住宅ローン繰上げ返済か、貯蓄か？（運用）

質問

去年、家を購入しました。（現在３３才、女、独身）
現在、残り　９７０万円で１８年ローンです。
５年間固定の変動金利で　1.375％の利率です。
一年間に１２０万円をローン返済ように貯金していて、
それを繰り上げ返済にあてていくつもりでした。
しかし、ローンが終わった頃には、貯蓄があまり無い状態
ですので、半分返済して半分運用し、貯蓄しようと思っています。
運用は約３％ぐらいで２５年間を考えています
もちろんリスクも分かった上です。
（アリコの変動個人年金・北斗七星で、
　実際は５％で経費をとったら２％～３％　うまくいけば）

しかし、ローン金利も上がっていくと思いますので、
そんなことをせず、返済を重視した方がよいのでしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> ５年間固定の変動金利で　1.375％の利率です。
もしかしたら、「変動金利型」で、返済金額の見直しが５年毎というのを勘違いしていらっしゃいませんか？
「固定金利選択型」の「５年固定」ならばいいのですが、金利が1.375％というところを見ると、どうしても普通の「変動金利型」で、昨年お借り入れ時の適用金利が、店頭表示金利よりも1.0％優遇で1.375％になっているだけのような気がするのですが…。
「変動金利型」ならば、一般的には【半年ごと】に金利の見直しがありますよ。

＃４さんが仰っている通りです。
適用金利1.375％ならば、お借り入れは昨年の９月以前ですよね。
これは、ご質問者さまの金銭消費貸借契約証書を拝見しないと分からないのですが…。
金利見直しが【半年ごと４月、９月】、返済金額の見直しが【５年ごと、見直し月は１月】でしたら、この４月には適用金利が上がります。
先日の日銀の追加利上げの結果を考えると、４月からの適用金利は「1.875％」の可能性が高いのではないでしょうか。

当初の借入条件などが分からないので、計算もできないのですが…。
仮に、借入額：1,000万円、初回返済：2006年９月、返済期間：19年、金利：変動金利型・適用利率1.375％、金利見直し：半年ごと４月、９月、返済金額の見直し：５年ごと１月（ただし、返済金額の上昇幅はそれまでの返済額の1.25倍までとする）、償還方法：元利均等償還、ボーナス返済なし
という条件での借り入れで、まだ繰上返済を行っていないとしたら、毎月の返済額は49,863円（初回返済分は、元本充当額38,405円＋利息分11,458円という内訳）となります。
５年間（60回目の返済まで）この返済額は変わりません。
そして、この４月に金利の見直しが行われ、適用金利が1.875％になったとします。
金利の上昇に伴って返済額が変わるのでしたら、毎月の返済額は52,101円になります。
ですが、５年間返済金額は変わらないので、返済額は49,863円のままです。
本来、52,101円返済すべきなのに49,863円しか返済しない…という状況が続きます。
52,101円と49,863円の差2,238円は、元金充当分から減額されます。
毎月2,238円ずつ元金の減りが少なくなるんです。
さらに金利が上がれば、その差はどんどん開きます。

変動金利型の場合は、金利上昇局面では、少しでも早く、金利が上昇する前に返済を心がけられた方がいいのですが、やはり余裕資金は、常に年収の半分程度は取っておきたいですね。

ということから、＃４さんの「かと言って、」から始まる段を指示します。
株については、自己の判断にお任せします（私自身の現在の担当業務が「資金運用」なので、あえて意見を控えさせていただきます）。

ご質問者さまのお借り入れが「変動金利型」ではなく、「固定金利選択型・固定期間５年」というものでしたら、私の意見は聞き流していただいても構いませんが、５年という短期の固定期間ならば、結果として「金利の低いうちに繰上返済」の原則は変わりません。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
まさしく、変動金利型です。
契約当初は分かっていたつもりでも、結局、理解してませんでした。
金利が上がりだしたので変動金利は不利になりますが、
金利が低い今、繰上げのほうを重視していこうと思います。
今年は１２０万円を繰上げにあてて、
今後は半分づつ繰上げと運用に分けていこうと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

