競売後賃貸マンションの値上げについて

質問

はじめまして。
今現在住んでいる賃貸マンションが競売にかけられ新しいオーナーになりました。
そしてうちが他の部屋よりも家賃が安いので１万８千円ほど来月から値上げをしたいと管理会社を通じて連絡がきました。
多分入居したときから空き室をうめるために価格を下げていたようでそのときにうちは入居したようです。そんな説明も入居当初ありませんでした。
正直うちにはそんな余裕がありません。最初は次回更新時から値上げということだったのにいきなり来月分の家賃から・・・という電話。
次回更新時までには出て行こうと思ってマイホームのために今土地探しをしている最中なので今すぐ出て行くことは避けたいのですが。
今年の９月末に更新をしたので次回更新とは再来年の９月です。
更新時前オーナーに競売の件をきいたところ心配ないと言われたので更新したのですが・・・
このよう場合は結局新オーナーのいうとおりに支払わなければいけないのでしょうか？
ちなみに前オーナーに支払った敷金も返却されないようです。９月に更新料も支払ったのに・・・
しかも１月新たに敷金を１か月分支払えという連絡も一緒にきました。
この年の暮れにきて今後どうしたらいいか悩みがつきません。
何かアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

回答No.2

thor

質問者さん自身がポイントとなる事項をおわかりでないようではネットレベルでは解決しません。
早急に、法務局で建物の登記謄本（全部事項証明）を取り、契約書などの関係書類とともに弁護士さんに見せて相談すべきです。

最悪の場合、所有権者が交代した時点で賃貸借契約が効力を失っている。つまり、新オーナーには契約が引き継がれていなくて、今のあなたには何の権利もなく、たんに、明け渡しのための6ヶ月間の猶予期間しか与えられていない状態である可能性もありますので。（正直に言うと、その可能性が一番高い）
この場合、新オーナーとは何の契約関係もないわけですから、新規に契約を結ぶことになります。

※いや、もっと悪い事態があった。去年の契約更新前に、すでに競売の開始決定が下りていた場合、建物を差し押さえられている前オーナーには契約更新する権限がないから、更新そのものがなかったことになる。この場合は明け渡し猶予もない。

ちょっと説明すると。
・借りているものが売買された所有者が代わると賃貸借契約は効力を失う（自分の所有物ではないものは人に貸せないから、全所有者の「あなたに貸します」という契約は失効する）。
・借家の場合は例外で、賃貸借契約は新所有者に引き継がれる（敷金も新所有者に支払い義務がある）。（借地借家法31条）
・ところが、抵当権の場合はさらに例外で、抵当権が設定された時点の状態が新所有者に引き継がれる。抵当権設定後の契約は引き継がれない。

前オーナーが銀行から金を借りて建物を建てた／建物を買った（銀行が建物に抵当権を設定）→質問者が契約して入居した→全所有者がローンを返せなくなり、銀行が抵当権に基づいて競売開始を裁判所に申し立てた→競売が行われ、新所有者に権利が移った。
こういうことだと、抵当権設定後に結ばれた賃貸借契約は、新所有者に引き継がれません。
借り主に認められるのは、明け渡しのための6ヶ月間の猶予だけです（民法395条）。

以前は、契約期間（次の更新までの期間が3年以内）の契約は、（次の更新時期までは）新所有者に引き継がれることになっていたのですが、その規定が改正されてしまいました。
移行期間の規定もあったんですが、去年更新したということは、以前の規定は適用されません。

回答No.1

tk-kubota

まず最初に確認しておきたいことがあります。
それはAMDIOさんの賃借権が抵当権者(買受人=新所有者)に対抗できるかどうかです。
実務では、ほとんどが対抗できないもので「前オーナーに支払った敷金も返却されないようです。」と云うことから、「対抗できない。」と思われます。
そうだとすれば、その者の云うように値上げ家賃を支払わないと引渡命令で、即、強制執行と云うことも考えられます。
対抗できるとすれば、値上げ家賃を支払う必要はないです。
受け取らないなら従前の家賃を供託して下さい。
対抗できるかどうかが、わからなければ裁判所に電話でいいですから聞いて下さい。事件番号はあらかじめ知っておいて下さい。