マンションの管理費・修繕積立金の値上げ幅について

質問

分譲時からの管理費・修繕積立金は、専有面積により違っています。
ところが、数年後に　＜一律＞　数千円値上げするとのこと。
値上げ分については、持分を反映しなくてもよいのでしょうか？？

それと
通常だと、ルーフバルコニー等には使用料が科せられているようですが
当方にはありません。これも、許容されることなのでしょうか？？

回答No.3

merciusako

No.1 merciusakoです。
補足ありがとうございます。

＞『ただし、解散するときの分配金は、区分所有比率になる』

ここでいう「解散」とは、管理組合がなくなることです。
分かりやすいのは、マンションの建て替えですね。

管理組合で建て替えを決議すると、最終的には管理組合が消滅して建替組合が発足します。
管理組合はマンションの共用部分の維持・管理のための組織で、建替組合は建て替えのための組織ですから、組織の目的はまったく異なります。

で、管理組合が消滅する時点で、管理費や修繕積立金などの財産があります。
ここで、「この財産の帰属先はどこか」を明確にしておく必要があります。

「区分所有比率になる」とは、「最後に残った財産は各区分所有部分の面積比に応じて帰属する」ということですね。

以下余談ですが、「＜一律＞　数千円値上げ」の理由が分かりません。
「面積比」ではダメで、「一律」のほうが良い、という理由が考えられません。

管理規約の改定を伴いますから、区分所有法では「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾を得なければならない」と規定されています。

ここで言う「特別の影響」とは、「合理的な理由もないのに、受忍限度を超える不利益をこうむること」です。

「＜一律＞　数千円値上げ」によって、各戸の負担割合は「面積比」ではなくなり、割合として「重くなる」という住戸も出てくるはずですから、「受忍限度」の問題を検討しなければならないことになります。
「そこまでの検討をしたのかなあ」と思います。

管理規約の改定は、総会において、区分所有者総数および議決権総数の各3/4以上の賛成がなければ成立しません。

ここで、住戸のタイプとして、専有面積が狭い住戸数が1/4以下だとすると、絶対的に不利です。
だからこそ「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合」の問題が絡んで来ることになるのです。

当然、「＜一律＞　数千円」では不公平感は残るはずで、なぜそうまでして「＜一律＞　数千円」なのか、まったく分かりません。
まあ、割合として「重くなる」という方々が了解するのであれば何の問題もないことになりますが。

回答No.2

fees8255

前の方の回答の通り　管理規約ないしは管理組合の総会で　自由に決められます。
私の住んでいるマンションは　管理費　修繕積立金とも　均等割りと専有面積割の２つの要素を用いています。
ルーフバルコニーの使用料も自由に決められます。駐輪場も私のマンションは２台まで無料　３台目から３００円ですが　一台目から有料のマンションもあります。
不満があるなら　管理組合の総会に出席して意見を言ったらどうですか。マンションの運営は　管理会社が決めるのではなく、所有者（管理組合の総会　管理規約）で決めたことを管理会社が委託を受けて実行するのですから。

補足

ありがとうございます
「均等割りと専有面積割の２つの要素を用いています」とは
どのようなものでしょうか？

築７年目にして、３か月前からの新参者で、総会も当分ないのですが
当方６６平米に対し、９０平米の区分もあるところ
５年後に＜一律＞７千円の値上げと決議？されている模様。
ご回答は、想定されたとおりでしたが、
主張の根拠の裏付けとして
各管理組合がどのような方法をとっているか、割合などを
照会できる機関等はどこでしょうか？

よろしくお願いします

回答No.1

merciusako

管理規約に、「管理費等の額は、共用部分の共有持分に応じて負担する」という規定はありませんか？

もしそのような規定があって、その規定をそのままにして「＜一律＞　数千円値上げする」のはダメです。
管理規約に違反することになります。
「持分割合に応じて」ではなくなってしまいますから。

ただし、区分所有法では必ずしも「持分に応じて」ということにはなっていません。

従って、同時に管理規約も変更し、「全員平等に同額」でもよいし、「別表XXの通り」ということならばOKです。

「ルーフバルコニー等の使用料」も、区分所有法には規定がありません。
従って、負担するかしないかは管理規約によります。

管理規約に規定がなければ、そちらの管理組合では「それでよい」としているのでしょう。
逆にいえば、管理規約を改定すれば負担の義務は発生することになりますが。

補足

ありがとうございます

『ただし、解散するときの分配金は、区分所有比率になる』
について、ご存知でしたら、教えていただけますか？

よろしくお願いします