分譲マンション購入時の手続きについて

質問

竣工は来年の7月。事前にモデルルームを見学し、一昨日（6/14）から販売がはじまったので、その日に10万円を支払い申し込みました。ここまでは何の問題もないのですが、不安に思ったのは、その後の手続きの進め方です。

販売員さんいわく「『重要事項説明書』などの書類は6/18（火）にお渡しします。で、重要事項説明を6/22（土）にしたいのですが、よろしいですか？」
ここで、いくら何でも性急すぎると思った私は「6/22、23（土日）にじっくり読みたいので延ばしてほしい」と言い、結局その次の週の6/30（日）に重要事項説明会を行うこととなりました。また、手付金として310万円（物件価格の1割）を6/14（金）までにディベロッパーの口座に振り込むこととなりました。

その後、冷静に考えてみて（私が心配しすぎなのかもしれませんが）、いろいろ疑問に思いました。
「なぜ、こんなに早くコトが進むのだろう？」
「早く手付金を払わせて、キャンセルしにくくさせるためかな？」
「実はもっとゆっくり『重要事項説明書』を読みたいんだけど…」
「来週中に310万を振り込めというのも、性急だな」などなど。

ここで質問ですが、この販売員さんの「手続きスケジュール」は正常なもの（よくあること）でしょうか？私的には、「とりあえず10万円払ったんだから、1～2ヶ月くらい間隔あけて、ゆっくり進めましょうよ」って感じです。ちなみに、この販売員さんは物腰やわらかな人です。

また補足すると、この地域には当物件以外にも2件の分譲マンションが広告をド派手に展開しており、当モデルルームは客の入りも何となく寂しかったです。ディベロッパーも資本金5000万円、従業員40名、関東では実績があるらしいですが、私の住む関西ではほとんど実績がないです。ゼネコンと管理会社は有名どころです。

長くなりましたが、何でも結構ですのでアドバイスください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

mrspoiltman · ベストアンサー

１年前までビルやマンションのデベロッパー（入社直後は仲介→重説・契約書等法的書類作成→クレーム対策→マンション販売→支店にて戸建の開発分譲→東京本社にてビル・マンションの開発）をしておりました。

基本的には「納得できるまで契約はしない」が全てだと思います。
但し、ご質問の内容の中で、もっと不動産関連の法律や、慣習、業者の実態を把握しておけばより有利に事が進められるのでは？と考え投稿させていただきました。

まずは、質問の内容にざっくりお答えして、その後実際進め方のポイント、法律・重要事項説明等のチェックポイント等々ご説明させて頂きたいと思います。

「なぜ、こんなに早くコトが進むのだろう？」
スケジュールをお伺いしてる範囲では「極端に早い」という感じではないと思います。但し、だからといってcoranevilさんが業者の慣習に合わせる必要もありません。あくまでも、一般的なスケジュールだなとご理解頂ければ結構です。

「早く手付金を払わせて、キャンセルしにくくさせるためかな？」
おっしゃるとおりだと思います。
これは、全てが業者の悪意で「悪い物件を顧客に押しつける」と言うことではなく、優良業者・優良物件でも同じ事です。昨今の恒常的な供給過多でライバルも多い状況の中で、購入者をより確実にライバルよりも早く見つけて契約したいという気持ちはどの業者も変わらないでしょう。

「実はもっとゆっくり『重要事項説明書』を読みたいんだけど…」
とてもいいことです！！！是非是非そうして下さい。そして納得いくまで署名捺印する必要はありません。
ここは非常に重要な事ですので、後に述べます。

「来週中に310万を振り込めというのも、性急だな」
このことは、要するにcoranevilさんと売主双方が納得できればいい話ですから、上記のような事項がクリアされているか否かで決まることだと思います。

「とりあえず10万円払ったんだから、1～2ヶ月くらい間隔あけて、ゆっくり進めましょうよ」
おっしゃる事はごもっともですが、1～2ヶ月くらいという期間はどこの業者でも厳しいオーダーであると思います。何故ならcoranevilさんが支払った１０万円というのは（お話を伺う限りでは）一般的に「申込金」と言われている性質のもので「法的には何の拘束力も持たない」ものであるからです。
つまり、今の段階では売主・買主双方からいつでも「やーめた」と言える状態であるわけです。もちろん、支払った１０万円も無条件で返還されますし、万一業者が返還を拒めば、完全な法律（特に宅地建物取引業法）違反になります。
ところが業者にすれば、一旦１０万円預かってしまっていますから、無断で新しい顧客と契約するわけにもいかず、非常に中途半端な立場に陥ります。
ま、そうは言っても前述のとおり、昨今の供給過多の現状では、よほど魅力的な価格や間取りなどの条件の住戸以外はさほど倍率が高いとは思えませんので、顧客のついていない住戸であれば、業者も待つとは思いますが、法的に上記のような理由があると言うことだけを、知っておいて頂ければ結構です。

