民法第258条について

質問

３人の共同相続という形で土地を相続致しました。共同持分だと思う様に使用することが出来ない（他の共有者の許可が必要？）上、管理や税金の支払い等手間のかかる部分が多い為、他の共有者に買取を提案しました、1人は応じてくれそうですが、もう1人が応じてくれません。そういった場合、どのように対処すればよいのでしょうか？第258条にて対処できるのでしょうか？また、民法第258条の『裁判による共有物の分割』について、裁判所に請求した場合の手続きの方法、費用について教えてください。

回答No.5

World_loves_you

＞持分にしたがった使用とは、どの範囲までが可能なのでしょうか？例えば、持分（1/3）の範囲に家を建てることは可能なのでしょうか？

　持ち分にしたがった使用とは、現状の変更にならない限りで、使用することです。賃貸は管理行為と言われ、持ち分の過半数で出来ますが、貸した以上簡単に返してもらえないことから処分行為と同じであるという見方もあります。
　土地全体の上に建物を建てるのは、「処分行為」であり、たとえ使用権があっても無理です。貸すことさえ過半数要件がありますから（なお、分筆して３分の１の広さの土地上に建物と言えるものが立つならそれでもいいでしょう）。

　ネットの相談では限界です。対面なら、土地の広さ、実勢価格、業者買取予定なら、ひとりにある程度の金額を支払っても後日得を取ればいいのか、あるいは、広さがあれば高層住宅を建て区分所有登記して、下をテナント、上階で住居とか・・・、色々な相談が可能ですが。法律相談センターに行くか、信用できる地元で２０年以上続いている不動産屋さんに相談した方がここよりは有益でしょう。

回答No.4

rokosuke

ロコスケです。

土地の広さと形にもよりますが、
応じてくれた人とあなたの持ち分を加えた土地、
応じてくれない人との２筆に分筆することをお勧めします。

境界線を設定して土地の表示登記と所有権移転登記を同時にしましょう。
そうすれば、あなたの持ち分の土地を自由に利用できます。
あなたは買ったことにせずに、遺産分割協議により３分の２を取得
した形にした方が節税となります。

どこに境界線を引くか . . .
うまく話合ってくださいね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

World_loves_you

＞３人の共同相続という形で土地を相続致しました

　相続を原因として各自３分の１ずつの登記がされているということですね。

＞共同持分だと思う様に使用することが出来ない

　持ち分にしたがった使用は各自ともに出来るが、他の人に賃貸などするときは、過半数持っていないと（あるいは他の共有者の協力がないと）出来ないですね。

　不動産の場合、現物分割は出来ないので裁判上、共有物分割請求を申し立て、最終的には、形式競売（ネットで引いてください）となり、競売手続きの中で他の２者の持ち分をあなたが落札して単独所有にします。但し、競売は競争入札ですから、弁護士に依頼する。その場合、訴訟から競売まで、すべて入れて費用としては５０から６０万見込んでいたほうがいいでしょう（予納金はこれとは別です、不動産の額により違います）。

補足

ご回答ありがとうございます。
ちなみに持分にしたがった使用とは、どの範囲までが可能なのでしょうか？例えば、持分（1/3）の範囲に家を建てることは可能なのでしょうか？

回答No.2

walkingdic

相続登記は既にされたのでしょうか？
以下は相続登記後の前提で話を進めます。

>1人は応じてくれそうですが、もう1人が応じてくれません。
>そういった場合、どのように対処すればよいのでしょうか？

応じない理由はなんでしょうかね。金銭的な問題であればまずはその交渉をまずは粘り強くやるのが先決でしょう。
もしその土地自体が欲しいということですと、逆にその人に御質問者の持分を買い取ってもらえないのかという話に対してどう考えるのかというのがあります。

買い取りもいやだし売り渡すのもいやとなると、まず法律ではなく、その土地の分割が出来るものであれば分割することを考えます。分割にも同意しない、あるいは分割すると土地の価値が著しく低くなるなどの弊害が出る場合に、初めて、

>第258条にて対処できるのでしょうか？
これにより対処することになります。

>裁判所に請求した場合の手続きの方法、費用について教えてください。
基本的には相手に対して分割を請求する裁判を起こします。
裁判費用は土地の価値により手数料などが決まります。

ただ分割できない土地となるとかなり費用がかかります。というのも競売するしかなくなるので、そうなりますと売却価格は低めになるし不動産鑑定などの費用もかかりますから。

状況により金額が変わってきますので費用はなんともいえません。

ご自身で手続きが難しいのであれば弁護士に依頼することになります。

もし相続登記の前だとすると、遺産相続の協議になるので協議が合意に至らない場合にはまず裁判所の調停などを使って話をすることになります。（共有物の分割請求はここでは関係ありません）
調停でも合意に至らない場合には裁判しかありません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

shippo

分割のお話がでているので、現在の共有不動産を分割して買取に応じてくれない人とは分けて（土地の所有面積を小さくして分割）単独の所有権を持ちたいということでよいのですかね？

この場合、「相続で」とありますので、民法256～258条などの分割ではなく、遺産分割協議で調整することになるかと思います。
遺産分割協議は相続人全員の意思があればいつでも変更できます。
もちろん、現物を分割するのではなく金銭で分割することもできますので買取りをして持分を増やすこともできます。

もし相続人間で協議ができないようであれば家庭裁判所に「遺産分割審判」をしてもらうことになるかと思います。

今の土地を縮小したくないというのである場合は、応じてくれない人を説得するしかありません。親族といえど他人ですから他の人の財産を勝手に奪うことはできないですからね。

分割した場合、登記にて分筆しなければなりません。そのためには土地の境界などもしっかりと決め、測量してもらいそれぞれが登記することになりますので結構費用もかかりますよ。

参考URL：

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou76.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。