住宅ローンの繰上げ返済について教えて下さい。

質問

夫婦共働きでそれぞれ1700万円合計3400万円の住宅ローンを組んでいます。住宅ローン減税をフルに活用したかったのと、10年で返済できそうだったので、10年間固定(2.2%)その後変動の35年ローンを組みました。

現在約2年が経過し、当初の目論見通り年間300万円合計600万円の貯金ができ、10年で完済できそうな感じです。現在の貯金は個人向け国債（5年固定1.2%)でも購入し、金利見直しで手数料のかからない10年後に3400万円いっきに繰上げ返済（完済）を考えていたのですが、先日友人より小金（100万円）が貯まったら、繰上げ返済すべしとアドバイスを受けました。（ただ、友人もあまり自信は無いそうです。）

住宅ローン減税(1%)、繰上げ返済手数料、国債等の金利（1.2%)を考慮すると、こまめに繰り上げ返済するのと10年後にいっきに完済するのとどちらが得でしょうか？

また、繰上げ返済した方が良い場合、現在の600万円は片方だけを繰り上げた方が良いのでしょうか？均等繰上げの方が良いでしょうか？

更に、片方だけ繰上げ返済した場合、次回の繰上げ返済も、同じく金額が減った方が良いのでしょうか？それとも金額が多い方が良いのでしょうか？アドバイス頂けますと幸いです。

回答No.3

unos1201 · ベストアンサー

600万円として、比較の試算をします。

当初、3400万円のとき、1年目でかかる利息は、3400万ｘ２．２％ですので、748000円と出ます。実際には、1年経過すると、残高が減りますので、72万円程度ではないでしょうか。

年間、150万円返済したとして、その半分程度は利息ですので、元金残高、返済する残高は３４００－１５０＋７２＝３３３２万円という具合に計算できます。

2年目には、３３３２ｘ２．２％の73.3万円、これが利息です。実際には71万円程度として、同様に、３３３２－１５０＋７１＝３２５３万円、2年経過後で初期より300万円返済し、その結果、３４００－３２５３＝147万円の元金が減ったとなるのです。

ここで、600万円返済すると、元金が減りますので、３２５３－６００＝2653万円の元金となり、3年目には利息は２６５３ｘ２．２％の583000円程度となります。これも実際には、57万円程度かも知れませんが、２６５３－１５０＋５７＝2560万円の元金が3年経過後での残高となり、利息だけ見ても70万円程度支払う予定が57万円ですので、13万円程度、1年間で節約できます。

これを見かけで計算すると、２．１６％の効果しか600万円に対してないのですが、３％の利息で預けたとしても、源泉税などが分離で引かれると似たような数字になります。３％以上の利息なら、借り入れの２．２％より利鞘で稼げますが、それ以下ですと、このような効果は出ません。

また、１％の借り入れ残高に対する所得税の節税効果ですが、600万円減っても年間6万円の効果減少、国債の利息と合わせても、それほどお得感はありません。

試算を短期でみると以上のようなことですが、繰上げ返済をして期間短縮を選ぶと、上記の条件では4年分の支払い額相当を繰り上げたとして、当初なら6年程度の期間短縮効果が期待できます。早期ほど、この効果が大きいので、当初は元金の減額効果が返済の半分程度、10年経った段階での残高を正確に把握したらどうでしょうか。

概算ですと、当初10年間で600万円から650万円の利息充当分が繰り上げ返済しない場合で予想されます。つまり、1500万円返済して、元金が800万円から900万円程度減るということになりますので、10年後の一括返済だとその段階で2500万円程度必要となります。

この残高は2年目で600万円繰り上げ返済した3年経過段階程度と同等ですので、これからの投資に対する利息の上昇が期待できるなら、繰上げ返済しないでもいいとは思いますが、堅実に支払い総額を減らすなら繰上げ返済ということになります。

手数料が2人分かかるなら、片方に600万円分返済し、2年後にもう片方に600万円充当してもいいですし、手数料が安いなら、期間を同等に減らすということで両方同額という選択もあると思います。銀行に相談して詳しく計算してもらったらどうでしょうか。繰り上げ返済は、今回の数字なら一番効果が出ると試算できるみたいです。

お礼

アドバイスありがとうございます。
当初、銀行に相談も考えたのですが、繰上げ返済で銀行が損となるかもしれない情報を教えてくれるのかなぁ？と心配だったので、ここに質問を投げかけてみましたが、色々アドバイスを頂き、早急に年休を取って銀行に行ってみようと思いました。

回答No.2

hkttm

私の勝手な判断ではmmyyiiさんの場合現在ある貯金の全額（一部）を繰上げ返済することをお勧めします。

金利見直し時の８年後まで今のままの返済ですと利息だけで２６０万強（元利金等返済の場合）支払うことになります。何もせず２６０万ものお金を捨てるよりかは多少の手数料はいると思いますが繰上げ返済をするのがいいでしょう。

仮に繰上げ返済が今回だけ３００万を期間短縮型で繰上げ返済し残りは８年後に完済するとします。（概算ですので詳しい金額は銀行等で確認してください）
３００万の繰上げ返済で約８年返済期間が短縮できます。また短縮分の利息が約２６０万低減できます。そこから繰上げ返済手数料（銀行によってインターネットでは０円になりますが）数万円とローン減税差額３万×８年＝２４万を引くと実質低減額が２６０万－数万－２４万＝２３０万強になると思います。
８年間で２３０万円の利息が付く商品があれば別ですがハイリスクハイリターンの商品でもない限り出来ないと思いますので繰上げ返済を薦めているのです。

繰上げ返済は今後とも夫婦で働くのなら両方に分けてすればいいでしょう。もし片方ばかりで行うと返済期間が１０年を割りローン減税が適用にならないからです。

今後する繰上げ返済はローン減税は少なくなりますがそれよりも利息負担が少なくなると思いますので出来れば１年単位とかですればいいと思います。もし保証料を前払一括でしているのなら繰上げ返済額にもよりますが多少返金されることがありますよ。

くどいようですが文面の金額はmmyyiiさんで念のため確認してくださいね。

お礼

アドバイス、そして詳細な利息計算ありがとうございます。
一番最初に銀行から「繰り上げ手数料が結構かかりますので、繰上げ返済はある程度貯まってからじゃないと特になりませんよ。」と説明を受けたのが頭に残っていて、ある程度=１０００万円程度かな？と思っていたのですが…これからは１年単位でがんばります！

回答No.1

esezou

mmyyiiさん、こんにちは。

繰り上げ返済の威力が判ってませんね（笑）。
利息分（金利支払額）でどのくらいお徳か、比較してみました。
両方のローン合計で月々１１．６万の支払い、２．２％３５年固定元利均等と仮定、数字は丸めました。

繰り上げないと総金利支払額：　　　\１４８０万
２年後（今）６００万繰り上げのみ：￥９５０万
以降毎年３００万繰り上げ：　　　　￥３７２万（約９年で完済）
繰り上げないで９年後に一気に返す：￥７６０万

片方だけ返すのは特にはなりませんが、早く１人だけの名義にした方が良い気がします（根拠無し）。
結論：今すぐ６００万返す！

お礼

ありがとうございます。繰り上げ返済の威力ってすごいんですね（笑）
自分でもフリーのシミュレーションソフトなんかで計算してみたのですが…どうも得なのか損なのか良く分からず？
住宅ローン減税（１０年間で約３００万円）を考慮しても繰り上げた方が得ということですよね？できるだけ早く繰り上げ返済しに銀行に行ってみます。