住宅ローン2本立て有効な繰上げ返済は？
都内に住む会社員です。
新築戸建てに住んで5年です。
土地を先に取得し、その後工務店と契約したため、
住宅ローンを2本（土地・家屋）別々で組んでいます。
繰り上げ返済をし、「完済までの支払い総額を最小化する」目的の場合、
(1)片方だけ先に返してしまうのが良いか
(2)両方に分割して繰上げ返済するのが良いか
(3)上記(1)の場合、土地・家屋どちらを先に充当するのが良いか
(4)上記(2)の場合、どのような割合で振り分けたら良いか
ご教示いただきたいと思っています。
◆金利（両方とも）
変動金利：1.975%
◆借金残高
土地---約1350万（～H44 ※何度か繰り上げ返済しています）
家屋---約1180万（～H49 ※一度も繰り上げ返済していません）
◆支払
毎月払い・ボーナス払い無し
（土地：約65,000円、家屋：約49,000円）
◆繰上返済充当額
賞与時期に約50万（年総額100万）
これまで、利率が同じなのだから、どちらから先に返しても
一緒だろう、見た目が大きい方から返しておくか、という考えで
何度か土地ローンの方に繰り上げ返済をおこなってきました。
しかし、償還表（WebからフリーツールをDL）で計算すると、なんと
これまでやっていた上記(1)の土地から先行して返していく方法よりも、
上記(2)の分割方式（50％ずつで試算）の方が、総額で100万以上も
少ないことがわかりました。
■ケース1
土地のみ繰上げ返済をおこない、家屋は毎月払いのみの支払い総額
6月と12月の計2回---土地に50万×2／毎年（土地借金完済まで）
＜土地：\14,676,487- 家屋：15,038,812- 計\29,715,299-＞
■ケース2
家屋のみ繰上げ返済をおこない、土地は毎月払いのみの支払い総額
6月と12月の計2回---家屋に50万×2／毎年（家屋借金完済まで）
＜土地：\16,562,389- 家屋：\12,771,705- 計\29,334,094-＞
■ケース3
土地と家屋療法に均等に繰り上げ返済をした場合（25万ずつ年2回）
6月と12月の計2回---土地に25万、家屋に25万×2／毎年（それぞれ借金完済まで）
＜土地：\15,167,963- 家屋：\13,268,724- 計\28,436,687-＞
⇒ケース3がケース1に比べ、127万安い結果が出ました。
ただ、この償還表の結果が本当に正しいのか否かに自信がありません。
賞与後なので、なるべく早めに繰り上げ返済をしたいと考えております。
皆様のお知恵をお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願いします。
お礼
回答を有難うございます。 つまり、毎月の返済額＝固定返済金額＋残高＊年利／１２でよいのでしょうか？