住宅ローンについてアドバイスをお願いします。

質問

結婚と同時に新築マンションに入居予定です。（来春）

価格は2700万円。
年収は夫400万くらいです。

ボーナス払いなしで、現時点での変動金利(１％優遇)で計算すると月々の支払いはなんとかやっていけるかな？という感じではありますが
金利が上昇するとすぐ厳しくなる気がします。

安定する固定を選べるならそれが良いと思いますが、固定の金利で計算すると、とてもじゃないですが月々の支払いに無理があります。
今は私も働いていて毎月２０万ほどの収入があるのでなんとかやっていけるとは思いますが、いずれ子供も考えているので私の収入はあまりいれずに考えたいです。

総支払額などは特に気にしていないので、月々のやりくりが楽にいけて、３５年くらいで完済できればそれで良いのですが‥‥

色々なサイトを見ていくにつれ、
変動がよいだの固定がよいだの、繰り上げ返済だのとたくさんの言葉があり、それぞれに合った「一番いい」があるのだろうなぁとは思いますが、自分はどれが良いのかわからなくなってしまったので相談しました。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> ボーナス払いなしで、現時点での変動金利(１％優遇)で計算すると月々の支払いはなんとかやっていけるかな？という感じではありますが
金利が上昇するとすぐ厳しくなる気がします。
「来春」ですか…。
しかも、現時点の変動金利型の店頭表示金利から1.00％優遇を受けて「月々の支払いはなんとか」ですか…。

まず、今年の夏～秋頃に、日銀の利上げが考えられます。
来春となると、時季によってはさらにもう１回の利上げも考えられなくはありません。
ですから、とても「金利が上昇するとすぐ厳しくなる気がします。」という状況では、「それでも大丈夫、何とかなると思いますので借りてしまいなさい。」というアドヴァイスは差し上げることはできません。

> いずれ子供も考えているので私の収入はあまりいれずに考えたいです。
賢明というか、そう考えられた方が「無理はない」ので、住宅ローンをシミュレートされる場合はそちらの方が「基本」です。

なお、変動金利型は、そのシステムをしっかり理解しないと後々「こんなはずではなかった」ということになりますのでご注意ください。
「現在の」変動金利型の店頭表示金利は、2.625％としている金融機関が多いです。
ただし、住宅ローンの「適用金利」が決まるのは「金銭消費貸借契約の時」であったり、「融資実行時」であったりします。
ですから、先ほども日銀の利上げについてお話したんです。
変動金利型は、各金融機関で設定している「短期プライムレート」をもとに金利が決められるのですが、その「短期プライムレート」は日銀の利上げの影響を受けるんです。
来春までならば、１回もしくは２回の利上げが考えられますので、ご質問者さまが住宅ローンの資金実行を受ける頃には、店頭表示金利が2.8～3.0％くらいになっている可能性があります。
そうなりますと、1.00％の優遇を受けても適用金利は2.00％弱。
とりあえず現在より0.375％程度の上昇、2.00％ならば耐えられるでしょう。

ですが、変動金利型は「半年ごとに金利の見直し」があり、「返済額の見直しは５年毎」としている金融機関が多いです。
金利が上昇しているにもかかわらず返済金額が変更されない…ということは、「毎月の返済額の大部分は利息だけ」ということも起こり得ます。
要するに元金が減らないのです。
下手をすると、当初の契約が35年返済としていれば、最終回返済で非常に多額を一括で返済しなければならない…ということも起こり得るのだと思ってください。

ご質問者さまが働いている間に、万が一に備えた蓄えをしたり、子供が生まれたときに備えるということを考えず、余裕資金は殆ど手元に残さず、できる限り繰上返済をする…というのでなければ、購入自体を考え直された方がよろしいかと思います。
ただ、この先の経済・金融情勢を考えると、「住宅を取得されるならば今が（下手をすると最後の）チャンス」なんですよね…。
これまた、この先の経済・金融情勢を考えると「「月々の支払いはなんとか」という方ほど、全期間固定で借りていただきたいのですが…。

正直申し上げて、ご質問者さまのパターンは、アドヴァィスや回答もとても難しいです。
どうしても仰るならば、
・借り入れはご主人単独にして、ご質問者さまが連帯保証人や連帯債務者になるパターンは避ける。
・（年齢が分かりませんが）35年返済にする。
・先々のことはこの際考えないようにして、「金利の低い」ことを選択の基準にして選ぶ。
・もちろんボーナス返済はなし。
・元利均等償還方式にする。
・ご質問者さまに収入がある限り、そのお金は一切生活費には充当せず繰上返済資金にする。
・↑のため、繰り上げ返済手数料がかからない金融機関を選ぶ。
・一部繰り上げ返済の場合でも前払保証料の返戻が受けられること。
という点に気をつけられ、
・いつでも固定金利選択型や固定金利型に変更できるのか？
・固定金利選択型や固定金利型にする場合の手数料は？
・固定金利選択型や固定金利型にしても金利の優遇が受けられるか？
という点を確認のうえ、契約されるとよろしいかと思います。

回答No.2

YUKININN

即マイホーム購入もよいがしばらく、比較的安い公営住宅等で頭金を貯めながら様子をみてはどうでしょう？頭金700万で2000万の住宅ローンが妥当でしょう。どうしてもならフラット35や民間でも長期の住宅ローンがいいのでは、あるいは3年固定の低利のローンを固定選択時毎に100万ぐらいずつ繰上げ返済していけば月額返済の増額はないでしょうが現実、給料のベースアップと生活費は比例しませんよね。

回答No.1

hazu01_01

いくら頭金として払い、いくらローンするつもりですか。
現在、夫４００万円、妻３６０万円（月２０万円相当）ならば、あなたが働けるうちにどんどん繰り上げて返済してしまい、あなたが働けなくなった時に夫の給与から支出するほうがよいと思います。
また、所得税の特別控除を考慮し、その間どんどん貯金し、控除期間後一括で繰上げ返済という手もありますね。
ただし、そうする場合、連帯債務者としてローンを借りたほうがよいです。
変動がよいか固定がよいかはこれからの景気の動向もありますのでなんともいえません。