さて、今回のご質問の趣旨に合わせた今後の進め方のポイントですが・・・・・
(1)：物件的な満足度の再確認
本当にその物件で満足しているか？他社の物件でよりいいものはないか？業者に煽られてその気になっていないか？等、まずは自分自身（ご家族）の再確認。
(2)：重要事項説明の熟読・把握
重要事項説明は宅地建物取引業法第３５条（この規定から重要事項説明書の事を法律の分野では「３５条書面」とも言います）の規定により定められております。
そして、この法律の趣旨を簡単に書きますと

＜不動産屋は「契約の前までに」その物件についての重要な事項（特に買主にとって不利益になるような事は必ず）を「事前に」説明しなさい。＞

と、明記してあります。また、重要事項説明には署名捺印する箇所がありますが、この署名捺印はあくまでも「その物件の説明に納得したよ」という意味合いのものですので、重要事項説明書に署名捺印したからといって「契約したわけではない」ということです。
仮に重要事項説明書に署名捺印後に契約しなくても、法的にはなんの拘束や罰則規定もありません。それどころか、もしも不動産業者が「重要事項説明書に捺印したんだから、解約はできない」とか「罰則」があるなんて事を言い出したらそれこそ、その不動産業者は宅地建物取引業法違反で罰せられます。
ですから「納得いくまで重要事項説明にハンコは押さない」ことはもちろん「重要事項説明にハンコを押した後でも」納得出来るまで「契約書にはハンコを押さない」ければ良いわけです。

しかし、重要事項説明の内容を「どこまで把握・理解できるか・する必要があるか」という問題はあるかと思います。
もちろん、全てを一字一句理解できるのがベストですが、重要事項説明の内容を一字一句全て理解できるまでには、半年一年、人によってはもっと時間を要するでしょうし、出来たとすればそれこそ宅地建物取引主任者試験に合格出来ると思います（笑）。
そもそも、この宅地建物取引業法第３５条に定められた重要事項説明は「エンドユーザーの保護」が主要な骨子です。不動産の契約等は建築や法律の知識が広範囲且つ複雑多岐に渡るので「宅建業の資格を持った業者が、取引主任者の資格を持った者に”責任を持って”エンドユーザーに説明しなさい。そうしないと罰則がありますよ」という趣旨の法律であり、実体験からしても、この法律で、かなり強固にエンドユーザーは守られています。
従って必要以上にナーバスになる必要もありませんが、現状では「業者の説明も分かりづらい」「購入者も重要事項説明を殆ど聞いていない」そして購入後のトラブル発生です。

では「どこに注意をして重要事項説明を把握・理解すればいいのか？」について、思いつくだけのポイントを書きますので何かのご参考にして下さい。

(1)購入住戸番号や部屋のタイプ
まあ、これが間違っていても明らかにミスですので、もめることは少ないですが、物件を特定する大事な要素ではあります。
(2)売主や販売代理会社等
売主はもちろんですが、特に販売会社が入ってる場合、その販売会社が更に違う販売会社に依頼（委託）してるケースなどで、現場で直接交渉した担当者の会社が明記されていない場合がままあります。この場合、後でもめたときの責任追及に支障をきたす場合も考えられます。
(3)物件の概要
・土地の地目・地積等の確認・・・・共有持分と言えども間違いなくcoranevilさんの財産になるわけですから、登記簿と相違していないか、実測面積とはどれくらい違うのか、分譲対象面積に含まれていない土地が存在していないか等しっかりチェックしましょう。
・権利の種類・・・・・分譲ですから「敷地権（所有権）」になっているかどうかチェックです。
・建物の構造、規模・・・・自分のマンションに地下があるのか、その用途は？くらいは理解しておいた方がいいと思います。
・竣工予定日、引渡予定日・・・・万一、スケジュールが大幅に狂った場合の責任追及の根拠にもなりますので確認が必要ですね。
(4)法令に基づく制限の概要・・・・ここは用途地域、けんぺい率、容積率、接面道路、私道負担状況などをチェックすれば良いと思います。残りの詳細は、都市計画法や建築基準法等に乗っ取って開発許可申請等を各行政の担当部署へ許認可申請していますので、万一これらが間違っていれば、別の角度から法的に責任追及が可能です。
(5)電気、ガス、水道等の設備状況・・・・生活する上での根幹ですので「マンションだから整備されてて当たり前」と思わずにしっかりチェックしましょう。
特に排水に関しては、川や海に近いような海抜の低い地域では、豪雨の際に下水や側溝の排水がオーバーフローするケースも考えられますので、排水能力についてもしっかり聞いておきましょう。
(6)売買代金ならびに売買代金以外に授受される金銭・・・・既に支払った申込金を含めて引渡までのお金の流れと、支払時期、罰則規定がしっかり明記されているかチェックしましょう。また、一番重要な箇所でもあるため不明な点、不都合と感じる点は徹底的に質問し、明確になるまで追求しましょう。
(7)管理の形態・・・・委託管理会社の所在と、連絡先、管理の内容（週に何回清掃する、管理人は通勤それとも常駐）等をチェック。
また、駐車場の利用制限や、ペットの事なども書いてある場合がありますからご注意下さい。
(8)特約事項・・・・重要事項説明の中でも、最も注意すべき箇所だと思います。何故なら、今までの箇所は「通常」どこのマンションにでもある話が殆どですが、この特約事項は「その物件独自の」規則や制限、或いは「強調しておきたい」事項が明記されていることが多いからです。例えば、エアコン室外機の設置場所、深夜の騒音規制、バイク駐車の可否、ペットの制限、専用庭及びルーフバルコニーの利用制限、リフォームの際の建築制限、町内会との約定等々です。

