住宅ローン借換えのタイミングと選び方

質問

2年半前に新築マンション購入して、8月で固定金利終了します。

(1)今の銀行で変動金利でようすをみるべきか。
(2)金利があがるので、別銀行で固定金利探すべきか。（一番安い金利）
悩んでます。

(1)だと結構金利上がるため返済もきついので、できたら(2)方法で手数料払ってでも固定金利（３年or5年）で別銀行で安いところ探したいです。
どのような選び方ですべきか、また現在の金利状況アドバイス下さい。

ちなみに現在３年固定で1.6％程度だったと思います。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

残りの返済期間と債務残高が分からないのでご回答を差し上げるのも難しいのですが…。
「金利があがるので」と仰って、「借り換えを」考えられるのでしたら、必然的に選択されるのは「固定金利型」になります。
ちなみに「固定金利型」というのは、借り入れ期間の全期間の金利が当初契約で固定されているものを指します。
ご質問者さまが考えていらっしゃるのは、「固定金利選択型の固定期間が短期のもの」になります。
ですが、「金利があがる」「借り換え」の２つをキーワードにするならば、「固定金利選択型の固定期間が短期のもの」を選んでは意味がなくなってしまいます。
繰上返済をどんどんされて「固定期間終了と同時に完済」を意図されているのならば、「固定金利選択型の固定期間が短期のもの」を選ばれてもいいのですが、ご質問の「雰囲気」からしますと、そうではないように感じましたので。

「日銀の利上げ」の関係で、一般の方も「金利」に関心を示されていますし、確かにその金利は上昇基調です。
ご存知の通り、「これまでが異常なほどの低金利だった」ので、そこから「動く」方向といったら「上」しかありません。
確かに借り換えをすれば、また「金利優遇」が受けられ、３年固定ならば1.80％程度で借りられるところもあると思います。
ですが、また固定期間が終了するまでに金利がどんどん上がったらどうしますか？
これは変動金利型でも同じリスクを負いますが、変動金利型の場合、まだ「身動き」が取りやすいです。

そういった「金利上昇」の「リスク」に備える…というのであれば、これを第一の目標にするのであれば、この機会に「残りの全期間の金利を決めてしまう」ことしか手段はありません。

一応、現在の担当業務は「金利商品による資金運用」なので、一般の方よりは「金利」というものが身近にあるんですけれど、先の金利情勢がどうなるかは分かりません。
ですが、現在の金利情勢下で３年固定・５年固定に「借り換え」をされるのは、あまりオススメできません。
と言いますのは、各金融機関で設定している住宅ローンの「店頭表示金利」というものは、変動金利型と固定金利選択型のうち固定期間の短いものは「短期プライムレート」の影響を受け、固定金利型と固定金利選択型のうち固定期間の長めのものは「10年国債の利率」の影響を受けるんです。
要するに、基準が２つあるんです。
そして、現在この「短いもの」と「長いもの」の「金利の差」が縮まっているんです。
「短いもの」は「日銀の利上げ」の影響度合いが大きいですが、「長いもの」はそれ以外の経済情勢（国内外）からより強い影響を受けルン出す。
ですから、同じように「動く」というものではないんです。
確かに、まだ「短いもの」の金利の方が低いんですが、差が小さくなっている分、「短いもの」の「お得度」も小さくなっているんです。
この先、「日銀の利上げ」によって「短いもの」の金利が大きく上がっても、経済・金融情勢によって「長いもの」の金利の上昇は大きなものではない…という状況が考えられます。
「期間」をＸ軸、「利率」をＹ軸においてグラフを描くと「右肩上がり」になりますが、この「肩」がどんどん下がってきて、平らに近づいていくという現象が想定できるんです（「／」→「－」という形です）。

このことから、「固定期間の短いもの」を選ばれるのならばメリットを最大限に生かせるのは「固定期間終了と同時に完済」という場合しか考えにくいのです。

ところで、(1)の場合に金利の優遇はないのですか？
現在の借入先で、再度固定期間の特約をすることはできませんか？
その場合に金利の優遇は受けられませんか？
固定期間の再契約の場合には手数料がかかりますか？
一旦変動金利型にしておいて、後日、固定期間の再契約はできませんか？
そのあたりの条件も分からなければ、必ずしも(2)がいいとは言えないと思います。

＃１さんが仰っていますが、現在、一番メリットが出やすいのは「固定金利選択型の固定期間10年」というもので、これで10年で完済できるようにされる（家計の見直しも含める）とベストだと思います。
そうでなければ、借り換えで「全期間固定と短期固定」もしくは「全期間固定と変動金利」を組み合わせる「ミックス」という金利パターンを検討されるとよろしいかと思います。
「ミックス」は「金利上昇リスクに備えられる」点と、「短期固定の最大のメリットである金利の低さを生かすことができる」点の双方から、選ばれる方も増えています。
繰り上げ返済が全く考えられない…というのでしたら、金利が高い分返済は苦しいものになるとは思いますが、「全期間固定」にされた方が「安心」だと思います。

回答No.1

YUKININN

現状での継続が賢明だと思います。2年前ですと金融機関により異なりますが、通常金利より－1％の優遇金利が適用されていると思います。現在3年固定は2.7～3.0％で優遇金利で1.7～2.0％になるのではないでしょうか？また他行に肩代りともなると不動産担保の解除、設定等手数料も50万近く要するかも知れません。もう1サイクル様子を見て一部繰上げ返済も考慮しながら他行10年固定等長期金利でメリットがでるようでしたら借換えも検討してみたらどうでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。妻とも相談して参考にさせてもらいます。