個人契約から法人契約へ

質問

このたび、転職に伴い、社宅制度が利用できるので現在賃貸中の部屋を個人から法人契約に変更しようと思います。さらに来年5月には新築マンションに引越しする予定なのであと5ヶ月しか住まない予定です。入居時には礼金を交渉の末免除していただいたのですが、今回たまたま十二月末で2年たつので更新料もかかってきます。

そこで新しい会社の入社は1月なのですが、更新のタイミングで入社前に法人契約に変更すべきか、更新後に名義変更すべきか、負担の面から悩んでおります。　会社側は仲介手数料は負担するがほかは一切出さないとのことで、下記の選択肢で考えています。

(1)個人契約を更新の上入社後、法人契約に変更する。
(2)更新前に名義変更し、新たに礼金2ヶ月を負担するが、更新料は免除される。

どっち道礼金を要求されるのでしょうか。当初は更新料は更新しないのでなくなり、手数料は会社負担、礼金は免除を期待していたのですが、どうもそんなにうまくはいかないようです。

法人契約にすると賃料が丸々税前控除となり、5ヶ月間で概算で40-50万の節税となります。1ヶ月の家賃は24万円です。

負担をもっとも抑える道を教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.4

m_inoue

＞もう少し公平な立場でご回答されているようですが・・・　

貴方に対しても充分に公平な立場で回答していますよ

ただ、貴方があまりにも自分の考え方に固執されているだけです
私から見ても身勝手な言い分にしか聞こえてきません

私が大家的立場で回答すればごく簡単に

　「当然契約解除＋新規契約」か「そのまま更新」のどちらかを選んでくださいとしか言いません

それが一般的な手続きですし契約に基づいた正当な要求でしょう

それ以上を求められるなら大家との話し合いしか考えられません

その際に「問題ないでしょ」と言われても貴方はそれで良いでしょうが大家は困ります

で、困る大家にも幾ばくかのメリットを与えては？と忠告しているだけです

お礼

本件、理解のある大家であったため無事解決いたしました。いろいろな大家がいることがわかり大変勉強になりました。ありがとうございます。善良な大家さん目指してがんばってください！

回答No.3

m_inoue

＞実質入居人は変わらないのに

大きく変わります
契約者が変わることは重大な事では？

貴方が今後家を購入して銀行ローン．．．その名義を換える事が出来るかどうか？
支払う人も住んでいる人も変わらなくても奥様に名義変更をしようとしても困難でしょう

それほど「契約者」は重要です

賃貸なら連帯保証人の変更も必要でしょうね

＞次の入居者を探すこともできるのではと思います。

出来ません、入居希望者にその部屋を見せる事も、どこまで修繕してから貸すかも決められません

貴方なら中身も見ないで物件の契約をされますか？

中古分譲マンションの販売時なら入居されているのが売り主ですから見せる事も可能でしょう

入居中の物件に対して募集をするのは一般的ではありません

＞実質入居人は変わらないのに仲介業者が利益になるのならやや建前と原則を突き通す利益優先主義に映りますが

今回の問題は大家からも業者からも発生させた問題では無いでしょう

あくまで貴方自身が儲けるために無理押しを考えているだけです

業者も事務手続きが有るから料金が発生するだけの話でしょうね

＞ではどう交渉を持ちかけると大家さんは前向きに聞いて見たくなるのでしょうか。

大家次第としか言えません

少なくとも自己中心的な考え方はお止め下さい

お礼

どうも私の考え方が相当腹立たしいようで、手厳しいご意見をありがとうございます。批判ばかりですが、何かアドバイスはいただけませんか？過去の類似の質問には貴殿はもう少し公平な立場でご回答されているようですが・・・　
「大家次第」では丸投げになりませんか？　お詳しい方のようですが残念です。

補足

結局仲介業者との連絡ミスで大家さんは早々と礼金1ヶ月でOKとの回答が来ていたようです。　妥当な線で決着してすっきりしました。思っていた通り、理解のある大家さんでよかったです。

回答No.2

m_inoue

＞契約を更新するときに2年間ではなく半年で契約することで多少は改善するのでしょうか。

短期契約に応じる大家は少ないでしょう

大家は長期安定を求めます

＞どうも仲介業者の意図が強く感じられる気がします。

いえ貴方の条件では普通の大家も反発するでしょう

余りにも身勝手な考えからの条件です、大家にとってなんらメリットが有りません

契約はお互いのメリットを考慮して結ぶものです

もう少し大家側の立場も取り入れた条件で交渉されることをお勧めします

せめて節税分の半分でも大家に還元されてはどうでしょうか？

お礼

またまた迅速なご対応ありがとうございます。私なりに考えて、あらかじめ5月に退去すると伝えている時点で4月に退去を伝えるよりはましかなと思います。前もって次の入居者を探すこともできるのではと思います。
節税のために名義変更をするのであって、実質入居人は変わらないのに仲介業者が利益になるのならやや建前と原則を突き通す利益優先主義に映りますが、偏った見方でしょうか。私はそもそも礼金、更新料などの慣習には大いに疑問を持つタイプです。悪しからず。

ではどう交渉を持ちかけると大家さんは前向きに聞いて見たくなるのでしょうか。ココは大家サイドのご意見を率直にお聞かせください。

回答No.1

m_inoue

大家してます

一般的な考え方を書きます（うちの物件でもそうです）

更新をしない場合又は契約解除は最低でも１ヶ月前に申し出ることになっています

今日が１２／１４ですから今日申し出ても１２／末の更新は間に合わないでしょう
更新が確定しています

で、１／１５で契約を解除とすると

・更新料２ヶ月分が必要
・更新手数料０．５ヶ月分が必要
・短期契約解除違約金が１ヶ月必要（更新後１ヶ月で退居）
・契約解除なので退去時精算が必要
・敷金の精算

・新規法人契約なので礼金が必要
・敷金が必要
・仲介手数料が必要
・短期契約解除違約金１ヶ月が必要（契約後５ヶ月で解約）
・退去時精算が必要
・敷金の精算

上記の内容の一部は大家によっては相殺や免除もあるかも知れません

いずれにしろ契約には相手（大家）が有ることですので貴方の考えているようにはすんなりとまとまらないかもしれません

最悪新規契約拒否も有り得るでしょう

２年契約で５ヶ月で退居されては大家も当てが外れます

後は契約内容と大家次第でしょうね

お礼

早速のご回答ありがとうございました。入居時はかなり柔軟に交渉に応じていただけたので今回も事情を話せばと期待していたのですがどうも仲介業者の意図が強く感じられる気がします。　契約を更新するときに2年間ではなく半年で契約することで多少は改善するのでしょうか。ちなみに仲介は某中堅不動産流通サービス会社です。