mifu33

＞５年間固定の変動金利で　1.375％の利率

　これ間違ってます。支払い金額が５年間固定で、変動金利の１％優遇のため、今は１．６２５％の利率が適用されています。
　支払い金額は変わっておらず、適用金利のみアップしているため、当初予定より元金の減り方が少ない状態です。金利上昇期には、これが継続し、元金が全然減ってないという事になりかねません。
　かと言って、貯蓄無しは極めて危険なので、せめて３００万円程度の貯蓄はキープしておきたいところです。それ以上の余裕分については繰上返済しても良いのでは無いでしょうか。でも、生活を切り詰めてまで、無理にがんがん返済することはあまりお薦めしません。「旅行も行っておいしいものを食べて、趣味の時間を楽しむ」をお薦めします。その方が人生にとってはプラスでは？
　なお、運用を考えてるなら、断然「株」です。ただ、株は資金の余裕と売買タイミングが最も重要です。よく勉強しながら資金」を貯めて下さい。、あせらない事と欲張らない事です。そうすれば、かなりローリスク・ハイリターンです。株をやれば、結構経済に明るくなります。私の場合、小学校４年生の時から新聞の株式欄を毎日見てました。（笑）

お礼

生活を切り詰めてまでは繰上げをしたくないのですが、
気になりだしたら焦ってしまいます。
上手にやりくりして楽しい人生を送ったほうが得ですよね。

小学校の時から株式欄を見てるなんてすごいです。
私もこれからですが、勉強していこうと思います。

ありがとうございました。

回答No.3

e9832312

単純な金額の計算なので不適当かもしれませんが、
970×1.375%＝13.3375万
120×3％＝3.6万

単純に比較すると、10万程度の差がありますので運用より、返済したほうが特になります。住宅ローンの計算としては不適当ですが、繰り上げ返済の手数料があまりかからないようなら返済重視がいいと思います。

繰り上げ返済するのはあくまで余裕がある資金で行うのが望ましいと思いますので、120万返済できる余力があるなら、60万返済し60万運用という方法がいいような気がします。数年やってみて比率を変えてみるのも手だと思います。

繰り上げ返済は住宅ローンを組んだ初期に行わないと効果は少ないですよ。
最初のうちは、運用より返済を重視した方がトータルで考えるといいと思います。銀行等のホームページで繰り上げ返済の試算ができますので、繰り上げ返済による利益と運用して得られる利益を比べるのが理解しやすいと思います。

お礼

繰上げは初期にしたほうが効果がでるのですか。
詳しく知りませんでした。
今は運用より、繰上げ返済に重点をおいたほうが良いのかも。
今年だけ先に繰り上げを１２０万円して、
今後、半分は運用しようかなと考えました。
ありがとうございました。

回答No.2

surinrin

残り金額と年数を考えると、私だったら一括返済をお勧めします。
１年間に120万を振り上げできるような計画であれば、
貯金０になるのはやっぱり怖いですので
80万を繰り上げ返済に、残り40万を手元に、って感じですね。

運用するのであれば、もっと強気でいったほうがいいです。
うまくいって実質２～３％というのは、リスクがあるわりには
リターンが少ない過ぎるかな、という感じがします。
金利があがれば、定期預金の金利が３％を超えるという日も
近い将来やってくるかもしれませんしね。
今の段階で長期的な金融商品はあまり得策ではないかと。

お礼

そうです。４０歳ごろに終わったとしても、
その年令で貯蓄がなかったら不安ですし。
その辺を考えて返済をして行こうと思います。

運用に関しては皆さんそれぞれのやり方があるのですが、
運用をするという事は一緒ですね。良かった。
借金があるくせに運用なんかしても良いのかなという
不安があったので安心しました。
方法はいろいろ検討してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

isoyujin

通常の返済よりも繰り上げの方がはるかに多いんじゃないですか？
毎年の繰上げ返済は手数料もかさみます。返済計画を見直し、今変動で低金利優遇されているのなら、今の内に返済額を見直して、年間１５０マンとかを返せば、数年で全て返済できるのではないかと思うのですが。。。いきづまったらまた返済額を変更してもらえばよいだけの事です。

変動年金とは、年金の最低額の保証はあるのでしょうが、貯蓄としてみた場合、短期的には元本を割る可能性はないのでしょうか？今時はそんなに上手い話はないと思います。
私が皆さんにお勧めしているのは電力株です。今は高値ですが、少しずつ買い足していけばよいでしょう。上がれば売却益も甘受できます。

お礼

そうですよね、頑張って早く返せばそれも良い運用ですもんね。
貯蓄運用は、長期で考えていますので、短期的には見ていません。
一年ごとに、リバランスをしていこうと思っています。

が、早く返したほうがいいのかなぁ・・・。
ありがとうございました。