老後の安心確保のつもりが修繕積立金値上がり・賃貸へ移るか迷ってます

質問

年齢４６・年収７００万妻と２人暮らし(子供なし)。諸般の事情により、昨年貯金をリセットしました。
以前は月１０万円の公団に住んでいました(家賃補助２万円あり)が、老後の住居確保を考え、５ヶ月前に築２０年の賃貸マンションを頭金なしで購入しました。
物件概要：購入価格２５００万円・山の手線内駅徒歩３分・管理費１万５千円・修繕積み立て１万円・２LDK５９．７m2・１１０世帯です。
　現在の月々の支払いは、ローン(月９万円３０年払い)・管理費等２万５千円合計１１．５万円です。非常に気に入った物件ですが、入居してすぐ、修繕費値上げの通知が来ました。来月から１万円値上がりして２万円に、さらに１０年後(築３０年次)に５千円値上げして月２．５万円になるとの事でした。月々の支払いが１万円増え１２．５万になり、最終的にローン返済後、月４万円の管理費等が残ることになります。１３年後の退職時に退職金を当てて完済する予定でした。老後の住居確保のつもりが、このままでは年金から月４万を出していかなければならなくなりそうで不安です。
１０万円の公団賃貸へ戻ればローン＋管理費と賃貸家賃の支払い差額に家賃補助あわせて月４万、１５年で６００万の貯金ができます(単純計算ですが)。退職金を老後の家賃にあてれば、何とか年金から持ち出さないですみそうです。駅近で通勤の便がよい(公団は駅徒歩１５分)ので気に入ってますが、子供もおらず、資産を残す必要もないので、賃貸へ戻ったほうが良いのか悩みます。
現在売りに出すと、同じマンション物件が２６００万で先週売れました。不動産の話では、２０年前の仕様のままで条件は当方のほうが良い(リフォーム済み)ので同じかそれ以上で売れるので、諸経費引いても赤は出さないですむようです。ご意見をお願いします。

回答No.2

echino · ベストアンサー

不動産屋です。
前提条件を覆すようで申し訳ありませんが。。。

管理費・修繕積立金が上がると、資産価値は低下します。
住宅購入の際は住宅ローンを利用する方がほとんどであり
購入の際に考慮される要素の中には月々の負担額がいくらか？
という点が重要なウェイトになってくるからです。

３５年で考えたときに２０００万で月２万の管理費・修繕積み立ての
物件と１３００万で月４万の管理費・修繕積み立てもの物件だと
ローンを払っている期間の負担は同じくらいになります。
ローン期間後を考えると、前者のほうが良いのは言うまでもありません。
（実際にそれで質問者さんは悩まれているわけですから）

競合物件が存在する地域であれば、確実に資産価値は落ちています。
担当の不動産屋の意見を鵜呑みにするのは非常に危険です。
売れた物件とやらが、きちんとした重要事項説明を行っているかも
わかりませんし、あてにはできません。

Ｐ．Ｓ
万一、売却金額でローンの残債が消せなくても、手持ちで補うことが
できるなら、賃貸に移った方がよろしいでしょう。
赤を出したとしても賃貸のほうが良いケースだと思われますので

お礼

ご回答有難うございます。
やはり管理費等の値上がりは痛いですよね。何のために買ったのかと後悔しています。早速賃貸の方向で動きます。有難うございました。

回答No.1

bouhan_kun

賃貸マンションを購入したのですか？
リフォームはされているのでしょうか？

いくらで売れるかは、よほどの人気物件でなければ、タイミングの問題です。近所と同じになるかどうかは、募集をかけないとわかりません。まずのその額が問題ですよね。

なお、分譲なら、築年数と戸数と老朽具合（過去の大規模修繕のタイミング）などで、管理費、積立金の相場があります。それと見比べたり、値上げの有無（総会決議だから数ヶ月前からは検討されてる）等を確認しなかったのは、一方的な落ち度と判断されます。

補足

物件は賃貸用ではありません。リフォームは５年前に浴室交換(オートバス)・一部フローリング化・昨年購入時壁紙張替え・和室フローリング化はハウスクリーニングです。
購入時、修繕・管理費で、２万円以内にこだわり探しました。重要事項報告でもこの点を特に念入に調査依頼しました。そのときの回答は「修繕費に関する事項変更なし」となっています(協議中の欄にも記載なしです)。しかし、入居してすぐ値上げの文書が届き、管理会社が組合に提出した日付は仮契約以前であり、組合理事会の協議は本契約より前の日付でした。