＜最後に＞
マンション販売の殆どは、その性質上、重要事項説明の説明会、契約会、入居説明会等と纏めて行うことが多いです。そして、業者の中には当たり前のようにそのスケジュールに合わせろという説明をする会社もありますが、それに応じる必要は全くありません。
もちろん、問題のない事では出来るだけ業者に協力する方が入居後の対応の事も含めて賢明ですが、特に大事な「購入前の手続き」については納得いくまで「彼らに」食い下がって下さい。
そもそも、彼らは「プロ」であるわけですから、難解な不動産関連の法律や規制を顧客に納得させ安心させて、且つ物件的な魅力をアピールし「良い意味で顧客を言いくるめられる」プロフェッショナルである必要があると考えます。
もちろん、人間同士の会話ですから、あからさまに「業者は悪党」という面持ちで接すれば相手の対応も変わってしまうかもしれないですし、前述の通り、エンドユーザーは法律の強固な保護規定で守られていますし、且つ、先ほどの注意点に留意しながらチェックをしていけば、大きなトラブルに巻き込まれることもないでしょうから、あくまでも純粋に「分からないことを徹底的に聞く」という姿勢で臨まれると良いでしょう。また、それに答えられる担当者のいる会社であれば自ずとある程度の信用はできてくると思います。

参考までに・・・業者にとっては、ちょっと意地悪な話ですが担当者の実力をチェックする一つの手段としては「パンフレット記載の重箱のすみをつつくような質問をしてみる」と良いかも知れません。その担当者がどれくらい、物件の知識を習得してるかというのは、その物件に対する執着度の一つのバロメーターになりますし、実際の契約後の設備・仕様のトラブルは建築図書よりも顧客に交付してしまったパンフレットを優先して解決していく事もありますので。

お礼

私が漠然と不安に思っていた点を、ずばり明解にアドバイスしていただき、感謝してもしきれない思いです。

先方に連絡をいれたところ、重要事項説明会は若干（1～2週間）延期してくれるそうです。ただ、こちらも前向きに考えているという点を理解していただくため（これまでも結構、重箱をつつく質問をしており、ただのイヤらしい客と思われたくないので）、手付金は予定通り払おうと思っています。（保証書も出してくれます。当然ですが…）

mrspoiltmanさまの御回答を大いに参考にしつつ、先方を困らせていこうと思います（笑）。ありがとうございました。

回答No.1

whiteangel

材木屋です〔宅建保持者〕。
マンションはわからないですが、うちの建売住宅の場合で話しますね。
顧客の住宅ロ－ンの審査が決定して初めてうちら〔大工をはじめ、下請け業者〕はお金もらえます。もちろん営業マンの成績もでしょうね、ロ－ンつかなくて話流れたらアウトですから。それからアレコレ考えさせないのも常套手段でしょうね、これも流れたらアウトですから。

本当は重要事項説明なんて、あとあとのためにもじっくり時間かけたほうがいいんですよ。
早めに渡して疑問事項あげといてもらって、一つずつ一緒に足運んで確認・解決するのが本来の姿だと思っています・・・水道管の太さまでもね。

なのにサッサと流れ作業的に進めて問題が起こったら「重説に記載されていますし、押印もらってます」って、あれじゃ業者側の盾に使われているのと同じですよ。
とてつもなく顧客サイドにたってない営業方針がまるみえです。顧客は一生に一度の大きな買い物なのに！
一度、下記のサイトごらんになってください。
同じ関西ですし、なにか共通することがあるかもしれないですよ。

とにかく納得いくまで契約しないほうが懸命です。
時間かかるとそのうち営業の態度も変わるんじゃないですか？シッポをみせたというか・・・
あなたの家であなたが買うのですから、とことん研究してください。

参考URL：

http://www.touryoukai.co.jp/index.html

お礼

素早い御回答、本当にありがとうございます。
さっそく、先方に連絡し、今後のスケジュールの延期をお願いしてみます。
その間に、とことん調べてみます。燃えてきました！