表面利回りが取れれば誰でも簡単に不動産を増やしでお金持ちになれる?

質問

以下のように、表面利回りが取れれば誰でも簡単に不動産を増やしでお金持ちになれるものなのでしょうか？
　みなさんのアドバイスをお願いいたします。

1号:4500万表面9%: 1室(自宅) 2室(賃貸)/3室(賃貸) 自宅併用:ローン 2500万25年変動1.8%

2号:2100万表面19%:1～10室(賃貸) :ローン 1200万10年固定2.1%

3号:3000万表面16%:1室～10室(賃貸) 　　　　 :ローン 3300万20年固定4.1%

回答No.4

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞表面利回りが取れれば誰でも簡単に不動産を増やしでお金持ちになれる?

お金持ちにはなれませんね
手取りで２－３％の儲けが良いところでしょう
自己資金の金額の５％、借り入れした金額の２％くらいでしょうか？
それも順調に入居者が有ってこその話です

うちのアパートが購入時
築１５年、購入時６／１２戸、物件価格３０００万円、満室家賃５１８．４万円、表面利回り１７．３％

投資金額が２５００万円（リフォーム込み）
銀行借入が１５００万円
年間家賃が５６１．６万円（現在満室）３．９×１２戸
購入時に大規模リフォームしましたから後１０年は収益期間でしょう
これで手取りは
２５００×５％＝１２５万円、１５００×３％＝４５万円

ざっと年間で１５０－１７０万円くらいでしょう
１５０／２５００万円＝６％．．．最終利益
せいぜい老後の年金の足しですね
今後は家賃も低下、空室も発生するでしょう
土地の価値２０００＋１５０×１０－２５００＝１０００万円＝最終利益かな？

　　「最終３－５％あれば良い方かな？」

表面だけ見ると新築で１０－１２％、中古は築年数が関係するでしょう
新築で１０％未満なら検討対象から外します

私も自分なりの採算表を作って売り物を検討しますがなかなか採算に合いません

一昨日に見学した物件も見送りました

https://www.fudousan-navi.co.jp/search/search.php?action=show_property&id=t__QxlmCbAFDhWwDkatT&p=1&g=B&no=2&dr=0&pr=0&hn=&dp=0&pp=0&a=&o=

０号物件：現状で新築４１００万円、８戸、年額家賃収入：412.8万円、利回り：10.1%

売り出し１月から、現状満室でも誰も買わないので３００万円ＯＦＦ．．．（笑）。
そのうち誰かが引っかかるでしょうね

きちんとした事業計画書と年間推移表を作らなければ表面だけでは判断できません

構造で収益可能期間も変化します
設備・立地で競争力も変化します
家賃低下率、空室率も重要でしょう

うらぶれたボロアパートの方が儲かったりするので賃貸は面白い物です

１号物件、自宅部分をどう見るかでしょうが経営とは関係のない部分が入ると採算が混乱します

２号物件は面白いかな？
土地面積にもよりますね

３号物件には手を出しません、区分所有は最初から儲かりません
建て替え問題で必ず最後は損失が生じるでしょう
ババ抜きのババを最後は誰に渡すか？
マンション買うなら１棟丸ごとでしょう

中古を買うときは今の空室率も重要、経営者が変わって画期的に入居者が増えるわけでも無いでしょう

＞4500万・・・ローン 2500万

貴方の自己資金は２０００万円でしょうか？
思い切って１億－１．５億くらいの借金で中古マンション丸ごとはどうですか？
自分の自由に修繕・改築出来ますので採算も考えやすいです

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5c%81%5b%83%67%8f%87%8c%76%8e%5a&-sortorder=descend&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40069&-find=

http://www.toushi-homes.jp/search/kind-212/

回答No.3

mothan

No.2　ですが、打ち間違いが多くて申し訳ございません。急いで打ったので。

回答No.2

mothan

No.１の方のご回答どおりだ、表面利回りの他に税金、維持費などがかかります。ただそれだけではない点があります。賃貸収入を確実に得るには、入居者の方が常に確保できるかが最重要課題です。１号、２号、３号ともローンの面では、さほど大きな額だとは思いませんが、それは入居者の方が必ず確保できる前提があってのことです。確保できた場合は、税金、維持費などがあってもキャッシュフローは出るとは思いますが。どういう物件なのかわかりませんので、参考にだけ、お聞きください。一応入居者確保の問題点を個別にしたためます。
１号の場合：未だ新築のうちはいいのですが、今日この頃の若い方は
大家さんと同じ建物を敬遠するものです。ですから、建物が古くなった場合、どうなのかということと、また大家さんの側でも、入居者の方とご一緒の建物は何かとうっとおしいものです。ただ立地がすごくいい場合は、入居者確保はかなり楽でしょう。なさるなら、若い方にアピールするようなすてきな作りがいいかもしれません。
２号の場合：ローンの額は少ないので、いいとは思いますが、２号が建っている場所の立地。それから外観および部屋の感じがこれから１０年以上耐えうるものか、お考えください。１０年といえばそろそろあちこち修理が必要で、設備の入れ替えを出てきます。もしその物件がすでに空きが多い場合はなぜそうなのかをお調べになったほうがいいでしょう。
３号の場合：２号と同様のことと、すでに２５年が経過しているので、設備面、外装面、などの大規模修繕がすでに行われている物件かどうか、お調べください。周囲の物件との競争力があるのかどうか、もしご自分で大規模修繕をなさるとなると、かなりかかります。地域がどこかわかりませんが、周囲に色々物件がある場合、どうしても築浅のほうに入居者の方は流れます。そのため、古い物件を手入れしていつも魅力的にしておかなければなりません。結構大変なものです。
だいたい以上ですが、ご存知のように、いま日本は少子化です。ですから、地域性にもよりますが、将来的には物件は過剰気味になると思います。ローンを組まれるわけですから、長期的なことも視野に入れてお考えになられるほうがいいでしょう。また賃貸経営は、楽そうに見えるかもしれませんが、なにかとそれなりにいろいろあるものです。
参考にしていただければ、幸いです。

回答No.1

echino

不動産屋です。
そうともいえません。単純に考えていくと維持費もかかります。
利益からは税金を多く取られます。建物の価値はなくなります。
賃貸料は時が経つにつれやすくなっていきます。
したがって、表面利回りだけを追ってもお金持ちにはなれませんｗ

逆に言うと購入時の表面利回りが低くとも
上記に書いた部分をうまくやりくりすれば、お金もちになれます。
また最初にいくらまで掛けることができるかも重要な点です。

極端な話。某外資ファンドのように、簡単に表面利回りは操作できる
ものなので本気で考えていくなら、あてにしないほうが良いです。

補足

そういえば上記計算には、維持費についての計算が書かれていませんよね。
　また、税金についても書かれていません。

さらに、以下の物件には下記条件があります。
　２号は築10年ぐらいのアパート
　３号は築25年ぐらいのマンション