は近隣相場に比して現状の賃料が安くなっているからとのことでした。
100坪ほどのオフィスのため30％の増額は年間にするとかなりの金額となります。
ちなみに私のビルの契約形態は、賃貸人、賃借人、転借人（私）の3者が存在しております。
いわゆるサブリース契約です。
確かに現状の賃料は近隣の新規募集賃料と比べると、30％ほどの乖離があります。
もちろん相場との乖離がある以上は、一方的に現状維持を主張するのも虫のいい話かもしれませんが、まだまだ景気は先行き不透明で、一介の中小企業の立場としては、できるだけ固定費増のリスクは抑えたく、できれば現状の5％程度で先方と合意をしたいと思っております。

ネットなどで調べると、まず任意交渉を行い、それで合意に至らなければ、次に調停を行い、
それでも双方が合意をしなければ、裁判で適正な賃料を決定するということになるだろう
と言うところまではわかりました。もし下記に関しておわかりになる方がいらっしゃったらどうぞ下記に関してアドバイスをいただければと存じます。

1）賃料増額請求訴訟を起こされた場合、裁判所ではどのようにして適正価格が決まるのか？
2）最近の判例の傾向はどのようなものか？
3）そもそも多数の物件を抱える不動産会社がいちいち訴訟を起こしてまで、テナントとの関係を悪化させてまで、増額請求を強硬に行うものか？

ちなみに当方は従業員100人に満たない中小企業です。
また、先方は業界では大手とは言えないかと思いますが、ある程度の規模と名前のある不動産会社です。
以上何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

doctorelevens · ベストアンサー

１．適正価格
　　近隣の同程度の規模、築年数及び同じビル内のテナントの賃料から算出することが多いです。

２．判例の傾向
　　妥当な賃料であれば貸した方が有利な判決が多いですが、実際にはそこまで行かずに、「テナント側がノーペナで退去する」か「申し出の９割方承諾する」ような「和解」の例の方が多いです。

３．２に関連しますが、「和解」の結末が多いので訴訟に至らず弁護士が入った時点で話し合いによる解決にもって行くことになると思います。
　　ある程度の規模の不動産会社は相応のスタッフがいますから、「いちいち訴訟云々」は冗談ではなく、実際にやるところも多いですよ。

土地柄（繁華街に近い等）にもよりますので一概には言えませんが、住宅用の賃貸借物件と違って「居抜きで使うことが少ない事業所用」の物件は近隣のテナント料に合わせる傾向は強いです。
同じビルの他のテナントの入居状況によっては（たとえば空きがある）、５～１０％でも話し合いは可能と思われますが、他も満室のような例だと相手も強気になると思います。

一度弁護士に相談されるべきです。

私の申し上げた例は東京２３区・横浜市周辺・さいたま市周辺での経験に基づくものですので、ご質問のビルの地域には当てはまらないかもしれませんので念のため。

お礼

なるほど、非常に参考になりました。ありがとうございます。
近隣相場が上がった場合は貸し手が不動産会社などのプロの場合
借り手は不利なわけですね。

逆に相場が下がった場合でも、借り手が不動産の素人の場合は
利益を（値下げの利益を）享受する可能性は低いでしょうし。

その点を争点にしても裁判所は取り合ってもらえないでしょうかねぇ・・・

弁護士にも相談してみましたが、あまり真剣に話を聞いてもらえませんでした。
たまたま良い方にめぐり合えなかっただけなのでしょうか。

次回任意交渉が予定されているのですが、その後に再度弁護士に相談してみたいと思います。

まだあきらめないでのぞみたいと思っています。
ご回答ありがとうございました。