義母の債務を一括弁済し抵当権者となりました。この土地の売却について教えてください

質問

義母の債務を一括代位弁済し、担保となっていた土地の付記登記手続きをしました。
この土地を売却した場合、私どもが弁済したお金をきちんと返してもらうためにするべきことをお教えください。
基本的にどんな手続きをとるのかもわからないのです。
どうぞよろしくお願いいたします。
なお、私どもは義母とも該当する土地からも離れたところにすんでいます。（行くのは一日がかりです）

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

以下は、対象の土地には質問者が権利者となっている抵当権以外の担保が設定されていないことが前提です。後順位担保権者がいる場合には売却についてそちらの合意も必要になります。

(1) 現実に購入者を探すのは、成果報酬（あくまでも身内間での）をほのめかして義弟に地元の不動産業者に当たらせれば足りそうです。（下記プロセスをとれば義弟が質問者が受取る資金を横から掠めることは出来ません）

(2) 売却可能価格＞（質問者が回収すべき金額＋仲介料・経費）の場合には差額は、所有者である義母が資金を受取る事になります。金額の大小関係が逆になれば、不動産からの回収はそこまでと諦めるしかありません。

(3) 現実の売買資金決済の場にだけ、質問者本人なり信頼できる代理人が立ち会って、「買主→義母→質問者」の流れで資金が回収できたことを確認できれば、手許に確保している抵当権原契約書と付記登記にかかわる登記済み証書・実印委任状・印鑑証明等を購入者が指定する司法書士に交付すれば決着します。

(4) ケースによっては、上記書類を仲介不動産業者・司法書士が事前確認する場合も有りますがＦＡＸなりコピーなりで対応も可能ですが、出向く手間をもう一度かけることも有り得ます。

お礼

ご返事ありがとうございました。
後順位担保権者はあります。こちらの債務者は義弟になっておりました。義弟が義母の土地を担保に借りたということと理解しています。
義弟も何とか債務をなくせる金額で探しているものと思われます。
（２）以下のご指導に従って、きちんと回収したいと存じます。
ありがとうございました。

回答No.1

oska

＞義母の債務を一括弁済し抵当権者となりました。
＞この土地の売却について教えてください。

裁判所に「競売」を申し立てれば大丈夫です。
競売が決定し、買い手が現れれば代金を受け取る事が出来ます。

＞私どもが弁済したお金をきちんと返してもらうためにするべきことをお教えください。

競売代金は、抵当権の設定順に支払います。
第一抵当権者が代金を受け、残金があれば第二抵当権者が代金を受ける・・・。
抵当権順位が１位である事が必須です。
一括代位弁済した相手の抵当権などが残っていれば、抵当権を消去しましよう。

＞私どもは義母とも該当する土地からも離れたところにすんでいます。

司法書士に依頼すれば良いでしよう。

余談ですが、義母の土地は「現物を見て確認済み」なんですよね？
弁済額と土地評価額の差が大きいと、競売しても損をする場合がありますよ。

お礼

いろいろ不備のある質問にお答えくださりありがとうございました。
売却に期間がかかりすぎるなど最悪の場合は、競売の申し立ても視野にいけないかもしれません。
ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございました。
補足させていただきます。
土地は現在任意売却を望んでおり、買い手を捜しているところです。
代位弁済については、義母ために私どもが行ったことです。（買い取るほどの力はありませんでした）ただ、一切の手続きを義弟がしております。この義弟が信じきれないため、売却代金から私どもが確実に返済を受けたいと思い、ご相談いたしました。
土地の売買そのものも初めてです。抵当権がついた場合の土地の売買の流れからご教授いただければ助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。